Cơn sốt đất nền hạ nhiệt đúng như kịch bản

Ngay sau Tết Nguyên đán, giá đất tại nhiều địa phương đồng loạt tăng nóng.  Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, ngay sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán Tân Sửu 2021, hiện tượng giá đất tăng xuất hiện tại nhiều địa phương, giá đất tăng tạo ra những cơn sóng sốt đất khó tin. Thậm chí còn xuất hiện hiện tượng đầu tư bất chấp quy định pháp luật.

Ghi nhận tại một số địa phương cho thấy, giá đất tăng trung bình 10% sau một tháng. Cục bộ một số nơi tăng 2 - 3 lần chỉ trong 1 - 2 tháng. Nhiều nơi, người dân bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất. Tiền gửi ngân hàng cũng được rút ra để đi đầu tư.

Còn theo thống kê mới đây của Bộ Xây dựng, giá giao dịch đất nền trong khu dân cư tại thời điểm nửa cuối quý I/2021, đặc biệt là sau dịp nghỉ Tết Nguyên đán đã xảy ra hiện tượng tăng nóng ở nhiều địa phương trên địa bàn cả nước.

Điển hình, như: TP Hà Nội (các huyện Đông Anh, Đan Phượng, Thạch Thất,…), TP HCM (Thủ Đức), TP Hải Phòng (huyện Thủy Nguyên), tỉnh Bắc Ninh (thị xã Từ Sơn), tỉnh Ninh Bình (huyện Gia Viễn), tỉnh Bình Thuận (thành phố Phan Thiết và thị xã La Gi), tỉnh Bình Phước (huyện Hớn Quảng), tỉnh Quảng Trị (huyện Gio Linh),…

Dẫn số liệu của các đơn vị nghiên cứu thị trường, Bộ Xây dựng cho biết, tại Hà Nội, một số khu vực đất đai người dân quản lý tại các vùng ven đô, quy hoạch nâng cấp lên quận đều bị đẩy lên tương đương 30 - 50 triệu/m2; bình quân các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20 - 30%.

Còn TP HCM, giá nhà đất ở khu vực Thủ Đức liên tục tăng nhiều đợt từ trước thời điểm thành lập thành phố đến nay (ví dụ trên tuyến đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng…, vị trí đất mặt đường đã lên tới hơn 100 triệu đồng/m2 thậm chí gần 200 triệu.

Tại phường Trường Thọ, giá đất trước đây chỉ khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2 đã tăng lên tới 70 - 90 triệu đồng/m2 thậm chí 100 triệu đồng/m2).

Giá đất nền tại một số điểm cục bộ của một số địa phương có mức ghi nhận tăng cao như: Vùng ven Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%), một số điểm thuộc các tỉnh như Hòa Bình (46%), Bắc Ninh (20%), Hưng Yên (26%) và mới đây là Thanh Hóa; tại TP Thủ Đức, huyện Cần Giờ của TP HCM; Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai,…

"Tuy nhiên, giao dịch chính thức được ghi nhận trên thực tế hầu như rất ít. Hình thức giao dịch tại các khu vực này chủ yếu là đặt cọc sau đó chuyển nhượng ngay khi giá tăng và xuất hiện nhà đầu tư khác có nhu cầu mua", Bộ Xây dựng nhận định.

Giá sẽ không thể tăng mãi

Liên quan đến diễn biến thị trường hiện nay, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, tình trạng giá đất tăng nóng cục bộ tại một số địa phương chỉ diễn ra trong thời gian ngắn rồi lắng xuống sau khi chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các chỉ đạo, thông báo công khai cũng như cảnh báo tới các nhà đầu tư, người dân về quy hoạch, kế hoạch thực hiện, tình hình triển khai các dự án trên địa bàn.

Chẳng hạn như thông tin quy hoạch sân bay Tec-nich tại Bình Phước, quy hoạch hành chính huyện Thủy Nguyên tại Hải Phòng, điều chỉnh bảng giá đất tại Đà Nẵng,…

Trước đó, lãnh đạo Hội Môi giới cũng đưa ra nhận định, với việc vào cuộc của chính quyền địa phương, giá đất trong quý II/2021 sẽ được kiểm soát và không tăng so với quý trước. Thậm chí, một số khu vực dự báo sẽ xuất hiện giảm giá, cắt lỗ.

Kịch bản này cũng đã được giới chuyên gia dự báo. Chia sẻ tại buổi họp báo mới đây, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội nhận định, giống như bất kỳ một chu kỳ tăng giá nào, nếu phù hợp với tăng trưởng kinh tế, phù hợp với lạm phát đều mang tính ổn định. Tuy nhiên, nếu tăng quá nhanh thường sẽ phải có giai đoạn điều chỉnh.

"Giá tăng nhưng liệu có giao dịch thực tế hay không? Trong lúc thị trường đang sốt, thường chúng ta sẽ nghe nhiều những tin đồn hơn là nhìn thấy những hợp đồng mua bán. Việc thiếu thông tin kiểm chứng sẽ ảnh hưởng đến mức giá. Khi mức giá tăng đến một ngưỡng nào đó mà không được hiện thực hóa , những kỳ vọng không lên nữa thì khi đó mặt bằng giá sẽ được điều chỉnh trở lại", bà An phân tích.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, các khu vực có quy hoạch hoặc cơ sở hạ tầng đang trong quá trình hoàn thiện thường sẽ là cơ sở để giá đất tăng.

Còn các khu vực "ăn theo" hoặc chỉ tăng giá dựa trên thông tin chung không nên được nhìn nhận là nguyên nhân thật sự dẫn đến hiện tượng tăng giá đất. Sự tăng giá này chủ yếu là đầu cơ thay vì dựa trên nhu cầu thực.

"Hoạt động mua đi bán lại diễn ra lúc chờ tăng giá như vậy sẽ không phản ánh được nhu cầu thực chất của thị trường và sẽ bị dừng lại như những gì đã diễn ra trước đây", bà Hằng nói.