Lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS lớn sẽ biến động ra sao giai đoạn 2021-2023?

Từ cuối tháng 4 đến nay, Việt Nam đang phải đối mặt với đợt bùng phát thứ 4 dịch COVID-19. Các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM đang trải qua những ngày giãn cách xã hội khiến hoạt động kinh tế bị đình trệ.

Trên thị trường bất động sản (BĐS), các chủ đầu tư phải ngừng kế hoạch bán hàng, cũng như các hoạt động xây dựng dự án. Nhiều doanh nghiệp phải đối mặt với các khoản chi phí lớn, đặc biệt là chi phí lãi vay vẫn ở mức cao.

Mặc dù vậy, phần lớn các doanh nghiệp BĐS niêm yết đều ghi nhận có lãi và hơn một nửa trong số đó có lợi nhuận tăng trưởng trong 6 tháng đầu năm. 

Thống kê từ 48 doanh nghiệp BĐS đã công bố báo cáo tài chính, nửa đầu năm, 48 doanh nghiệp đạt 86.435 tỷ đồng doanh thu thuần và hơn 24.091 tỷ đồng lãi ròng, lần lượt tăng 42,4% và 70,3% so với cùng kỳ. 

Trong đó, có 42/48 doanh nghiệp báo lãi và 27/48 doanh nghiệp có lãi tăng trưởng. CTCP Vinhomes (Mã: VHM) dẫn lợi nhuận gần 15.629 tỷ đồng, chiếm 64,9% tổng lợi nhuận chung.

Theo đánh giá của CTCK BSC, thị trường bất động sản nửa đầu 2021 ghi nhận mức phục hồi tích cực so với mức nền thấp cùng kỳ do ảnh hưởng tiêu cực từ dịch COVID-19 bùng phát trong nửa đầu năm 2020.

Tuy vậy, bộ phận phân tích BSC cũng lưu ý số lượng sản phẩm tuy có sự phục hồi nhưng nguồn cung vẫn chưa có sự cải thiện đáng kể, thấp hơn đáng kể so với mức bình quân khoảng 25.000-30.000 căn hộ mở bán mới năm 2018-2019.

Theo BSC, bên cạnh các yếu tố về thủ tục pháp lý vẫn còn chậm và ảnh hưởng bởi sóng COVID-19 thứ 4, việc thiếu hụt các dự án quy mô lớn như Vinhomes Grand Park, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City (HN) sẽ khiến nguồn cung tại cả thị trường Hà Nội và TP HCM sẽ khó có nhiều đột phá trong nửa cuối năm 2021.

Dù vậy, BSC vẫn kỳ vọng một số doanh nghiệp bất động sản vẫn có thể ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tốt trong nửa cuối năm nếu kịp bàn giao các dự án gối đầu trước đây.

Kỳ vọng tiếp đà tăng trưởng, nhưng tốc độ tăng trưởng lợi nhuận sẽ chậm lại đến năm 2023?

Tương tự BSC, các chuyên gia phân tích của CTCP Chứng khoán Bản Việt (VCSC) cũng cho rằng các doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn có nhiều triển vọng tăng trưởng trong giai đoạn tiếp theo bất chấp những khó khăn hiện tại. 

Theo một báo cáo chiến lược vừa được VSCC phát hành, doanh số bán hàng của CTCP Vinhomes (Mã: VHM) có thể đạt 90.000 tỷ đồng trong năm 2021, tăng 40% so với cùng kỳ. 

Tăng trưởng doanh số của Vinhomes đến từ một số dự án cũ và các phân khu thấp tầng tại ba dự án mới là Vinhomes Wonder Park, Vinhomes Dream City và Vinhomes Cổ Loa.

Tại khu vực Hà Nội và TP HCM, nguồn cung nhà ở của Vinhomes năm 2021 dự kiến đạt hơn 8.000 sản phẩm, các khu vực vùng ven khoảng 6.500 sản phẩm. Song, VCSC cho rằng chi phí đất và xây dựng thực tế của Vinhomes có thể cao hơn ước tính.

Theo ước tính của VSCC, sau khi ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận ròng 25,8% trong năm ngoái, lợi nhuận của VHM có thể đạt mức tăng trưởng 10% trong năm nay và tiếp tục tăng 15% trong năm 2022 và 8% vào năm 2023. 

