Nhiều công ty nếm trái đắng khi đặt cược 100 tỷ USD vào bất động sản khu công nghiệp Trung Quốc

Tình cảnh chung

Trước kia, nhiều doanh nghiệp từng đổ xô xây dựng các trung tâm logistics tại Trung Quốc để đón đầu sự bùng nổ kéo dài của lĩnh vực thương mại điện tử, sản xuất và lưu trữ thực phẩm. Bây giờ, các cơ sở này đang mất dần khách thuê, buộc các chủ sở hữu phải giảm giá và rút ngắn thời hạn cho thuê.

Đồng thời, cổ phiếu của các quỹ tín thác bất động sản (REIT) có sở hữu bất động sản thương mại tại Trung Quốc cũng giảm mạnh. Một số nhà quản lý của các quỹ này dự đoán lợi nhuận từ mảng cho thuê nhà kho và khu công nghiệp sẽ giảm sâu.

Theo các công ty tư vấn bất động sản, tỷ lệ trống trung bình tại các trung tâm logistics ở phía đông và bắc Trung Quốc là gần 20%, cao nhất trong nhiều năm. Nhiều nhà kho vẫn đang được xây dựng, khiến vấn đề càng trở nên tồi tệ hơn.

Chia sẻ với Bloomberg, ông Xavier Lee, nhà phân tích cổ phiếu tại Morningstar, cho hay: “Chúng tôi đang xem xét tình trạng dư thừa nguồn cung trong lĩnh vực logistics và bất động sản khu công nghiệp tại Trung Quốc”.

Các chủ sở hữu bất động sản từng trông chờ vào cuộc phục hồi kinh tế của Trung Quốc trong năm nay đang thất vọng.

Theo dữ liệu từ MSCI Real Capital Analytics, các tổ chức quốc tế đã đầu tư tổng cộng hơn 100 tỷ USD vào hệ thống nhà kho, toà nhà công nghiệp, toà tháp văn phòng và các bất động sản thương mại khác ở Trung Quốc trong thập kỷ qua.

Các nhà đầu tư lớn nhất có thể kể đến là Blackstone, PGIM của Prudential Financial, GIC của Singapore, CapitaLand Group.

Một số tổ chức đang dự tính thoái vốn trước khi giá thuê bất động sản khu công nghiệp tiếp tục giảm. Số khác có ý định chờ đợi thời kỳ suy thoái đi qua và mong có thể kiếm được tiền trong dài hạn.

Ông Hank Hsu, CEO kiêm đồng sáng lập của Forest Logistics Properties, cho biết: “Những địa điểm tốt nhất vẫn có khả năng phục hồi”. Forest Logistics là công ty sở hữu kho hàng và trung tâm phân phối tại các đầu mối lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Vũ Hán.

Thành lập 6 năm trước, Forest Logistics hiện quản lý khoảng 2,5 tỷ USD tài sản. Các khách hàng lớn nhất của công ty là gã khổng lồ thương mại điện tử Trung Quốc JD.com, hãng chuyển phát nhanh SF Express và một số nhà sản xuất sản phẩm tiêu dùng đa quốc gia.

Cắt giảm chi tiêu

Theo Bloomberg, lĩnh vực bất động sản thương mại từng là một điểm sáng trong cuộc khủng hoảng của thị trường nhà đất Trung Quốc kể từ năm 2021. Song, bây giờ lĩnh vực này cũng đã cảm nhận được tác động khi người tiêu dùng và doanh nghiệp cắt giảm chi tiêu.

Sự suy yếu của lĩnh vực logistics và bất động sản khu công nghiệp diễn ra cùng lúc với sự xuống dốc của giá bất động sản văn phòng, hiện tượng đang diễn ra ở các thành phố lớn bao gồm cả Bắc Kinh và Thượng Hải.

Cả hai là kết quả của tình trạng xây dựng vượt mức trong nhiều năm trước. Các nhà kho được xây lên để làm nơi chứa hàng thương mại điện tử, nguyên liệu và linh kiện,... không được sử dụng nhiều như mong đợi của các chủ sở hữu.

Tốc độ tăng trưởng thương mại điện tử tại Trung Quốc đã chững lại khi người tiêu dùng trở nên tiết kiệm hơn. Căng thẳng địa chính trị thúc đẩy doanh nghiệp chuyển một phần dây chuyền sang nước khác để phục vụ những khách hàng muốn giảm sự phụ thuộc vào quốc gia tỷ dân.

Các yếu tố trên, cùng với sự chậm lại trong hoạt động thương mại quốc tế, cũng làm giảm nhu cầu kho bãi và bất động sản khu công nghiệp tại Trung Quốc.

Tỷ lệ trống cao

Theo dữ liệu từ Cushman & Wakefield, tỷ lệ trống kho ở phía đông Trung Quốc - nơi tập trung nhiều trung tâm logistics - đã tăng lên mức 19,2% trong quý đầu tiên. Tỷ lệ trống trên toàn quốc thấp hơn, ở mức 16,5%, một phần là nhờ vào tình hình sáng sủa hơn ở khu vực phía nam.

