Bất động sản ngóng dòng vốn ngoại

Theo báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài, lượng vốn FDI đổ vào lĩnh vực bất động sản vào Việt Nam trong 7 tháng đầu năm 2021 đạt 1,16 tỷ USD, giảm hơn 1,6 tỷ USD (tương đương khoảng 58%) so với cùng kỳ năm trước.

Một trong những nguyên nhân là do Việt Nam không có dự án mới hay dự án quy mô lớn như các năm trước. Từ đầu năm đến nay, chỉ có 5 dự án FDI lớn được thống kê và đều không thuộc lĩnh vực bất động sản.

Theo lý giải trước đó của Cục Đầu tư nước ngoài, nguyên nhân khách quan làm giảm số lượng dự án cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần là do FDI toàn cầu giảm; dịch COVID-19 tại các quốc gia đối tác (Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan,...) vẫn diễn biến phức tạp, các quốc gia trên thế giới vẫn duy trì biện pháp hạn chế dịch chuyển.

Ngoài ra, nhà đầu tư trong làn sóng đầu tư mới yêu cầu phải đáp ứng ngay các điều kiện về đất đai, nhân lực, nguồn cung nguyên vật liệu, thủ tục nhanh gọn, ưu đãi cạnh tranh. Tuy nhiên, trong một số trường hợp Việt Nam không đáp ứng đủ các điều kiện mà nhà đầu tư đặt ra.

Nguyên nhân chủ quan là do chính sách thu hút đầu tư có chọn lọc của Việt Nam (làm giảm số lượng và tăng về chất lượng); các chuyến bay thương mại giữa Việt Nam và các nước đối tác đang bị tạm dừng, hoặc nếu vào được thì thủ tục rất phức tạp, làm hạn chế phần nào các nhà đầu tư mới vào Việt Nam để khảo sát, đưa ra quyết định đầu tư.

Bên cạnh đó, các thủ tục đầu tư kinh doanh vẫn còn là một rào cản. Hoạt động xúc tiến đầu tư thiếu sự chủ động và trong bối cảnh cạnh tranh thu hút đầu tư nước ngoài nếu tiếp tục với cách làm truyền thống sẽ kém hiệu quả.

Kỳ vọng FDI là xung lực cho bất động sản

Ngay từ khi dịch COVID-19 bùng phát, thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo có thể được hưởng lợi nhờ làn sóng doanh nghiệp quốc tế dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam. Trong đó, bất động sản công nghiệp nổi lên như một điểm sáng.

Theo dữ liệu của Savills, trong đợt bùng phát dịch đầu tiên, một số nhà sản xuất đa quốc gia đã thông báo kế hoạch mở rộng, di chuyển sản xuất đến Việt Nam. Điển hình như các nhà cung cấp linh kiện và lắp ráp cho Apple là Pegatron và Foxconn từ Đài Loan, Sharp, Nintendo và Komatsu từ Nhật Bản và Lenovo từ Hong Kong.

Nguồn cầu lớn dự báo sẽ hướng về các khu công nghiệp tại Việt Nam khi nhiều nhà sản xuất đang tìm cách giảm thiểu rủi ro cũng như giảm sự phụ thuộc vào một quốc gia.

Song, như nhận định của giới chuyên gia trước đó, Việt Nam nếu không nhanh chóng tận dụng cơ hội, "đại bàng" sẽ bay mất.

Tại "Diễn đàn bất động sản công nghiệp Việt Nam lần II – 2020: Thời cơ vàng trong vận hội mới", diễn ra vào giữa năm 2020, GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ Trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, cơ hội đón dòng vốn FDI dịch chuyển đã xuất hiện trước dịch COVID-19. Tuy nhiên, khi có đại dịch thì xu hướng này càng trở nên mạnh mẽ hơn. Chính vì vậy, cơ hội rất lớn nhưng một câu hỏi đặt ra là làm thế nào để nắm bắt được?

Vị chuyên gia này phân tích, chất lượng quản lý khu công nghiệp ở Việt Nam hiện nay vẫn còn rất hạn chế, thậm chí có thể nói là còn "bao cấp", thiếu chất thị trường. Thủ tục hành chính quản lý các khu công nghiệp vẫn còn nặng nề,...

