Xu hướng bán cắt lỗ bất động sản có tiếp diễn vào cuối năm?

Đã xuất hiện tình trạng bán cắt lỗ cục bộ 

Theo quan sát của giới chuyên gia, nguồn cung và sức cầu của các phân khúc đất nền, nhà phố, căn hộ tại TP HCM và các tỉnh Đông Nam Bộ đều tiếp tục giảm mạnh trong quý III do chịu ảnh hưởng chung từ dịch COVID-19.

Tại sự kiện do VARS tổ chức ngày 2/10, ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng R&D DKRA Vietnam cho biết, thị trường có hai dự án đất nền mới với quy mô trên 2 ha được mở bán trong quý (không bao gồm các dự án phân lô), cung cấp ra thị trường 118 nền (bằng 4% so với cùng kỳ), tập trung tại Long An (81%) và Bà Rịa - Vũng Tàu (19%). Tỷ lệ hấp thụ ghi nhận ở mức thấp nhất kể từ quý III năm ngoái với khoảng 24% trên nguồn cung và bằng 1,5% cùng kỳ.

Đối với phân khúc căn hộ, có 13 dự án mới được mở bán với hơn 3.500 căn, bằng 88% so với cùng kỳ. Rổ hàng tập trung ở hai địa phương gồm TP HCM (64%) và Bình Dương (25%), phần còn lại phân bổ tại Đồng Nai và Long An. Riêng ở Long An ra mắt căn hộ có phân khúc giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn.

Phần lớn căn hộ tại các địa phương nói trên tập trung ở hai phân khúc chính là hạng A (1.809 căn) và hạng B (1.358 căn), số ít còn lại ở phân khúc hạng C. Trong quý vừa qua thị trường không ghi nhận căn hộ hạng sang được mở bán.

Về sức tiêu thụ, có hơn 2.700 căn hộ giao dịch thành công, bằng 84% so với quý III năm ngoái. Trong giai đoạn giãn cách, nhiều chủ đầu tư, sàn môi giới đã áp dụng hình thức mở bán, giao dịch online. Nếu so với quý II, mức giảm nguồn cung và lượng giao dịch thành công ở phân khúc này không quá lớn. 

Còn ở phân khúc nhà phố biệt thự, có 5 dự án với gần 470 căn được mở bán trong quý vừa qua, bằng 13% so với cùng kỳ. Khoảng 90% nguồn cung tập trung ở Đồng Nai, còn lại ở Bình Dương và TP HCM. Trong đó, có khoảng 237 sản phẩm được giao dịch thành công, bằng 17% cùng kỳ năm ngoái.

Theo ông Võ Hồng Thắng, tỷ lệ hấp thụ các phân khúc nói trên được tính trên các dự án mở bán mới, chưa bao gồm các dự án tồn nên tỷ lệ này vẫn ở mức khá cao. Thanh khoản thị trường thứ cấp của các phân khúc đều rất thấp, thậm chí ở phân khúc nhà phố biệt thự gần như "ngủ đông". Song song đó, thị trường xuất hiện xu hướng bán cắt lỗ cục bộ ở một số khu vực, dự án do chủ đầu tư bị giảm thu nhập, chịu áp lực lãi vay nên chấp nhận giảm giá bán để thu hồi một phần vốn.

Xu hướng bán cắt lỗ có tiếp diễn?

Dự báo về làn sóng bán cắt lỗ cuối năm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng có thể có tình trạng bán cắt lỗ ở các phân khúc, khu vực sốt đất, tăng giá ồ ạt trong giai đoạn đầu năm.

Khảo sát của VARS sau Tết Nguyên Đán, giá đất trung bình tại một số địa phương tăng 10%, thậm chí có nơi gấp 2-3 lần sau một tháng. Một số khu vực có giá đất tăng cục bộ như: Vùng ven Hà Nội (Quốc Oai tăng 20%, Ba Vì tăng 45%), Hòa Bình (46%), Bắc Ninh (20%), Hưng Yên (26%), Thanh Hóa; TP Thủ Đức và huyện Cần Giờ của TP HCM; Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai,…

"Sau thông tin sốt đất, Chính phủ và các địa phương đã ngăn chặn, cơn sốt đất đã được cắt và giá BĐS cơ bán đã trở lại trạng thái bình thường vào cuối quý II và đầu quý III.

Các nhà đầu tư tham gia vào những dòng sản phẩm này gần như đều có hệ quả không tốt. Nhà đầu tư mua giá cao ở giai đoạn trước mà không kịp bán thì phải ôm lại, giờ có bán cũng phải bán với mức giá đã giảm đi. Ngoài ra, một số dự án trước đây đã bán với giá quá cao cũng sẽ bị ảnh hưởng", ông Đính nhận định.

Riêng tại khu vực miền Nam, ông Trịnh Nguyễn Tuấn Anh, đại hiện VARS khu vực Đông Nam Bộ, cho rằng khi tình hình dịch được kiểm soát tốt vào quý IV sẽ tạo sức bật cho các sản phẩm được tiêu thụ nhanh sau giai đoạn dài bị kìm nén, đặc biệt những "BĐS ngộp" sẽ được săn đón nhiều.

Bên cạnh đó, nguồn cung sản phẩm có nhu cầu ở thực như nhà ở giá rẻ được dự báo ở mức cao, đặc biệt ở Bình Dương, Đồng Nai bởi khu vực này có lượng dân nhập cư, công nhân trong khu công nghiệp rất lớn.

Đối với mục đích đầu tư, ông Tuấn Anh cho biết những sản phẩm có sẵn sổ đỏ, pháp lý rõ ràng sẽ vực dậy mạnh trong quý IV, còn những sản phẩm mang tính đầu tư chờ thời thì vẫn chưa có tín hiệu tốt.

Nhìn chung về triển vọng thị trường BĐS cuối năm, các chuyên gia đều cho rằng thị trường sẽ có sự hồi phục nhất định. Trong đó, ông Đính dự báo mức hồi phục chung của toàn thị trường vào khoảng 30-40% so với cùng kỳ các năm trước. 

"Trong khi nhà đầu tư nhỏ lẻ truyền thống suy giảm lực đầu tư, thị trường tiếp tục có nhiều nhà đầu tư F0 tham gia nên lực cầu đầu tư trên thị trường tăng khoảng 50% so với cùng kỳ các năm trước. Còn khách hàng có nhu cầu mua nhà và phát sinh nhu cầu sẽ không cao, bằng khoảng 30% lực cầu mua nhà so cùng kỳ các năm 2018, 2019. 

Nguồn cung dự kiến không có nhiều cải thiện, hàng loạt dự án đang hoàn thiện thủ tục chuẩn bị đầu tư chắc chắn vẫn gặp nhiều khó khăn và chưa thể tham gia thị trường. Giá BĐS trong quý cuối năm được điều chỉnh tương đương cùng kỳ năm 2020. Đối với những dự án không điều chỉnh, vẫn giữ giá như đầu quý II sẽ có tỷ lệ hấp thụ thấp", Phó Chủ tịch VARS đưa ra dự báo.