Doanh nghiệp ngoài ngành tham gia vào mảng bất động sản công nghiệp

CTCP Tập đoàn Hà Đô (Mã: HDG) đang mở rộng mảng phát triển bất động sản công nghiệp. Từ năm 2023, doanh nghiệp này đã bắt đầu khảo sát các khu công nghiệp tiềm năng (tổng cộng 450 ha) tại một số tỉnh phía Bắc như Hưng Yên, Thái Bình, Nam Định và Quảng Ninh.   

Vào tháng 1/2024, Tập đoàn này đã được chấp thuận để khảo sát và quy hoạch hai dự án cụm công nghiệp với tổng diện tích 100 ha (mỗi dự án 50 ha) tại Ninh Thuận. Hai dự án là cụm công nghiệp Phước Nam 1 và Phước Nam 2, gần cụm cảng biển Cà Ná.

Một trong những doanh nghiệp quen mặt của ngành xây dựng là Tổng Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex - Mã: VCG) cũng có động thái tiến sâu hơn vào mảng bất động sản công nghiệp.

Mới đây, doanh nghiệp này được chấp thuận đầu tư hạ tầng khu công nghiệp Đông Anh, TP Hà Nội. Quy mô sử dụng đất của dự án hơn 299 ha, gồm hai giai đoạn. Giai đoạn 1 triển khai trên diện tích 179,1 ha và giai đoạn 2 có quy mô 120,35 ha. Tổng vốn đầu tư là hơn 6.338 tỷ đồng, trong đó vốn góp của nhà đầu tư gần 1.268 tỷ đồng.

Cuối tháng 11 vừa qua, CTCP Đầu tư Bất động sản Taseco (Taseco Land, UPCoM: TAL) đã chính thức gia nhập lĩnh vực bất động sản công nghiệp khi trở thành nhà đầu tư dự án Khu công nghiệp hỗ trợ Đồng Văn III phía Đông đường cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình có quy mô 233 ha, tổng mức đầu tư hơn 2.320 tỷ đồng.

Trước đó, nhiều doanh nghiệp “ngoại đạo” cũng đã gia nhập thị trường bất động sản công nghiệp. Năm 2020, Tập đoàn Vingroup chính thức lấn sân sang mảng này khi CTCP Vinhomes (Mã: VHM) công bố thông tin về việc nhận chuyển nhượng cổ phần trong CTCP Đầu tư KCN Vinhomes (tên viết tắt VHIZ), qua đó trở thành công ty mẹ của doanh nghiệp này. Vinhomes IZ sau đó đã đề xuất đầu tư loạt dự án quy mô lớn tại Hà Tĩnh, Hải Phòng…

Hay như ông lớn ngành thép là Tập đoàn Hoà Phát có kế hoạch phát triển 10 KCN, bao gồm cả các khu công nghiệp hiện hữu trong 10 năm tới. Doanh nghiệp đang sở hữu và vận hành ba KCN lớn, bao gồm KCN Phố Nối A có quy mô hơn 688,94 ha (Hưng Yên), KCN Hòa Mạc quy mô 131 ha (Hà Nam), KCN Yên Mỹ II quy mô 313,5 ha (Hưng Yên).

Mới đây, lãnh đạo tỉnh Phú Yên đã trao biên bản ghi nhớ nghiên cứu đầu tư cho Tập đoàn Hòa Phát với dự án đầu tư và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN Hòa Tâm, tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 13.300 tỷ đồng.

Tập đoàn Sơn Hà cũng chính thức gia nhập thị trường bất động sản công nghiệp từ năm 2023 khi khởi công khu công nghiệp SHI IP Tam Dương tại Vĩnh Phúc. Khu công nghiệp SHI IP Tam Dương có quy mô 162 ha, tổng vốn đầu tư 1.576 tỷ đồng.

Khu công nghiệp này chính thức đánh dấu việc mở rộng đầu tư của Sơn Hà vốn được biết đến là một trong số ít thương hiệu sản xuất bồn nước hàng đầu Việt Nam.

Triển vọng ngành

Bất động sản công nghiệp là phân khúc hiếm hoi không lao dốc giữa đại dịch và ngay cả khi thị trường địa ốc gặp khó khăn. Đây được đánh giá là một phân khúc có nhu cầu rất lớn nhưng nguồn cung hiện đang hạn chế.

