Sóng 'ngộp' lan nhanh trên thị trường nhà đất

Tình trạng mất thanh khoản nở rộ

Sau khi chững lại từ năm 2019, giá bất động sản nhiều nơi đã hạ nhiệt. Cả lượng giao dịch mua bán trên thị trường vốn đã rơi xuống mức thấp nhiều năm càng trở nên co rút lại khi đại COVID-19 bùng phát.

Thống kê mới nhất của Batdongsan.com.vn cho thấy, ngay sau khi dịch tái bùng phát trở lại, những chỉ số giao dịch trên thị trường BĐS tháng 7 đã có những dấu hiệu không mấy tích cực.

Đơn cử như phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội, cả lượng đăng tin rao bán và mức độ quan tâm đều sụt giảm lần lượt 4% và 5%. Còn tại TP HCM, tuy lượng tin đăng rao bán tăng 7% nhưng mức độ quan tâm cũng giảm tới 7%. Điều này phản ánh nhu cầu mua đã có sự sụt giảm so với trước.

Trao đổi với người viết, anh Cường, môi giới BĐS tại Hà Nội cho biết, giá bán căn hộ chung cư ở thời điểm hiện tại không có nhiều biến động so với đợt dịch thứ nhất. Nhiều người cho rằng gặp làn sóng thứ hai thì giá sẽ giảm nhưng thực tế giá không hề giảm vì nhu cầu thực của người mua vẫn rất lớn.

Cũng theo anh Cường, hiện tượng giảm giá, bán tháo cũng có nhưng phổ phiến và không đại diện cho cả thị trường. Chủ yếu tập trung vào những người đã mua căn hộ trả góp hoặc thanh toán theo tiến độ từ trước khi đại dịch COVID-19 xảy ra.

Nguyên nhân là do ảnh hưởng bởi dịch bệnh, họ không duy trì được hoạt động kinh doanh, buôn bán nên dòng tiền không về kịp, dẫn đến việc không còn khả năng thanh toán và phải bán cắt lỗ.

Chị Nguyễn Thị Tâm (Giảng Võ, Ba Đình, Hà Nội) chia sẻ, hai vợ chồng chị đang trả tiền theo tiến độ một căn nhà ở xã hội tại Đông Ngạc, Bắc Từ Liêm. Sắp phải thanh toán đợt cuối nhưng đến nay gia đình chị vẫn chưa xoay đủ tiền. Chị Tâm sắp đến tháng sinh nên hầu như chỉ ở nhà nội trợ, công việc của chồng chị lại đang gặp khó khăn do dịch bệnh kéo dài.

"Thu nhập hàng tháng giảm sút nghiêm trọng, hai vợ chồng tôi chạy vạy, hỏi han cả họ hàng và bạn bè cả tháng nay nhưng vẫn chưa đủ tiền để đóng đợt cuối. Dịch bệnh, ai cũng khó khăn. Bây giờ nếu rao bán nhà cũng sợ không có người mua", chị Tâm buồn bã nói.

Chị Tâm chia sẻ thêm, không chỉ riêng gia đình chị gặp phải tình cảnh trớ trêu như vậy mà còn còn có rất nhiều người. 

"Cư dân mua căn hộ tại dự án của tôi có lập một group chung để trao đổi thông tin, gần đây họ vào đó rao bán căn hộ rất nhiều cũng chỉ vì lí do không xoay đủ tiền thanh toán đợt cuối. Nhiều người nghĩ bụng Tết năm nay được về nhà mới nhưng giờ không còn nói nên lời", chị Tâm nói.

Còn tại TP HCM, theo chia sẻ của một Giám đốc công ty BĐS tại TP HCM cho biết, thực tế hiện tượng nhà đầu tư "ngộp" đang rất phổ biến. Theo anh, đây không chỉ là hiện tượng, mà nó đã và đang diễn ra với tần suất ngày một nhiều hơn.

Vị này cho biết, có 3 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng nói trên. Thứ nhất là do khách hàng không am hiểu về tài chính, thứ hai là sản phẩm đầu tư và cuối cùng là do môi giới tư vấn bừa.

Trong những năm gần đây đội ngũ sale trong lĩnh vực BĐS đã tăng mạnh, nhưng phần lớn trong đó các các sale trẻ, vừa mới ra trường, không nắm khả năng tài chính của khách hàng, đặc tính sản phẩm đầu tư mà chỉ mong sáng bán được hàng để kiếm hoa hồng kèm những hứa hẹn "anh chị mua đi, em ra hàng cho".

