Thu từ cho thuê đất của doanh nghiệp BĐS khu công nghiệp chững lại

Dữ liệu từ Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam 2020 của Savills cho biết, các doanh nghiệp nước ngoài đang tiếp tục đẩy mạnh sự dịch chuyển và Việt Nam trở thành một điểm đến thay thế cho các cơ sở sản xuất này.

Với thuận lợi không chỉ đến từ các hiệp định thương mại với với cam kết thuế quan mà còn chi phí lao động, cơ sở hạ tầng được đầu tư phát triển đứng thứ 2 trong khu vực chỉ sau Indonesia, Việt Nam đang có nhiều lợi thế để phát triển bất động sản công nghiệp về lâu dài.

Trong năm 2020 vừa qua, bất chấp ảnh hưởng của dịch COVID-19, bất động sản công nghiệp vẫn là một mảng sáng hiếm hoi. Nhiều doanh nghiệp ở lĩnh vực này vẫn "ăn nên làm ra".

Tuy nhiên, khảo sát của các tổ chức nghiên cứu thị trường cũng cho thấy lĩnh vực này tồn tại một số thách thức, bao gồm yếu tố mặt bằng giá thuê tăng cao, quĩ đất ngày càng thu hẹp do chưa giải phóng được mặt bằng.

Trong khi đó, hiện nhiều doanh nghiệp đã gần như ghi nhận lợi nhuận một lần từ việc cho thuê các diện tích đất hiện hữu và việc phát triển quĩ đất mới cần thời gian hoàn thiện công tác đầu tư hạ tầng và bàn giao cho khách thuê để hạch toán lợi nhuận. 

Thống kê kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp niêm yết cho thấy, doanh thu từ hoạt động cho thuê đất đã giảm đáng kể trong quý IV.

Cụ thể, với CTCP Long Hậu (Mã: LHG), doanh thu thuần quý IV/2020 đạt hơn 183 tỷ đồng, giảm 32% so với cùng kỳ.

Chiếm tỷ trọng lớn nhất (70%) trong cơ cấu doanh thu của LHG vẫn là doanh thu cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng và xưởng xây sẵn với hơn 130 tỷ đồng. Đây cũng là mảng kinh doanh cốt lõi của công ty, song quý này, hoạt động có phần kém hiệu quả hơn khi giảm tới 40% so với cùng kỳ (gần 220 tỷ đồng).

Còn lại là doanh thu cho thuê nhà xưởng, khu lưu trú với hơn 31 tỷ đồng (tăng 19%) và doanh thu các hoạt động khác với hơn 22 tỷ đồng.

Tính chung cả năm 2020, Long Hậu ghi nhận doanh thu thuần đạt hơn 643 tỷ đồng và LNST đạt hơn 199 tỷ đồng, tăng trưởng lần lượt 7% và 40% so với năm 2019.

Tương tự, CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2 (Mã: D2D) ghi nhận cả doanh thu thuần và LNST quý IV của doanh nghiệp đều sụt giảm so với cùng kỳ, lần lượt giảm 60% và 36%.

Cả năm 2020, doanh thu thuần D2D đạt hơn 357 tỷ đồng, giảm 53% và LNST hơn 268 tỷ đồng, giảm 27% so với năm trước. Dù vậy, khoản lãi này đã vượt hơn 50% kế hoạch mà công ty đề ra.

Trong cơ cấu doanh thu, mảng đóng góp chính là doanh thu bán dự án. Doanh thu cho thuê hạ tầng khu công nghiệp không có nhiều biến động so với năm 2019, chỉ ghi nhận gần 66 tỷ đồng, chiếm 18%.

Đây cũng là điều dễ hiểu bởi doanh nghiệp này gần như không còn thuộc nhóm khu công nghiệp khi các KCN hiện hữu D2D tại Nhơn Trạch, Đồng Nai gần như đã lấp đầy.

Doanh nghiệp hiếm hoi có doanh thu cho thuê đất tăng trong quí IV là CTCP Sonadezi Châu Đức (Mã: SZC). Trong quý IV/2020, doanh thu thuần của doanh nghiệp đạt 71 tỷ đồng, tăng 54% so với cùng kỳ năm 2019, chủ yếu đến từ khoản thu cho thuê đất và phí quản lý gấp đôi cùng kỳ. LNST đạt 24 tỷ đồng, tăng 5 tỷ đồng.

Cả năm 2020, Sonadezi Châu Đức ghi nhận 433 tỷ đồng doanh thu thuần và lãi sau thuế 186 tỷ đồng, lần lượt tăng 32% và 39% so với năm 2019. Với kết quả này, Sonadezi Châu Đức lần lượt vượt 16% chỉ tiêu doanh thu và 62% chỉ tiêu lợi nhuận năm 2020.