Đối với CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL), VSCC ước tính doanh số bán hàng năm nay dự kiến đạt 2,5 tỷ USD (tăng 39%) nhờ dự án Aqua City (Phoenix South) và NovaWorld Phan Thiet. Tại TP HCM, doanh số Novaland vẫn sẽ ở mức khiêm tốn. 

Dù vậy, Công ty chứng khoán này cũng lưu ý, tiến độ thu tiền từ khách hàng của Novaland có thể chậm hơn dự kiến. 

Theo đó, VCSC ước tính lợi nhuận của NVL sẽ chỉ còn tăng khoảng 6% trong năm nay trước khi bật tăng lên 21% trong năm 2022 và 15% năm 2023.

Năm 2021, tổng giá trị hợp đồng bán hàng của CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) được dự báo đạt 6.800 tỷ đồng, tăng 79% so với cùng kỳ và đạt hơn 8.000 tỷ đồng trong năm 2022.

Theo VCSC, các dự án trọng điểm như Mizuki Park, Akari City, Southgate của Nam Long vẫn đang đảm bảo tiến độ xây dựng và chuẩn bị mở bán. Đối với Waterfront, dự án này vẫn có khả năng mở bán chậm hơn dự kiến.

VSCS dự báo tăng trưởng lợi nhuận của Nam Long sẽ đạt đến 34% trong năm nay, sau đó giảm còn khoảng 4% vào năm 2022 và 1% năm 2023.

Trong năm 2021, doanh số bán hàng của CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG) được dự báo khoảng 6.500 tỷ đồng (năm 2020 là hơn 6.000 tỷ đồng). Trong đó, doanh thu mảng môi giới tăng 45% so với năm trước với việc mở rộng sang các thị trường thứ cấp. 

Lợi nhuận mảng BĐS Đất Xanh dự kiến tăng mạnh so với năm 2020. Doanh nghiệp đã có kế hoạch mở bán lại Gem Riverside, đồng thời mở bán mới dự án Lux Star (quận 7, TP HCM) và ba dự án mới tại Bình Dương từ nửa cuối năm nay.

Ngoài ra, Đất Xanh có thể ghi nhận 1.100 tỷ đồng doanh thu từ đợt IPO của Đất Xanh Services hồi tháng 4 vừa qua. 

Với mức nền lợi nhuận có thể tăng đột biến trong năm nay (do ghi nhận thua lỗ trong năm ngoái), VCSC dự báo, lợi nhuận trên mỗi cổ phần (EPS) của Đất Xanh có thể tăng 11% trong năm 2022 và giảm còn 8% vào năm sau. 

Đối với CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH), VCSC cho biết doanh nghiệp dự kiến mở bán dự án thấp tầng Armena và chung cư tại quận Bình Tân cuối năm nay. Doanh số bán hàng của Khang Điền trong năm dự báo đạt khoảng 2.500 tỷ đồng. 

Riêng với dự án Tân Tạo 330 ha tại Bình Tân, VCSC cho biết việc triển khai có thể chậm hơn dự kiến. Đơn vị này cũng chưa dự phóng lợi nhuận từ dự án KCN Lê Minh Xuân mở rộng.

VCSC dự báo lợi nhuận ròng của Khang Điền tăng trưởng khá đều với mức 19% trong năm nay, 18% năm 2022 và 24% vào năm 2023.

Về phía Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, Mã: DIG), VCSC dự báo doanh nghiệp sẽ tăng trưởng lợi nhuận giai đoạn 2021 - 2022 nhờ việc thoái vốn khỏi các quỹ đất chính và bàn giao ba dự án Đại Phước, Nam Vĩnh Yên và Long Tân.

Tuy nhiên, VCSC cũng cho rằng thời gian đầu tư các dự án của DIC Corp có thể dài hơn dự kiến, quỹ đất của doanh nghiệp được định giá thấp. 

Sau mức tăng mạnh 82% trong năm 2020, tốc độ tăng trưởng lợi nhuận của DIG được VCSC dự báo sẽ đạt mức 28% trong năm nay sau đó giảm còn khoảng 8% vào năm 2022 và 5% năm 2023.