Nguồn vốn nào thay thế tín dụng, trái phiếu trong lúc bất động sản khó khăn?

Trong bối cảnh thế giới đang có nhiều biến động, các nền kinh tế lớn như Mỹ, Canada, Anh,... đã nhanh chóng có động thái thắt chặt tiền tệ. Cụ thể, Cục dự trữ liên bang Mỹ (Fed) đã 4 lần liên tiếp điều chỉnh lãi suất mục tiêu trong năm nay. Sau quyết định này, lãi suất quỹ liên bang trên thị trường tiền tệ Mỹ sẽ dao động trong khoảng 3,75 – 4%, cao nhất kể từ tháng 1/2008. 

Dự báo những thách thức này sẽ còn duy trì trong các tháng cuối năm 2022 và năm 2023, gia tăng áp lực lên mặt bằng lãi suất và tỷ giá tại Việt Nam, tạo sức ép lên lạm phát.

Báo cáo Ổn định tài chính toàn cầu được công bố ngày 11/10, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) đã chỉ ra nền kinh tế toàn cầu đang trong giai đoạn đầy thách thức do giá cả và lãi suất tăng mạnh đe dọa đà phục hồi trên toàn thế giới. Cả các nền kinh tế phát triển và đang nổi lên đều đối mặt những vấn đề ngày càng gia tăng.

Tại Việt Nam, chỉ trong vòng hơn một tháng qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có 2 lần nâng lãi suất và tăng trần lãi suất tiền gửi.

Theo số liệu Tổng cục Thống kê, tăng trưởng tín dụng đến hết quý III đạt 10,5% rất gần mục tiêu 14%. Với kết quả này, hạn mức tăng trưởng tín dụng chỉ còn khoảng 3,5% cho quý cuối năm. Với hạn mức này, tín dụng sẽ tập trung ưu tiên mục đích cho và sản xuất - kinh doanh và các dịch vụ liên quan.

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Điều hành Savills Việt Nam nhận định, Chính phủ và NHNN đang có những nỗ lực mạnh mẽ trong việc kiểm soát lạm phát và ổn định môi trường kinh tế vĩ mô, từ đó tăng trưởng một cách lành mạnh và bền vững hơn trong trung và dài hạn.

“Việc Chính phủ chủ động siết chặt các kênh huy động vốn như trái phiếu, tín dụng sẽ có những tác động ngắn hạn nhất định đến nhiều ngành nghề kinh doanh, sản xuất và dịch vụ trong nước, trong đó có bất động sản. Đổi lại, chúng ta sẽ thấy một thị trường tài chính minh bạch, tăng uy tín trong mắt các nhà đầu tư quốc tế”, ông nói.

Tuy nhiên, CEO Savills Việt Nam cho rằng, tình trạng này giới hạn khả năng tiếp cận nguồn vốn trong nước của các doanh nghiệp bất động sản. 

“Các nhà đầu tư cũng như các đơn vị phát triển bất động sản đang bị đẩy vào một giai đoạn đầy thách thức khi các kênh huy động vốn như phát hành trái phiếu, tín dụng, thị trường chứng khoán đều bị gián đoạn”, vị này nói nói.

Theo báo cáo của Bộ Tài chính, trong 9 tháng đầu năm 2022, giá trị phát hành trái phiếu của nhóm bất động sản là khoảng 93.000 tỷ đồng, chiếm 28,87% tổng giá trị phát hành và có xu hướng giảm mạnh trong thời gian qua. Bên cạnh vấn đề về nguồn vốn, các doanh nghiệp bất động sản còn phải đối mặt với nhiều trở ngại cả về khách quan và chủ quan.

Đơn cử, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ và chi phí xây dựng. Cùng với đó, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn kéo dài trong việc triển khai thực hiện dự án do có vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án đặc biệt là việc chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục giao đất, tính tiền sử dụng đất. Đây là vướng mắc lớn nhất của thị trường đã tồn đọng trong nhiều năm qua.

FDI là một trong những nguồn vốn thay thế

Để đảm bảo ngành bất động sản duy trì tốc độ phục hồi ổn định cũng như nguồn cung ở các phân khúc để phục vụ nhu cầu của các ngành kinh tế khác, ông Neil MacGregor chỉ ra giải pháp huy động vốn khả thi cho các doanh nghiệp là dòng vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài.

“Trong khi các kênh huy động vốn đều không khả thi, các doanh nghiệp nên tìm đến kênh FDI như một giải pháp phù hợp. Sau hơn 30 năm thực hiện chính sách mở cửa thu hút FDI, đến nay, Việt Nam đã tiếp nhận đầu tư từ 140 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới, dẫn đầu là nhóm ngành sản xuất - chế tạo và bất động sản. Cần phải khẳng định đây là một trong những nguồn lực đặc biệt quan trọng

Phân tích thêm về giải pháp này, ông Neil MacGregor cho rằng, việc tìm kiếm nguồn vốn cho ngành bất động sản từ dòng FDI là hoàn toàn khả thi bởi sự quan tâm của các nhà đầu tư đến với thị trường Việt Nam hiện nay là rất lớn.

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến ngày 20/10, tổng vốn đầu tư trực tiếp ước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt 22,46 tỷ USD, giảm 5,4% so với cùng kỳ năm 2021.

Kinh doanh bất động sản tiếp tục đứng thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI trong 10 tháng qua với hơn 3,87 tỷ USD, chiếm 17% tổng vốn đầu tư đăng ký. Cùng kỳ năm ngoái, con số này ghi nhận 2,12 tỷ USD.  

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, vị chuyên gia này cho rằng, các chủ đầu tư cần tìm đến những giải pháp mang tính bền vững trong dài hạn.

“Các doanh nghiệp cần linh hoạt và chủ động trong việc tìm kiếm nguồn vốn thay thế. Với những quỹ đất sạch, cách làm việc minh bạch và năng lực sẵn có của chủ đầu tư, không khó để doanh nghiệp tìm kiếm nhà đầu tư phù hợp. Chúng tôi nhận thấy với những lợi thế trong việc am hiểu thị trường và các thủ tục hành chính của doanh nghiệp trong nước kết hợp với kinh nghiệm cũng như năng lực tài chính của các nhà đầu tư nước ngoài, rất nhiều dự án bất động sản quy mô lớn với chất lượng tốt đã được cung cấp cấp cho thị trường ở mọi phân khúc”, ông nói.