Trong khi đó, thông tin từ các phương tiện truyền thông, khắp nơi từ cà phê vỉa hè cho đến nhà hàng, mọi người đều nghe chủ đề rất chung là giá BĐS luôn tăng và những mẫu chuyện về những người giàu lên nhanh chóng từ BĐS khiến những người có ít tiền đứng ngồi không yên.

Theo vị Giám đốc trên, mẫu số chung của họ là mua nhà với số tiền tự có chỉ 25 - 30% giá trị căn nhà đó. 65 - 70% còn lại được các chủ đầu tư "hào phóng" cho miễn lãi trong 1-2 năm đầu. 

Thực tế đây là chính sách bán hàng cực kì hiệu quả của các chủ đầu tư, đánh đúng tâm lí và đối tượng khách hàng có lượng tiền mặt tầm vài trăm triệu đến 1 tỉ đồng là rất nhiều.

Chủ đầu tư thì vẫn có lợi với số tiền 25 - 30% của người mua đã có vốn xây dựng và thậm chí không cần dùng đến số tiền giải ngân theo tiến độ mà phía ngân hàng cho vay. Vì vậy, xem như phần lãi suất mà họ ưu đãi cho nhà đầu tư là gần như không đáng kể. Tất cả các chi phí đều đã được tính toán vào trong giá bán.

Trong khi đó, sau khoảng thời gian đầu không trả lãi, người mua nhà từ năm ngoái đã bắt đầu thấy ngấm với số tiền phải thanh toán hàng tháng bao gồm cả gốc lẫn lãi. Trong khi thu nhập không tăng và lợi tức cho thuê chỉ khoảng 4 - 5% thì không thể bù tiền lãi.

Còn theo anh Tâm, một môi giới BĐS lâu năm chia sẻ: "Không chỉ có những người có vài trăm triệu mua căn hộ đến vài tỉ đồng, có nhiều trường hợp người mua chỉ có 2 tỉ đồng nhưng dám mua đến 10 tỉ đồng, trong khi thu nhập mỗi tháng khoảng 50 triệu đồng, như vậy bể là đúng".

Khi đã rơi vào trạng thái không thể chịu đựng được nữa thì họ buộc phải chấp nhận thanh lí hợp đồng và và chịu phạt. Mức phạt tuỳ thuộc vào hợp đồng kí với chủ đầu tư, thường khoảng tầm 15-20% số tiền đã đóng.

Khó trông chờ vào chủ đầu tư và ngân hàng

Thực tế, với mức lãi suất cho vay mua nhà tại hầu hết các ngân hàng hiện nay giao động từ 10,5-12%/năm kể từ năm thứ 3 trở đi, sau 1-2 năm đầu được ưu đãi lãi suất. Với mức lãi suất này, người mua càng vay nhiều càng đuối.

Hồi tháng 3/2020, Thống đốc NHNN Việt Nam đã kí ban hành Thông tư số 01 qui định về việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng do dịch COVID-19.

Thông tư trên là cơ sở pháp lí để các ngân hàng thương mại chủ động xem xét, hỗ trợ khách hàng cơ cấu lại nợ, giảm lãi suất thấp hơn từ 0,5% đến 3% so với lãi suất thông thường.

Tuy nhiên, có không ít người vay mua nhà cho biết chưa thể đàm phán với các ngân hàng thương mại về giảm lãi vay, giãn tiến độ trả lãi vay,.. để vượt qua khó khăn.

Theo thống kê của người viết, đến thời điểm hiện tại, chưa có bất kì ngân hàng thương mại nào triển khai các gói cho vay hỗ trợ cũng như chính sách miễn, giảm lãi suất cho người mua nhà.

Mới đây, Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) đã có văn bản đề nghị các ngân hàng thương mại hỗ trợ người vay mua nhà được giảm khoảng 30 - 50% lãi vay trong thời hạn 12 tháng (tối thiểu trong năm 2020), được giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc để vượt qua khó khăn.

Về phía các chủ đầu tư, có thể hỗ trợ khách hàng bằng cách giãn tiến độ thanh toán, giãn tiến độ giao nhà hoặc đề nghị ngân hàng ân hạn thời gian trả nợ gốc và lãi cho người mua nhà,...

Tuy nhiên, trên thực tế, rất khó có chuyện chủ đầu tư hỗ trợ khách hàng. Bởi hiện tại, chính các chủ đầu tư cũng đang đau đầu với bài toán dòng tiền kinh doanh của mình.

Theo đó, nhà đầu tư cần xem xét lại năng lực tài chính hiện nay, nếu không thể gồng gánh được tiếp thì nên cân nhắc tìm người sang nhượng lại để giảm bớt lãi vay và hạn chế thua lỗ.