Doanh nghiệp bất động sản trên sàn đang kiếm tiền từ đâu?

Ngoài nhóm ít doanh nghiệp còn duy trì được nguồn thu từ bàn giao dự án như Vinhomes, phần lớn doanh nghiệp tăng trưởng nhờ hoạt động tài chính như chuyển nhượng vốn, thanh lý khoản đầu tư, lãi cho vay, lãi tiền gửi, đánh giá lại khoản đầu tư hay các khoản thu nhập bất thường.

CTCP Vinhomes (Mã: VHM) tiếp tục dẫn đầu ngành về quy mô lợi nhuận với hơn 22.580 tỷ đồng trong quý II và 48.135 tỷ đồng trong nửa đầu năm, tăng lần lượt 201% và 372% so với cùng kỳ năm trước.

Trong cơ cấu doanh thu thuần 116.565 tỷ đồng của nửa đầu năm, doanh thu từ bán bất động sản đạt 94.331 tỷ đồng, chiếm khoảng 81% tổng doanh thu. Doanh thu từ hoạt động kinh doanh khác đạt gần 21.700 tỷ đồng, chiếm khoảng 19%, trong khi doanh thu cho thuê đạt 536 tỷ đồng.

Theo tài liệu dành cho nhà đầu tư, doanh số bán hàng (bao gồm bán lẻ và giao dịch bán sỉ) trong nửa đầu năm đạt khoảng 148.100 tỷ đồng, tăng 119% so với cùng kỳ, được thúc đẩy bởi các đại dự án Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TP HCM), Vinhomes Saigon Park (Tây Bắc, TP HCM), Vinhomes Global Gate (Quảng Ninh), Vinhomes Ocean Park 2 - 3 (Hưng Yên) và Vinhomes Hải Vân Bay (Đà Nẵng).

Tính đến cuối tháng 6, giá trị doanh số chưa ghi nhận (backlog) đạt khoảng 196.800 tỷ đồng, tăng 42% so với cùng kỳ.

Lãi trăm tỷ từ thanh lý đầu tư, chuyển nhượng vốn 

Nhiều doanh nghiệp quy mô tầm trung ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng nhưng nhìn chung dòng tiền tuần từ hoạt động kinh doanh ghi nhận ở mức âm. Ở chiều ngược lại, lợi nhuận của một số doanh nghiệp giảm mạnh do nền so sánh cao hoặc nguồn thu từ hoạt động cốt lõi suy yếu.

Mùa báo cáo quý II năm nay cũng xuất hiện nhiều khoản thu đột biến ngoài hoạt động kinh doanh chính, từ đầu tư chứng khoán, lãi tiền gửi, cho vay đến chuyển nhượng các khoản đầu tư, qua đó tạo ra mức tăng trưởng lợi nhuận lớn tại một số doanh nghiệp.

Trong đó, kết quả kinh doanh quý II của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH) ghi nhận doanh thu thuần gần 161 tỷ đồng, giảm 85% so với cùng kỳ năm trước.

Dù doanh thu sụt giảm mạnh, doanh nghiệp vẫn báo lãi ròng gần 750 tỷ đồng, tăng gần 277%, chủ yếu nhờ khoản doanh thu tài chính đột biến hơn 900 tỷ đồng từ việc thoái vốn công ty con. Theo thuyết minh báo cáo tài chính, Khang Điền ghi nhận hơn 896 tỷ đồng doanh thu hoạt động tài chính từ giao dịch chuyển nhượng vốn tại Bình Trưng Mới.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, Khang Điền ghi nhận 442 tỷ đồng doanh thu thuần và lãi ròng hơn 1.031 tỷ đồng, doanh thu giảm 75% nhưng lợi nhuận tăng 221% so với cùng kỳ nhờ nguồn thu từ hoạt động tài chính.

Trong quý II, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) ghi nhận doanh thu thuần gần 54 tỷ đồng, gấp 2,7 lần cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, các chi phí đều tăng mạnh, đặc biệt là chi phí dự phòng (hơn 160 tỷ đồng) và chi phí lãi vay (hơn 100 tỷ đồng).

Động lực chính giúp doanh nghiệp duy trì lợi nhuận đến từ hoạt động tài chính với doanh thu hơn 474 tỷ đồng, gấp 2,1 lần cùng kỳ, chủ yếu là khoản lãi từ thanh lý khoản đầu tư. Nhờ đó, doanh nghiệp lãi ròng gần 81 tỷ đồng, tăng 24% so với cùng kỳ.