Khác với Sonadezi Châu Đức, kết quả kinh doanh của CTCP Sonadezi Long Thành (Mã: SZL) lại đi ngang. Cụ thể, quý IV/2020, doanh nghiệp ghi nhận hơn 95 tỷ đồng doanh thu và hơn 28 tỷ đồng LNST, lần lượt giảm nhẹ 3% và 1,4% so với cùng kỳ năm 2019.

Trong cơ cấu doanh thu SZL, chiếm tỷ trọng lớn nhất là doanh thu cho thuê nhà xưởng KCN Long Thành (hơn 31 tỷ đồng) và doanh thu cho thuê đất (hơn 18 tỷ đồng).

Lũy kế cả năm 2020, SZL đạt 357 tỷ đồng doanh thu, giảm 3,2% so với năm trước; LNST đạt gần 102 tỷ đồng, giảm 1 tỷ đồng.

Năm 2020, doanh nghiệp đặt mục tiêu doanh thu hơn 409 tỷ và LNST 87 tỷ đồng. Như vậy, kết thúc năm, SZL chỉ hoàn thành 87% chỉ tiêu doanh thu, song vượt 23% chỉ tiêu lợi nhuận.

Trong khi đó, CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (Mã: NTC) ghi nhận doanh thu trong quý của doanh nghiệp tăng 29%, đạt 69 tỷ đồng (chủ yếu là doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư). LNST chỉ đạt 41,5 tỷ đồng, giảm 30% so với cùng kỳ. 

Doanh nghiệp cho biết lợi nhuận giảm chủ yếu do doanh thu tài chính giảm. Tuy nhiên, kết quả kinh doanh cả năm 2020 NTC vẫn khả quan với tổng doanh thu đạt gần 264 tỷ đồng (tăng 36%) và LNST đạt gần 281 tỷ đồng (tăng 20%).

Dù chưa công bố BCTC chính thức nhưng theo ước tính của lãnh đạo Tổng công ty Viglacera - CTCP (Mã: VGC), lợi nhuận trước thuế Công ty mẹ đạt 735 tỷ đồng, vượt 22% kế hoạch; lợi nhuận trước thuế hợp nhất đạt 860 tỷ đồng, vượt 15% kế hoạch.

Năm 2021, lãnh đạo công ty cho biết sẽ tập trung đầu tư và phát triển mở rộng quỹ đất khu công nghiệp, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân để phát huy hết các lợi thế và tiềm năng sẵn có,...

Sẽ không có bong bóng BĐS công nghiệp

Theo dự báo của giới chuyên gia, tiếp nối đà tăng trưởng đã có trong năm 2020, bất động sản công nghiệp năm 2021 sẽ là bức tranh với gam màu sáng.

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), thị trường bất động sản công nghiệp năm 2020 mạnh lên và sôi động ở nhiều tỉnh/TP.  Một số tỉnh sôi động có thể kể đến như: Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bình Định, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Hải Dương, Bắc Giang,...

Hiện nay, Việt Nam có 260 khu công nghiệp đang hoạt động và 75 khu công nghiệp đang xây dựng. Tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp đạt bình quân  hơn 70%. Giá thuê nhà xưởng bình quân trên cả nước khoảng 60 - 80 nghìn đồng/m2. Giá mua đất khu công nghiệp đã có hạ tầng giao động từ 3 - 5 triệu đồng/m2.

Đơn vị này cho biết, số lượng hồ sơ đề xuất nghiên cứu đầu tư xây dựng mới khu công nghiệp trong năm 2020 cũng tăng mạnh so với các năm trước.

Dự báo về triển vọng trong năm 2021, ông  Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VARs cho rằng, sự dịch chuyển sản xuất và lắp đặt hàng hóa từ khu vực ngoài sẽ tiếp tục chuyển hướng vào Việt Nam sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản công nghiệp.

Theo đó, nhiều khu công nghiệp mới tiếp tục tham gia thị trường và sẽ có nhiều dự án mới phát triển hạ tầng khu công nghiệp sẽ được phê duyệt.

Cũng theo vị chuyên gia này, thời gian tới, nhiều dự án logicstic phục vụ khu công nghiệp cũng sẽ được đẩy mạnh phát triển. Đặc biệt, sẽ không xuất hiện khủng hoảng hay bóng bóng trong bất động sản công nghiệp trong năm 2021.

Giá cho thuê mặt bằng kho bãi, nhà xưởng trong năm 2021 cũng được dự báo không tăng so với năm 2020.