Hai dòng vốn lớn đang chảy vào bất động sản

Bộ Xây dựng dẫn số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, tính đến ngày 30/6, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 672.224 tỷ đồng (trong khi tính đến 31/3 là 661.112 tỷ). Như vậy, nợ vay bất động sản đã tăng hơn 11.000 tỷ đồng so với thời điểm cuối tháng 3.

Trong đó, tổng nợ vay đầu tư các dự án khu đô thị, dự án phát triển nhà đạt 166.561 tỷ đồng, chiếm 24,8%. Đứng thứ hai là tổng nợ vay đối với hoạt động xây dựng, sửa chữa nhà để bán với 99.547 tỷ, chiếm 14,8%.

Bên cạnh đó, tổng nợ vay đầu tư các dự án văn phòng, cao ốc cho thuê khoảng 54.946 tỷ đồng; nợ vay đầu tư các dự án nhà hàng, khách sạn đạt 53.582 tỷ đồng; nợ vay mua đất nền khoảng 53.164 tỷ đồng; nợ vay đầu tư các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất khoảng 27.464 tỷ đồng; nợ vay đầu tư các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 26.204 tỷ đồng.

Tuy nhiên, dòng tiền cho vay bất động sản đang có xu hướng tăng chậm lại trong những năm gần đây. Thực trạng này một phần là do động thái kiểm soát chặt chẽ của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản.

Phát biểu tại buổi họp báo mới đây của NHNN, ông Nguyễn Tuấn Anh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế đánh giá, nhìn vào xu thế trong ba năm thì tăng trưởng tín dụng bất động sản trong thời gian gần đây đang giảm dần.

Nếu như tăng trưởng tín dụng bất động sản vào năm 2018 là 26,16%, năm 2019 là 21% thì năm 2020 chỉ ở mức 11,89%, thấp hơn tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống. Tính đến 30/4, tín dụng bất động sản tăng 4,83% và ước đến hết tháng 6 tăng khoảng 6%.

Trong khi đó, nhiều thống kê cho thấy, doanh nghiệp bất động sản đang đẩy mạnh huy động vốn qua kênh trái phiếu. Theo số liệu của Vụ Tài chính các ngân hàng (Bộ Tài chính), lũy kế 6 tháng đầu năm 2021, tổng khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) của các doanh nghiệp đạt 192.203 tỷ đồng.

Trong đó, TPDN phát hành riêng lẻ đạt 176.828 tỷ đồng, tăng 8% so với cùng kỳ năm 2020. Khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng là 15.375 tỷ, tăng 53%.

Vụ Tài chính cho biết, thời điểm cuối quý II, trái phiếu phát hành của các doanh nghiệp tăng cao. Trong đó, nhóm ngành bất động sản thể hiện nhu cầu huy động vốn qua kênh trái phiếu lớn.

Theo số liệu của Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam, trong nhóm TPDN phát hành trong nước vào quý II, nhóm ngân hàng dẫn đầu với tổng giá trị phát hành đạt 18.485 tỷ đồng, nhóm các doanh nghiệp bất động sản đứng ở vị trị thứ hai với 4.950 tỷ đồng.

Ngân hàng sẽ thắt chặt hơn với cho vay BĐS

Theo Báo cáo mới đây về cuộc điều tra xu hướng tín dụng của các tổ chức tín dụng (TCTD) tháng 6/2021 của Vụ Dự báo Thống kê, Ngân hàng Nhà nước (NHNN), nhu cầu tín dụng tổng thể của khách hàng tăng trong 6 tháng đầu năm 2021 và dự báo tiếp tục tăng trong 6 tháng cuối năm và cả năm 2021 ở tất cả các đối tượng, loại tiền, kỳ hạn và lĩnh vực.

Các TCTD cũng nhận định rủi ro tín dụng đang tăng với tốc độ chậm hơn 6 tháng cuối năm 2020 ở tất cả các lĩnh vực. Tuy nhiên, các khoản vay kinh doanh tài chính, ngân hàng và bảo hiểm, kinh doanh chứng khoán và kinh doanh du lịch được đánh giá rủi ro tăng mạnh hơn.

Mức độ rủi ro của các khoản vay kinh doanh du lịch tiếp tục được nhiều TCTD đánh giá tăng cao thứ 2 chỉ sau khoản vay đầu tư, kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2021.

Các TCTD cũng cho biết điều khoản, điều kiện cho vay sẽ nới lỏng hơn đối với lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Trong khi đó, đối với lĩnh vực cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản và cho vay kinh doanh chứng khoán, điều khoản này sẽ thắt chặt hơn trong 6 tháng đầu năm 2021.

Trong 6 tháng cuối năm 2021, xu hướng nới lỏng hơn được dự kiến tiếp tục duy trì đối với lĩnh vực cho vay tiêu dùng, giữ ổn định đối với cho vay qua thẻ tín dụng và thắt chặt hơn đối với cho vay bất động sản để ở.

Liên quan đến tình hình phát hành TPDN, báo cáo mới đây của SSI Research cho biết, chênh lệch giữa lãi suất phát hành TPDN và lãi suất tiền gửi giữ ở mức cao khiến thị trường TPDN tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ trong nửa đầu năm 2021.

Loại trừ các trái phiếu ngân hàng và định chế tài chính khác hầu hết là không có tài sản đảm bảo, các TPDN còn lại được phát hành trong nửa đầu năm có 18,6% được bảo đảm bằng bất động sản; 11% được đảm bảo bằng tài sản; 33% được đảm bảo bằng một phần tài sản/bất động sản và một phần là cổ phiếu; 9,3% được đảm bảo hoàn toàn bằng cổ phiếu và 28% là không có tài sản đảm bảo.

Đáng chú ý, có 29.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản được đảm bảo hoàn toàn bằng cổ phiếu hoặc không có tài sản đảm bảo. Nếu tính cả các trái phiếu bất động sản được đảm bảo một phần bằng cổ phiếu, con số này là gần 60.000 tỷ đồng, chiếm 64% tổng lượng trái phiếu bất động sản phát hành 6 tháng.

SSI Research cũng cảnh báo rủi ro khi đầu tư trái phiếu bất động sản. Theo đó, việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa vì khi sự kiện vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo (thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành) cũng sẽ sụt giảm nghiêm trọng.

Công ty chứng khoán này cũng chỉ ra những rủi ro đối với TPDN đang tăng lên khi thanh khoản của thị trường bất động sản có xu hướng giảm, cho thấy sức hấp thụ đang suy yếu dần. Ngoài ra, các hoạt động triển khai dự án, sự kiện mở bán bị gián đoạn do dịch bệnh; hoạt động đầu tư công các dự án cơ sở hạ tầng đang chậm hơn dự kiến. 

Các yếu tố trên sẽ làm tăng chi phí vốn do ứ đọng, ảnh hưởng đến kế hoạch dòng tiền trả nợ gốc lãi trái phiếu của doanh nghiệp.