Trong tháng 6, Phát Đạt công bố đã chuyển nhượng dự án Thuận An 2 cho Bcons với giá trị hơn 3.000 tỷ đồng. Tại ngày 30/6/2026, giá trị hàng tồn kho còn lại của dự án này ghi nhận gần 1.580 tỷ đồng, giảm hơn 1.700 tỷ đồng so với đầu năm. Giá trị còn lại chủ yếu gồm chi phí chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chi phí thiết kế, tư vấn, khảo sát, xây dựng hạ tầng và chi phí lãi vay vốn hóa phục vụ phát triển dự án.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, Phát Đạt đạt gần 158 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 66% so với cùng kỳ. Dù vậy, nhờ khoản thu từ hoạt động tài chính, doanh nghiệp vẫn ghi nhận lãi ròng gần 213 tỷ đồng, tăng 84% so với cùng kỳ năm trước.

Có thêm thu nhập từ lãi tiền gửi, cho vay

CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) vẫn ghi nhận doanh thu từ hoạt động bàn giao các dự án đang triển khai, với doanh thu thuần quý II đạt hơn 415 tỷ đồng, giảm 46% so với cùng kỳ năm trước.

Trong kỳ, doanh thu hoạt động tài chính tăng hơn gấp đôi lên gần 91 tỷ đồng, chủ yếu đến từ lãi tiền gửi ngân hàng và lãi cho vay. Nam Long hiện có hơn 3.000 tỷ đồng tiền gửi ngân hàng, trong đó tiền gửi kỳ hạn gốc dưới ba tháng có lãi suất 3,3 - 8%/năm, còn tiền gửi kỳ hạn trên ba tháng đến dưới 12 tháng hưởng lãi suất 4,5 - 8,5%/năm. Các khoản cho vay cá nhân có tổng giá trị hơn 56 tỷ đồng, với lãi suất dao động 6 - 9,5%/năm.

Bên cạnh đó, phần lãi từ công ty liên doanh, liên kết cũng tăng 18%, đạt gần 24 tỷ đồng. Tuy nhiên, các khoản thu tài chính này chưa đủ bù đắp sự sụt giảm của doanh thu bàn giao dự án, khiến Nam Long chỉ lãi ròng hơn 55 tỷ đồng, giảm 44% so với cùng kỳ.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, Nam Long đạt gần 1.695 tỷ đồng doanh thu thuần, trong đó doanh thu từ bán đất, căn hộ, nhà phố và biệt thự đạt hơn 1.000 tỷ đồng. Lãi ròng đạt hơn 123 tỷ đồng, lần lượt giảm 18% và 41% so với cùng kỳ năm trước.

Tương tự, CTCP Bluemarq Group (Mã: DXG) cũng ghi nhận doanh thu hoạt động tài chính tăng mạnh trong quý II, đạt gần 75 tỷ đồng, gấp đôi cùng kỳ, toàn bộ là thu nhập từ lãi vay.

Doanh thu thuần đạt gần 788 tỷ đồng, tăng 7% so với cùng kỳ. Nguồn thu đến từ nhiều mảng gồm môi giới bất động sản, bán căn hộ và đất nền, hợp đồng xây dựng, dịch vụ quản lý, cho thuê và bất động sản đầu tư. Đáng chú ý, doanh thu từ hợp đồng xây dựng đạt hơn 170 tỷ đồng, tương đương doanh thu bán căn hộ và đất nền.

Dù doanh thu tăng, lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh chỉ còn hơn 9 tỷ đồng, giảm tới 96% so với cùng kỳ. Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp ghi nhận gần 44 tỷ đồng lợi nhuận khác (không được thuyết minh), qua đó lãi ròng hơn 53 tỷ đồng, giảm khoảng 35% so với quý II năm trước.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, Bluemarq Group đạt hơn 2.140 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 29% so với cùng kỳ, trong khi lãi ròng đạt 91 tỷ đồng, giảm 30%.

Đổ tiền vào đầu tư chứng khoán

Tại CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (Lideco, Mã: NTL), doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản tiếp tục ở mức rất thấp, chưa đến 5 tỷ đồng trong quý II, trong khi tổng tài sản của doanh nghiệp vượt 2.000 tỷ đồng.