Trong khi đó, việc quản lý chặt là để thúc đẩy phát triển nhưng kinh nghiệm thực tế cho thấy Nhà nước càng quản chặt thì sự phát triển của các khu công nghiệp càng teo lại. Việt Nam cần thay đổi cách thức quản lý, cần có quy hoạch bởi nếu không thay đổi sẽ bị lệch về tư duy so với các nhà đầu tư nước ngoài vào khi vào Việt Nam.

"Chúng ta phải mở cửa hơn nữa thị trường bất động sản công nghiệp. Hệ thống pháp luật của chúng ta đã sẵn sàng để đón đại bàng chưa? Tôi cho rằng là chưa", GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Song, nếu nhìn theo hướng tích cực, bất động sản Việt Nam thời gian qua vẫn luôn là lĩnh vực có sức hút với nhà đầu tư nước ngoài, hầu như chỉ sau công nghiệp chế biến, chế tạo. 

Theo dự báo của nhiều chuyên gia và một số tổ chức tài chính quốc tế, dòng vốn FDI vào Việt Nam thời gian tới sẽ còn lớn hơn nữa bởi doanh nghiệp nước ngoài tin tưởng vào Việt Nam, việc đang khống chế thành công đại dịch là ưu điểm rất lớn cho lợi thế cạnh tranh quốc gia.

Bên cạnh đó, với các hiệp định thương mại lớn được ký kết, Việt Nam hoàn toàn có thể cạnh tranh với các nước khác trong khu vực về thu hút FDI.

Chia sẻ tại tại “Diễn đàn Bất động sản 2021: Động lực mới cho thị trường” diễn ra mới đây, TS Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) nhận xét, với khả năng kiểm soát dịch COVID-19, dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam và khả năng phục hồi kinh tế sẽ là những xung lực mạnh cho thị trường bất động sản phục hồi. 

Cùng với xuất khẩu tăng do hưởng lợi từ các hiệp định thương mại đã ký kết, hoạt động du lịch sẽ ấm dần và nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng dần được phép vào Việt Nam, bên cạnh đó là các chính sách kinh tế vĩ mô, vi mô, chính sách tài chính được điều chỉnh linh hoạt,… cũng sẽ góp phần thúc đẩy và tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản.

“Những động thái trên đây đã, đang và sẽ có sức chi phối, định vị dòng vốn chảy vào các phân khúc thị trường nêu trên và kỳ vọng sẽ gỡ bỏ nút thắt thiếu hụt nguồn cung, thổi làn gió mới vào thị trường bất động sản”, TS Vũ Tiến Lộc nhấn mạnh.

Cũng theo Chủ tịch VCCI, thế giới sẽ khác đi, các chuỗi cung ứng toàn cầu sẽ được định hình lại, công nghệ biến đổi. Do đó, chuẩn bị tâm thế và nền tảng cho việc vượt qua thách thức và tận dụng cơ hội phục hồi kinh tế sau khủng hoảng là việc cần làm ngay trong những tháng sắp tới đây.

Đánh giá về hoạt động thu hút FDI trong năm 2021, Giám đốc Savills Hà Nội Matthew cho biết, môi trường đầu tư tại Việt Nam hiện được cải thiện so với nhiều năm trước. Việt Nam đang nắm giữ các lợi thế lớn về môi trường đầu tư, chính trị ổn định, chính sách quản lý vốn hấp dẫn với đầu tư nước ngoài.

Cụ thể, Việt Nam có lợi thế về nền tảng khi là một thị trường lớn mạnh với lĩnh vực nhân khẩu học trẻ, năng động, chất lượng nguồn nhân lực ngày càng nâng cao. Sự gia tăng nhanh chóng của các cơ sở hạ tầng chính tại Hà Nội và TP HCM được hỗ trợ bởi tính liên kết giữa các tỉnh.

Bên cạnh đó, môi trường đầu tư tại Việt Nam đang dần được cải thiện. Chính phủ tạo cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài tham gia đấu giá đất, các rào cản pháp lý dần được gỡ bỏ đã tạo ra những cơ hội đầu tư hấp dẫn.

Tuy nhiên, vị này cho rằng, các nhà đầu tư và phát triển bất động sản nước ngoài vẫn sẽ đối mặt với những thách thức nhất định khi tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam như cơ sở hạ tầng đường sá, hải cảng, hệ thống đường sắt,...