8 doanh nghiệp bất động sản tồn kho hơn 327.000 tỷ đồng

Một trong những khó khăn lớn nhất mà các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt từ nửa cuối năm 2022 đến nay đó là tình trạng “đóng băng” thanh khoản, không bán được hàng nên không có dòng tiền quay vòng.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong quý đầu năm 2023, các chủ đầ tư, môi giới, khách hàng, nhà đầu tư cùng nhau “ấn nút chờ”. Toàn bộ thị trường “nín thở”, không hoàn toàn án binh bất động nhưng luôn trong trạng thái nghe ngóng, chờ đợi từng động thái từ phía Chính phủ.

Nguồn cung ra thị trường quý I chỉ đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Cầu cao nhưng lượng giao dịch thấp do nguồn cung trên thị trường chủ yếu là các sản phẩm đầu tư và phân khúc cao cấp không phù hợp với nhu cầu thực sự và khả năng chi trả của người dân.

Thị trường cũng xuất hiện tình trạng các chủ đầu tư e ngại mở bán các dự án mới do có nhiều yếu tố bất lợi. Nhất là đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, nhiều chủ đầu tư dự án đã đóng giỏ hàng, rời hoạt động mở bán và rời lịch đưa vào khai thác theo kế hoạch khiến lượng hàng tồn kho tăng cao.

Thống kê kết quả kinh doanh quý I/2023 của gần 60 doanh nghiệp địa ốc đang niêm yết trên sàn, giá trị hàng tồn kho tại ngày 31/3 ở mức trên 350.000 tỷ đồng. Trong đó, có 8 doanh nghiệp (chủ yếu phát triển loại hình nhà ở, nghỉ dưỡng, khu công nghiệp) có hàng tồn kho ghi nhận trên mức 10.000 tỷ đồng là Novaland, Vinhomes, Becamex IDC, Nam Long, Đất Xanh, Khang Điền, Kinh Bắc và Phát Đạt.

Tại thời điểm cuối quý I, tổng giá trị hàng tồn kho của 8 doanh nghiệp này ghi nhận hơn 327.000 tỷ đồng, giảm 4% so với cuối năm 2022 nhưng tăng 21% so với cuối năm 2021.

Dẫn đầu danh sách này là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) với giá trị hàng tồn kho ghi nhận gần 136.905 tỷ đồng (chiếm 53% tổng tài sản), tăng không đáng kể so với cuối năm ngoái.

Chiếm 91% tổng hàng tồn kho (tương đương hơn 125.000 tỷ đồng) là giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng, phần còn lại là bất động đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng.

Tại ngày 31/3, giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp được dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay lên tới gần 59.000 tỷ đồng. Tổng chi phí lãi vay được vốn hóa trong kỳ là hơn 1.598 tỷ đồng.

Đứng trí thứ hai là CTCP Vinhomes (Mã: VHM) với hơn 61.000 tỷ (giảm 5% so với cuối năm 2022), chủ yếu nằm tại các bất động sản để bán đang xây dựng.

Cụ thể gồm: Tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển) ở dự án KĐT sinh thái Dream City, KĐT Đại An, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, dự án Vinhomes Ocean Park và một số dự án khác.

Theo lãnh đạo công ty, doanh số bán hàng năm 2023 sẽ chủ yếu đến từ dự án Vinhomes Ocean Park 2 và 3.

Tiếp theo là Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC - Mã: BCM) với giá trị hàng tồn kho hơn 21.358 tỷ đồng (chiếm 44% tổng tài sản), tăng không đáng kể so với cuối năm ngoái. Trong đó, chủ yếu là chi phí xây dựng cơ bản dở dang của các dự án, bao gồm chi phí đền bù GPMB và các chi phí phải trả để có được quyền sử dụng đất, chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và các chi phí có liên quan khác.

Tại ngày 31/3, doanh nghiệp có hơn 1.820 tỷ đồng chi phí sản xuất kinh doanh dở dang dài hạn tại các dự án Lake View, Hòa Lợi, TDC Plaza, Unitown gia đoạn 2.

Giá trị hàng tồn kho của CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) tại thời điểm cuối quý I chiếm tới 57% tổng tài sản, ghi nhận hơn 15.681 tỷ đồng, tăng 5% so với cuối năm 2022. Đây chủ yếu là các bất động sản dở dang tại các dự án như dự án Izumi (hơn 8.628 tỷ), Southgate (hơn 3.663 tỷ), Waterpoint (hơn 1.483 tỷ), dự án Cần Thơ (hơn 572 tỷ), Akari (gần 569 tỷ),…

Tương tự, CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG) ghi nhận gần 15.114 tỷ đồng (chiếm gần 50% tổng tài sản), tăng 8% so với cuối năm 2022. Trong đó, chủ yếu là các bất động sản dở dang (hơn 11.888 tỷ), bất động sản thành phẩm chỉ chiếm hơn 1.590 tỷ.

Chiếm tới 61% tổng tài sản tại cuối quý I của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Nhà Khang Điền – Mã: KDH) là hàng tồn kho với giá trị hơn 12.656 tỷ đồng, tăng nhẹ so với cuối năm ngoái. Đây toàn bộ là các bất động sản dở dang đang xây dựng tập trung chủ yếu tại dự án Khang Phúc – Khu dân cư Tân Tạo (hơn 5.405 tỷ), Khu nhà ở Đoàn Nguyên – Bình Trưng Đông (3.300 tỷ), Bình Trưng (hơn 1.134 tỷ), An Dương Vương (gần 609 tỷ), Khang Phúc (549 tỷ), Thủy Sinh – Phú Hữu (hơn 409 tỷ),…

Cùng thời điểm, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã chứng khoán: KBC) tồn kho hơn 12.287 tỷ đồng tại các dự án kinh doanh dở dang như KCN và đô thị Tràng Cát (7.913 tỷ), KCN Tân Phú Trung (1.174 tỷ), Khu đô thị Phúc Ninh (1.113 tỷ), KCN Nam Sinh – Hạp Lĩnh (958 tỷ), Dự án NOXH tại thị trấn Nếnh (411 tỷ),…

Một doanh nghiệp địa ốc phía Nam khác có giá trị tồn kho chiếm tới 56% tổng tài sản là CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) với gần 12.132 tỷ đồng tại ngày 31/3. Trong đó, đa số là các bất động sản đang triển khai như The EverRich 2 (3.598 tỷ), Bình Dương Tower (2.351 tỷ), Tropicana Bến Thành Long Hải (1.995 tỷ), Phước Hải (1.521 tỷ), The EverRich 3 (877 tỷ), Trần Phú Đà Nẵng (637 tỷ),…