Ngược lại, doanh thu hoạt động tài chính đạt hơn 23 tỷ đồng, tăng 12% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ lãi đầu tư chứng khoán và lãi tiền gửi. Nhờ đó, NTL ghi nhận 4,8 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, gấp hơn 3 lần cùng kỳ năm trước. 

Danh mục chứng khoán của NTL gồm 9 mã: DBC, DXP, HHS, HPX, NAB, PAN, SGT, TCH và TTA, với tổng giá trị sổ sách gần 600 tỷ đồng, tăng gần 120 tỷ đồng so với đầu năm. Trong kỳ, doanh nghiệp mua thêm ba mã DXP, NAB và TTA, đồng thời thoái vốn khỏi VAB và DCM.

Ngoài ra, Lideco còn gửi gần 100 tỷ đồng tại VietinBank với kỳ hạn 6 tháng, hưởng lãi suất 6,1%/năm.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần đạt 9,2 tỷ đồng, giảm 4% so với cùng kỳ. Doanh thu tài chính tăng 9% lên gần 37 tỷ đồng, trong khi chi phí quản lý doanh nghiệp giảm 36% xuống còn 13,4 tỷ đồng, giúp doanh nghiệp báo lãi sau thuế 19,3 tỷ đồng, tăng 148%.

Thu nhập trăm tỷ từ đánh giá lại khoản đầu tư và giao dịch mua giá rẻ

BCTC hợp nhất quý II của CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (Mã: AGG) ghi nhận doanh thu thuần 95 tỷ đồng, giảm 47% so với cùng kỳ năm trước.

Điểm đáng chú ý nằm ở các khoản thu mang tính kế toán phát sinh sau khi doanh nghiệp nâng tỷ lệ sở hữu tại công ty con.

Cụ thể, doanh thu hoạt động tài chính đạt gần 184 tỷ đồng, gấp hơn 6 lần cùng kỳ, trong đó hơn 165 tỷ đồng là khoản thu nhập từ việc đánh giá lại khoản đầu tư khi hợp nhất doanh nghiệp. Đồng thời, công ty còn ghi nhận 143 tỷ đồng lợi nhuận khác từ giao dịch mua giá rẻ, trong khi cùng kỳ lỗ hơn 4 tỷ đồng ở khoản mục này.

Nhờ đó, lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh đạt gần 138 tỷ đồng, tăng khoảng 34%, còn lãi ròng đạt gần 283 tỷ đồng, gấp gần 4 lần cùng kỳ năm ngoái.

Vào cuối tháng 5, An Gia hoàn tất nâng tỷ lệ sở hữu tại Công ty Lộc Phát từ 39,98% lên 99,98%, qua đó chính thức nắm quyền kiểm soát doanh nghiệp. Sau giao dịch, toàn bộ tài sản và nợ phải trả của Nhóm Lộc Phát - Đông Nam được hợp nhất vào báo cáo tài chính hợp nhất của An Gia.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, giá trị hợp lý tạm tính của tổng tài sản khoảng 7.588 tỷ đồng, trong khi nợ phải trả ở mức 7.175 tỷ đồng, tương ứng giá trị tài sản thuần gần 413 tỷ đồng.

Phần chênh lệch giữa giá trị hợp lý của khoản đầu tư 39,98% đã nắm giữ trước đó và giá trị ghi sổ theo phương pháp vốn chủ sở hữu là 165 tỷ đồng được ghi nhận vào doanh thu hoạt động tài chính.

Sau khi xác định lại giá phí hợp nhất và giá trị hợp lý của tài sản, nợ phải trả tại ngày mua, doanh nghiệp tiếp tục ghi nhận khoảng 140 tỷ đồng lãi từ giao dịch mua giá rẻ vào thu nhập khác.

Cách hạch toán này cũng từng xuất hiện tại BCTC của Novaland trong nhiều kỳ kế toán trước đây, khi doanh nghiệp ghi nhận lãi từ đánh giá lại khoản đầu tư hoặc giao dịch mua giá rẻ sau các thương vụ hợp nhất. 

Nhờ những khoản lãi đánh giá lại các khoản đầu tư hay giao dịch mua rẻ mà lợi nhuận trong kỳ của doanh nghiệp tăng trưởng, thậm chí thoát lỗ.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, An Gia đạt 162 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 56% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, nhờ doanh thu tài chính tăng lên 212 tỷ đồng và lợi nhuận khác gần 144 tỷ đồng, doanh nghiệp ghi nhận lãi ròng gần 288 tỷ đồng, gấp hơn 3 lần cùng kỳ năm trước.