Trong số 20 thành phố lớn ở Trung Quốc mà Cushman theo dõi, 13 địa phương có giá cho thuê giảm trong quý đầu tiên so với ba tháng trước đó, dẫn đầu là Bắc Kinh và Thâm Quyến với mức giảm lần lượt là 4,2% và 3,9%.

CapitaLand China Trust, REIT sở hữu các trung thâm thương mại và khu công nghiệp trên khắp Trung Quốc, đã mua lại 4 cơ sở logistics ở Thượng Hải, Vũ Hán và hai thành phố khác vào cuối năm 2021 với giá 1,68 tỷ nhân dân tệ (tương đương khoảng 231 triệu USD).

Tỷ lệ lấp đầy nói chung của các bất động sản nói trên đã giảm từ mức 96,4% một năm trước xuống 82% vào cuối năm 2023.

Cổ phiếu niêm yết tại Singapore của CapitaLand sụt 27% kể từ đầu năm nay, trong khi chỉ số chuẩn Straits Times đi lên 2,7%.

Tình hình của Trung Quốc trái ngược với Mỹ và các thị trường logistics khác ở châu Á. Tại Mỹ, số cơ sở trống có tăng lên ở một số vùng, nhưng tỷ lệ trống nói chung vẫn ở mức một chữ số, thấp hơn mức trung bình lịch sử và giá thuê vẫn trên đà tăng.

Tại châu Á, các bất động sản khu công nghiệp ở Hàn Quốc, Nhật Bản và Australia đều có tỷ lệ lấp đầy và giá thuê tăng trưởng tốt.

Thu xếp rời đi

Tại Quảng Châu, trung tâm sản xuất ở phía nam Trung Quốc, một số công ty đa quốc gia đang đóng cửa nhà máy và thay đổi chiến lược kinh doanh sau khi chứng kiến cuộc phục hồi đáng thất vọng của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

Lonza Group, một công ty sản xuất thiết bị chăm sóc sức khoẻ của Thuỵ Sỹ, cho biết vào đầu năm nay rằng họ sẽ đóng cửa một nhà máy sản xuất thuốc sau khi đánh giá lại chiến lược.

Nhà máy rộng 17.000 m2 của Lonza bắt đầu đi vào hoạt động vào ba năm trước tại Guangzhou Knowledge City, một khu công nghệ cao được chính quyền thành phố Quảng Châu và CapitaLand (thuộc sở hữu của Temasek Holdings) phát triển.

Lonza vẫn vận hành các cơ sở sản xuất ở Tô Châu và Nam Sa, đồng thời duy trì một hệ thống bán hàng thương mại ở Trung Quốc.

Gần đây, một REIT Trung Quốc đã chứng kiến tỷ lệ lấp đầy tại một trong các toà nhà của họ ở khu công nghệ cao Thượng Hải giảm gần 50% sau khi một khách thuê trả lại nhà máy rộng hơn 19.300 m2 trước khi hết hạn hợp đồng.

Theo Bloomberg, khách thuê nói trên là một công ty con của gã khổng lồ điện thoại thông minh Oppo. Năm ngoái, Oppo đã quyết định đóng cửa bộ phận phát triển chip Zeku.

Trái ngược với trước đây, khách thuê bây giờ đang có ưu thế hơn khi đàm phán hợp đồng. Ông Luke Li, Giám đốc tại công ty địa ốc ESR Group, tiết lộ: “Các chủ sở hữu bất động sản khu công nghiệp đang cạnh tranh khá gay gắt ở thời điểm hiện tại”.

ESR đang sở hữu các trung tâm phân phối hàng thương mại điện tử, kho lạnh và khu công nghiệp ở Trung Quốc cùng nhiều quốc gia khác. Giám đốc Li nói, để giữ chân khách thuê, chủ sở hữu phải đưa ra điều kiện cho thuê linh hoạt, nhiều tiện nghi và ưu đãi hơn.

Theo báo cáo tài chính gần đây nhất, doanh thu từ khu vực Trung Quốc đại lục, Hong Kong và Macau của ESR đã giảm 20% vào năm 2023. Công ty cho rằng tâm lý tiêu dùng và nhu cầu thuê suy yếu là những nguyên nhân chính khiến doanh thu đi xuống.

Mapletree Logistics Trust, một REIT niêm yết tại Singapore, cũng đang gặp khó ở Trung Quốc. Giá thuê tại 43 bất động sản thương mại của Mapletree đã sụt 10% trong ba tháng đầu năm 2024 và một số khách thuê chậm trả tiền nhà.

CEO Ng Kiat của Mapletree cho biết trong sự kiện gần đây rằng tình hình ở Trung Quốc sẽ tiếp tục biến động và khó đoán trong 12 tháng tới.

“Chúng tôi đang cố gắng xác định xem liệu thị trường đã thấy đáy hay chưa. Tuy nhiên, tôi không nghĩ bất động sản khu công nghiệp ở Trung Quốc đã chạm đáy. Chúng ta sẽ phải đợi một thời gian”, bà Ng cảnh báo.