Theo thống kê của CBRE, trong năm 2023, tỷ lệ lấp đầy tại các thị trường cấp 1 được giữ ở ngưỡng khả quan. Các nhà sản xuất từ các ngành công nghiệp và quốc gia khác nhau vẫn tiếp tục mở rộng mạnh mẽ ở cả hai khu vực miền Bắc và miền Nam. Các nhà sản xuất về điện tử, ô tô và phụ kiện, các khách thuê từ những ngành mới trong lĩnh vực công nghệ cao như sản xuất xe điện, bán dẫn hay vật liệu xanh cũng có sự quan tâm tới Việt Nam. 

Điều này cho thấy sự phát triển bền vững trên nhiều lĩnh vực, cho thấy xu hướng tích cực đối với thị trường công nghiệp Việt Nam.

CBRE dự báo trong ba năm tới, giá thuê đất công nghiệp sẽ tăng 5 - 9%/năm ở miền Bắc và tăng 3 - 7%/năm ở miền Nam. Nhu cầu tích cực từ các nhóm ngành công nghiệp và quốc tịch khác nhau giúp thúc đẩy tăng trưởng giá thuê ở nhiều địa phương.

Năm 2023, lĩnh vực công nghiệp bán dẫn và công nghiệp xe điện đã bắt đầu đầu tư vào Việt Nam. Với sự định hướng của các tỉnh thành và sự quan tâm của các doanh nghiệp ngày càng tăng vào các ngành công nghiệp công nghệ cao và bền vững, các chuyên gia dự đoán rằng các ngành công nghiệp này sẽ thúc đẩy nhu cầu trong tương lai.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao Chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, chia sẻ: “Trong một năm nên kinh tế và thị trường địa ốc gặp nhiều thách thức, phân khúc bất động sản công nghiệp có thể coi là một điểm sáng. Với việc Việt Nam mở rộng quan hệ hợp tác sâu rộng với các nền kinh tế lớn, cơ hội sẽ tiếp tục đến với mảng bất động sản này. Tuy nhiên, Việt Nam cũng cần tích cực chuẩn bị về hạ tầng, nguồn lực con người và sản phẩm công nghiệp chất lượng nhằm tận dụng tối đa cơ hội này”.

Còn theo các chuyên gia FiinRatings, triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp Việt Nam vẫn sẽ được duy trì ở mức ổn định thông qua ba yếu tố. Cụ thể, nhu cầu cao nhờ mở rộng sản xuất của cả doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước; nguồn cung được Chính Phủ khuyến khích để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng và thúc đẩy đầu tư vào cơ sở hạ tầng.

Theo nhóm phân tích, trong bối cảnh nhiều biến động như trong giai đoạn 2021-2023, các nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp vẫn cho thấy khả năng kinh doanh ổn định khi tiếp tục thu hút được đầu tư nước ngoài, thể hiện qua tỷ lệ lấp đầy duy trì tích cực.

Với mô hình kinh doanh giúp các nhà phát triển khu công nghiệp nhận được khoản đặt cọc lớn từ khách hàng ngay từ giai đoạn đầu của dự án và nhận thanh toán toàn bộ tiền thuê hạ tầng cho một chu kỳ thuê (có thể lên tới 50 năm), nhóm chuyên gia đánh giá tỷ lệ đòn bẩy tài chính mà nhóm này sử dụng để đầu tư thường ở mức thấp hơn các nhà phát triển bất động sản dân cư, dẫn tới rủi ro tài chính được đánh giá ở mức thấp hơn.

Tuy nhiên, SSI Research cho rằng ngành khu công nghiệp có thể phải đối mặt với một số khó khăn trong năm 2024. Trong đó có việc thuế tối thiểu toàn cầu áp dụng từ ngày 1/1/2024 sẽ làm giảm các ưu đãi thuế hấp dẫn dành cho khách thuê trong KCN (ưu đãi hiện nay gồm miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế trong 4 năm tiếp theo).

Bên cạnh đó, lợi thế cạnh tranh về giá thuê tại các KCN Việt Nam và khu vực châu Á đang giảm dần và chi phí đầu tư cho các KCN mới ước tính sẽ cao hơn do giá đất tăng cao và quá trình thu hồi đất kéo dài.