Quỹ đất cho thuê tiềm năng của các ông chủ khu công nghiệp

Trong tờ trình ĐHĐCĐ bất thường, HĐQT Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) dự kiến các dự án còn thiếu các thủ tục pháp lý sẽ được hoàn thiện và thông qua từ quý II/2024 như các dự án Khu công nghiệp (KCN) Tràng Duệ 3, KCN Lộc Giang, Khu đô thị Phúc Ninh, Khu đô thị Tràng Cát…

Do đó, Ban Tổng Giám đốc ước tính diện tích cho thuê đất KCN trong năm 2024 dự kiến là 150 ha đến từ các khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh, KCN Quang Châu, KCN Tân Phú Trung, các cụm khu công nghiệp ở Hưng Yên, Long An và đặc biệt KCN Tràng Duệ 3...

Chứng khoán VietCap cũng dự đoán Kinh Bắc sẽ duy trì lượng bàn giao đất khu công nghiệp trong năm 2024 ở mức 155 ha (tăng 2% so với 151 ha vào năm 2023), chủ yếu đến từ việc bàn giao đất tại dự án Tràng Duệ 3 (50 ha) và KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (70 ha).

KCN Tràng Duệ 3 kỳ vọng sẽ được phê duyệt chủ trương đầu tư, sau đó triển khai mở bán và bắt đầu bàn giao trong năm 2024 với LG là đối tác tiềm năng. LG đã cam kết đầu tư 1 tỷ USD để mở rộng sản xuất tại Hải Phòng, có tiềm năng mang lại lợi ích cho KCN này khi nhiều nhà cung cấp và công ty con của LG, bao gồm LG Innotek, đều nằm trong KCN Tràng Duệ 1 và 2 (đã được lấp đầy) của Kinh Bắc.

VietCap cho biết ngoài KCN Tràng Duệ 3 và các dự án đang triển khai, ước tính Kinh Bắc còn khoảng 1.240 ha diện tích cho thuê tại các KCN ở vị trí thuận lợi đang được phát triển. Tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu hiện tại của doanh nghiệp là 13,9%, tạo nhiều dư địa để tăng cường nguồn vốn nhằm phát triển quỹ đất lớn này.

Tổng Công ty Viglacera (Mã: VGC) đã phát triển 11 khu công nghiệp với 560 ha diện tích đất còn lại, tập trung ở miền Bắc và miền Trung, theo SSI Research.

Nhóm phân tích dự báo doanh thu cho thuê đất công nghiệp của Viglacera đạt 3.700 tỷ đồng trong năm 2024 (giảm gần 12% so với cùng kỳ). Tổng diện tích cho thuê dự kiến đạt 175 ha (tăng 2% so với cùng kỳ), trong đó 19 ha tại KCN Yên Phong IIC (tỉnh Bắc Ninh) do các công ty vệ tinh của Samsung thuê. Ngoài ra, 30 ha dự kiến sẽ được cho thuê tại KCN Thuận Thành (tỉnh Bắc Ninh) và 60 ha dự kiến sẽ được BYD thuê (nhà máy sản xuất xe điện) tại Phú Hà (tỉnh Phú Thọ).

Viglacera đang dự kiến mở rộng KCN Đông Mai (Quảng Ninh) thêm 157 ha, nâng tổng diện tích lên 325 ha. Mới đây, công ty con của Viglacera là CTCP Viglacera Thái Nguyên đã được chấp thuận là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Sông Công II giai đoạn 2. Dự án có tổng diện tích gần 300 ha và tổng vốn đầu tư hơn 3.985 tỷ đồng.

Tổng Công ty IDICO - CTCP (Mã: IDC) sở hữu quỹ đất công nghiệp 3.267 ha tại 10 dự án, trong đó có 5 dự án đã lấp đầy 100% với tổng diện tích trên 1.270 ha.

Doanh nghiệp đang trong quá trình mở rộng thêm 2.430 - 2.820 ha đất công nghiệp. Trong đó, KCN Vinh Quang - Hải Phòng (350 ha) đã được phê duyệt quy hoạch ½.000; KCN Mỹ Xuân B1 mở rộng (110 - 500 ha) và KCN Tân Phước 1 - Tiền Giang (470 ha) đang chờ các quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư.

