Bất động sản công nghiệp 2021: Cơ hội và thách thức

Những thách thức đang chờ

Bất động sản công nghiệp là một trong những điểm sáng của thị trường bất động sản Việt Nam. Việc kiểm soát hiệu quả đại dịch COVID-19 cùng với việc ký kết các Hiệp định Thương mại tự do đã thúc đẩy các nhà đầu tư ngành sản xuất và hậu cần kho bãi trên toàn cầu gia tăng niềm tin vào Việt Nam, kể cả trong bối cảnh khó khăn của năm nay và sẽ tiếp tục có tiềm năng phát triển mạnh trong những tháng đầu năm 2021.

Đánh giá về tiềm năng của phân khúc này trong năm 2021, các chuyên gia của Savills đều nhấn mạnh vào yếu tố dịch chuyển đầu tư của các doanh nghiệp công nghệ và sản xuất lớn từ Trung Quốc vào Việt Nam. Việc đại dịch kéo dài thậm chí được kỳ vọng sẽ là yếu tố đẩy nhanh việc di dời các cơ sở sản xuất của các công ty đa quốc gia ra khỏi Trung Quốc.

Đáng chú ý nhất là các nhà cung cấp linh kiện và lắp ráp cho Apple là Pegatron và Foxconn từ Đài Loan; Sharp, Nintendo và Komatsu từ Nhật Bản; Lenovo từ Hồng Kông đã công bố kế hoạch chuyển đến hoặc mở rộng sản xuất tại Việt Nam.

Các chuyên gia cũng chỉ ra một số lý do chính cho làn sóng dịch chuyển mạnh ra khỏi Trung Quốc tới các nước Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam.

Thứ nhất, các công ty đa quốc gia sản xuất những mặt hàng công nghệ hay tiêu dùng phải chịu áp lực cắt giảm chi phí.

Thứ hai, các công ty có vốn FDI không chỉ thành lập nhà máy mới ở Việt Nam mà còn có động lực lớn hơn để thúc đẩy phát triển chuỗi cung ứng địa phương.

Thứ ba, sau khi đại dịch lắng xuống, lạm phát tiền lương có xu hướng tăng, khiến nhà sản xuất rời Trung Quốc đến Đông Nam Á.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, chủ trương và chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ trong việc hỗ trợ và mở rộng các bất động sản công nghiệp để các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam là một yếu tố tích cực. 

Đồng thời, những chuyển biến theo tình hình kinh tế thế giới cũng như chiến tranh thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc cũng là một điểm cộng cho chuỗi cung ứng tại thị trường Việt Nam.

Nói về những thách thức, ông John Campbell, Quản lý bộ phận bất động sản công nghiệp Savills cho biết, sự chuyển hướng ra khỏi Trung Quốc của các phân khúc thuộc chuỗi cung ứng ngày càng rõ rệt, nhiều chủ đầu tư mong đợi một năm bận rộn khi các rào cản được tháo dỡ.

Tuy nhiên, bất động sản công nghiệp tại Việt Nam trong vấn đề liên kết với chuỗi cung ứng, liên kết các kho bãi hay vấn đề giao thông mới chỉ ở giai đoạn đầu. Do đó, cần có những chiến lược đúng đắn và cụ thể hơn trong việc hỗ trợ các nhà đầu tư tham gia vào phân khúc bất động sản này.

Ngoài ra, theo TS. Sử Ngọc Khương, bất động sản công nghiệp có liên quan đến nhiều yếu tố như chuỗi cung ứng, kho bãi, cảng biển, giao thông vận tải,… Hiện nay Chính phủ đang ưu tiên các ngành nghề tạo ra sản phẩm có hàm lượng chất xám cao vì đây là những ngành mang tính thời đại.

Chính vì vậy, vấn đề về nhân lực, lực lượng lao động có tay nghề để đáp ứng được nhu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam cũng là một bài toán cần phải quan tâm.

Theo ông Khương, đây là một bài toán tổng thể giữa Chính phủ và các doanh nghiệp. Nhà nước sẽ đầu tư vào cơ sở hạ tầng giao thông, kho bãi, kho vận cũng như là các chuỗi cung ứng trên tinh thần hợp tác công tư, vì ngân sách của Chính phủ không thể phân bổ đều cho hết các ngành nghề nên việc phối hợp công tư thoả đáng sẽ góp phần giải quyết bài toán trên.

Hơn nữa, các nhà vận hành chuỗi cung ứng chuyên nghiệp cũng là yếu tố rất quan trọng vì khi các chuỗi cung ứng mang tính toàn cầu thì chúng ta cũng cần các công ty có tầm cỡ để đáp ứng được nhu cầu của các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp.

"Các thủ tục trong xuất nhập khẩu cũng là bài toán cần phải cân nhắc, việc hỗ trợ các doanh nghiệp trong và ngoài nước trong việc thông quan hàng hoá cũng như là xuất hàng hoá ra nước ngoài sẽ giúp giảm thiểu được chi phí, tạo lợi thế để thu hút được nhà đầu tư nước ngoài", ông Khương nhấn mạnh.

Cần định vị lại giá trị

Tại buổi công bố báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2020 mới đây, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và Bất động sản công nghiệp CBRE Việt Nam dự báo, nguồn cung đất công nghiệp tại thị trường phía Bắc sẽ ít dần trong năm 2021 và các năm sau đó.

Ngược lại, thị trường phía Nam sẽ đón nhận nhiều nguồn cung mới trong năm 2021 và 2022, kéo theo giá thuê được dự báo sẽ tăng lên.

Ông Hiếu cho biết thêm, Việt Nam đang phải cạnh tranh với một số quốc gia khác trong khu vực Đông Nam Á. Thái Lan, Malaysia, Indonesia hay Myanmar hoàn toàn là những điểm thu hút đầu tư tiềm năng.

Cũng tại buổi họp báo nói trên, ông Patrick Liau, Quản lý cấp cao của CapitaLand Việt Nam nhận định, Việt Nam cần tập trung phát triển cơ sở hạ tầng, đồng thời định vị lại giá trị của ngành bất động sản công nghiệp.

"Việt Nam không có nguồn nhân lực đông đảo như Trung Quốc, do đó chúng ta cần xem xét giá trị của mình trong chuỗi cung ứng, cần định vị xem Việt Nam muốn trở thành cơ sở sản xuất chế tạo của thế giới hay tiến đến góc độ cao hơn", ông Patrick nói.