Được hoàn tiền sử dụng đất nộp thừa hơn trăm tỷ

Trong quý II, CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco, Mã: HDC) ghi nhận doanh thu thuần hơn 94 tỷ đồng, tăng gần 18% so với cùng kỳ năm trước.

Hoạt động tài chính ghi nhận doanh thu lao dốc 96%, trong khi chi phí tài chính tăng gấp đôi, chủ yếu là chi phí lãi vay. Chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp cũng lần lượt tăng 29% và 65%, còn phần lãi từ công ty liên doanh, liên kết giảm từ 23 tỷ đồng xuống khoảng 6 tỷ đồng. Vì vậy, Hodeco lỗ thuần từ hoạt động kinh doanh hơn 45 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lãi hơn 67 tỷ đồng.

Điểm sáng đến từ khoản thu nhập khác tăng đột biến lên gần 118 tỷ đồng, giúp doanh nghiệp ghi nhận gần 109 tỷ đồng lợi nhuận khác. Theo thuyết minh báo cáo tài chính, khoản thu này chủ yếu phát sinh từ việc xác định lại tiền sử dụng đất tại dự án The Light City. Nhờ khoản thu nhập bất thường này, Hodeco vẫn báo lãi ròng hơn 43 tỷ đồng, dù giảm 25% so với cùng kỳ.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, Hodeco đạt 343 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 91%, còn lãi ròng đạt 101 tỷ đồng, tăng khoảng 40% so với cùng kỳ.

Novaland thu hơn 2.400 tỷ đồng từ lãi cho vay, thoái vốn và thu hồi đầu tư

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý II, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) ghi nhận doanh thu thuần hơn 1.509 tỷ đồng, giảm 22% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi doanh thu bán hàng suy giảm, hoạt động tài chính lại trở thành động lực chính của kết quả kinh doanh với nguồn thu 1.741 tỷ đồng, gấp hơn 3,4 lần cùng kỳ, chủ yếu đến từ lãi cho vay và hợp đồng hợp tác đầu tư, thoái vốn công ty con và thu hồi các khoản đầu tư.

Ở chiều ngược lại, chi phí tài chính giảm gần 50% xuống còn 572 tỷ đồng, góp phần cải thiện đáng kể lợi nhuận. Nhờ đó, Novaland ghi nhận lãi ròng 969 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái lỗ hơn 160 tỷ đồng.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh nghiệp đạt 5.096 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng gần 38% so với cùng kỳ. Lãi ròng đạt hơn 1.870 tỷ đồng, đảo chiều so với khoản lỗ gần 604 tỷ đồng của nửa đầu năm 2025. Riêng khoản lãi từ cho vay, hợp đồng hợp tác đầu tư, thoái vốn công ty con và thu hồi các khoản đầu tư đã đóng góp hơn 2.400 tỷ đồng trong nửa đầu năm.

Khoản thu nhập khác giúp Saigonres tránh báo lỗ

Trong quý II, CTCP Tổng CTCP Địa ốc Sài Gòn (Saigonres Group, Mã: SGR) ghi nhận doanh thu thuần gần 30 tỷ đồng, giảm gần 79% so với cùng kỳ năm trước.

Saigonres Group ghi nhận hơn 15,5 tỷ đồng thu nhập khác (doanh nghiệp không thuyết minh chi tiết), tăng mạnh so với mức 168 triệu đồng cùng kỳ, qua đó tạo ra khoản lợi nhuận khác tương ứng.

Nếu loại trừ khoản thu nhập bất thường này, doanh nghiệp có thể đã báo lỗ thay vì lãi ròng gần 15 tỷ đồng trong quý II. Lợi nhuận sau thuế giảm khoảng 70% so với cùng kỳ năm trước.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, Saigonres Group ghi nhận hơn 49 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 70%, còn lãi ròng đạt hơn 19 tỷ đồng, giảm 71% so với cùng kỳ.

Từ bức tranh kết quả kinh doanh nửa đầu năm có thể thấy quá trình phục hồi của thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự đồng đều. Với không ít doanh nghiệp, hoạt động kinh doanh cốt lõi vẫn chưa tạo ra nguồn lợi nhuận đủ lớn, khiến kết quả kinh doanh trong kỳ tiếp tục phụ thuộc đáng kể vào các khoản thu ngoài hoạt động phát triển dự án.