Ngoài ra, IDICO đang lập hồ sơ quy hoạch 1/2000 và xin chủ trương đầu tư 6 KCN (gồm 2 KCN phía Bắc, 3 KCN phía Nam, 1 KCN miền Trung) với tổng quy mô gần 1.500 ha.

Bên cạnh khoảng 580 ha diện tích cho thuê còn lại vào cuối năm 2023, Chứng khoán VietCap kỳ vọng IDICO có thể nhận được phê duyệt đầu tư cho KCN Tân Phước 1 (tổng diện tích 470 ha; tỉnh Tiền Giang) vào đầu năm 2024 và KCN Vinh Quang (tổng diện tích 350 ha tại Hải Phòng) vào năm 2025.

Do đó, kỳ vọng KCN Tân Phước 1 và Vinh Quang sẽ bắt đầu cho thuê đất KCN lần lượt vào năm 2026 và 2027.

Theo Chứng khoán Vietcap, tính đến cuối năm 2023, quỹ đất khu công nghiệp có thể cho thuê còn lại của CTCP Long Hậu (Mã: LHG) còn khoảng 42 ha (khoảng 85% đã được giải phóng mặt bằng). Ước tính, quỹ đất này có thể mang lại doanh thu 2.600 tỷ đồng cho doanh nghiệp, với mức giá trung bình giả định của Vietcap trong năm 2024 là 254 USD/m2 (tăng 3% so với năm trước). 

Trong tháng 1 vừa qua, Long Hậu đã nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất giai đoạn 7 (tổng diện tích 5,75 ha) tại Khu công nghiệp LH3.1 (tổng diện tích 124 ha) từ tỉnh Long An. Sau khoản thanh toán dự kiến vào quý I, Long Hậu kỳ vọng diện tích sẵn sàng cho thuê tại Khu công nghiệp LH3.1 sẽ tăng lên 20 ha.

Vietcap dự báo tỷ lệ bàn giao đất khu công nghiệp trung bình giai đoạn 2024 - 2026 của Long Hậu vào khoảng 5,7 ha/năm, so với khoảng 2,2 ha vào năm 2023 và khoảng 9,5 ha/năm trong giai đoạn 2019 - 2022.

Trong đó, riêng năm 2024, Long Hậu được kỳ vọng sẽ bàn giao 4 ha đất khu công nghiệp (tăng so với mức 2,2 ha vào năm 2023).  Doanh thu từ bán đất khu công nghiệp được dự báo sẽ đạt khoảng 247 tỷ đồng, tăng 89% so với năm 2023.

Bên cạnh các khu công nghiệp hiện có, Long Hậu cũng đang xin phê duyệt đầu tư cho Khu công nghiệp Long Hậu mở rộng 90 ha - giai đoạn 2 (LH3.2; Long An) và Khu công nghiệp An Định 200 ha (Vĩnh Long).

Trong năm 2024, SSI Research cho rằng nguồn cung khu công nghiệp vẫn hạn chế do các vấn đề về định giá đất, đấu giá chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất khu công nghiệp và đền bù giải phóng mặt bằng vẫn gặp khó khăn.

Theo đó, giá cho thuê đất của các chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết sẽ tăng bình quân 15,5% so với năm 2023.

Lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp KCN niêm yết trong năm 2024 được dự phóng tăng 9,3% so với năm 2023. Trong đó, có một số công ty có thể sẽ ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội hơn so với toàn ngành.

Tuy nhiên, nhóm phân tích cho rằng ngành khu công nghiệp có thể phải đối mặt với một số khó khăn trong năm 2024. Trong đó có việc thuế tối thiểu toàn cầu áp dụng từ ngày 1/1/2024 sẽ làm giảm các ưu đãi thuế hấp dẫn dành cho khách thuê trong KCN (ưu đãi hiện nay gồm miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế trong 4 năm tiếp theo).

Bên cạnh đó, lợi thế cạnh tranh về giá thuê tại các KCN Việt Nam và khu vực châu Á đang giảm dần và chi phí đầu tư cho các KCN mới ước tính sẽ cao hơn do giá đất tăng cao và quá trình thu hồi đất kéo dài.