Thực hư đằng sau làn sóng rao bán cắt lỗ bất động sản?

Cắt lỗ thật hay chiêu trò câu khách?

Thị trường BĐS cả nước đang chứng kiến sự trầm lắng chưa từng có do ảnh hưởng của dịch COVID-19. Nếu như các doanh nghiệp chưa có động thái giảm giá bán thì trên thị trường đang xuất hiện hàng loạt thông tin rao bán gấp, thậm chí là bán cắt lỗ của các nhà đầu tư cá nhân.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, xu hướng bán tháo, cắt lỗ sản phẩm ở nhiều loại hình, phân khúc đã diễn ra từ đầu năm và tăng mạnh vào sau Tết khi dịch bệnh bùng phát. Những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính đều đang gặp khó trong việc đẩy hàng.

Theo khảo sát của người viết, làn sóng bán tháo xuất hiện ở nhiều loại hình như căn hộ chung cư, biệt thự, căn hộ du lịch, shophouse, đất nền thổ cư….với các thông tin như: "Do đợt dịch corona nên tôi chưa về được dòng tiền, cần bán gấp 2 lô shophouse..."; "chính chủ do dịch corona nên chuỗi nhà hàng phải đóng cửa, gặp khó khăn nên cần bán biệt thự song lập..."; "dịch corona kẹt tiền cần bán gấp căn hộ 2 phòng ngủ, bán đất giá corona mặt tiền giá chỉ…"...

Thậm chí, thông tin rao bán cắt lỗ cũng xuất hiện rầm rộn. Trên trang Batdongsan.com, một căn hộ cao cấp 3 phòng ngủ tại Trần Duy Hưng (Hà Nội) đang được rao bán cắt lỗ từ 500 triệu - 1,5 tỉ đồng (10 – 25%). Tuy nhiên, khi xem chi tiết thông tin thì giá bán loại căn hộ này vẫn cao ngất ngưởng, dao động từ 3,9 – 5,5 tỉ đồng tùy diện tích.

Khi tìm liên hệ trực tiếp với người đăng tin rao bán trên một số trang mua bán nhà đấtcũng rất khó để gặp được với chính chủ, hầu hết đều là môi giới gom hàng đẩy hộ.

Anh Cường, môi giới đang rao bán gấp nhiều căn hộ tại khu vực Mỹ Đình (Hà Nội) cho biết, giá các căn hộ mà anh đang rao bán hộ khách hàng đều là bán lỗ vì trong giá bán đã bao gồm cả phí chuyển nhượng.

"Bây giờ, những căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án này nếu mua trên thị trường sẽ không có giá hời khoảng 1,8 tỉ đồng mà phải rơi vào tầm 1,9 tỉ đồng trở lên. Thời gian gần đây cũng có khá nhiều người có nhu cầu thực hỏi mua vì họ muốn tranh thủ bắt đáy", môi giới này nói.

Khi được hỏi về lí do thời gian gần đây xuất hiện làn sóng bán tháo bất động sản của các nhà đầu tư cá nhân, anh Cường cho biết, nguyên nhân là do khi NĐT quyết định xuống tiền, họ đã tính dòng tiền sẽ về đều hàng tháng. Không may, khi dịch COVID-19 xuất hiện, những người vốn mỏng không làm chủ được tài chính sẽ rơi vào cảnh khó khăn nên buộc phải đẩy hàng đi nhanh để thu hồi vốn.

Trao đổi với người viết về thực hư việc bán cắt lỗ căn hộ, một môi giới tên Thắng cho biết: "Thật ra các nhà đầu tư cũng không cắt lỗ nhiều, họ thường sẽ bán hòa vốn hoặc chỉ chịu lỗ một ít so với giá mua vào vì đây đang là thời điểm dịch. Một khi hết dịch, giá sẽ khác ngay".

Môi giới này cho biết thêm, thời gian gần đây cũng có nhiều nhà đầu tư cá nhân ở khu vực Hà Nội nhờ anh đẩy hàng nhanh để lấy lại vốn và duy trì các hoạt động khác.

Cũng liên quan đến vấn đề này, một môi giới đang rao bán cắt lỗ 2 căn hộ cao cấp tại Mỹ Đình (Hà Nội) thẳng thắn: "Nhìn chung, thời điểm này thì giá cả có hạ nhiệt so với thời kì trước dịch một chút, khoảng 50 – 70 triệu đồng là có thật chứ không có chuyện bán cắt lỗ tới vài trăm triệu đồng".

Cũng theo người này, kể cả giai đoạn trước khi có dịch COVID-19, tình trạng chủ đầu tư rao bán cắt lỗ vẫn bình thường. Trường hợp này thường là những người muốn giao dịch nhanh hoặc cũng có thể là căn hộ có vị trí không đẹp nên họ muốn bán rẻ.

"Chẳng có lí do gì mà các nhà đầu tư phải cắt lỗ hàng loạt trong khi nhiều trường hợp họ đã phải chấp nhận bán hòa vốn. Môi giới đăng ở đâu mà không ghi cắt lỗ, nếu ghi bán lãi thì ai muốn hỏi mua nữa", môi giới này cho hay.

Người này cũng cho biết thêm, thời gian này số lượng hàng của anh tăng thêm một vài căn hộ của nhà đầu tư đang cho thuê nhưng không có khách. "Vì kẹt dòng tiền nên họ muốn bán đi chứ dịch bệnh hiện nay, nhiều người bán ra xong cầm tiền cũng không biết làm gì", môi giới này nói.

Có nên "bắt đáy" thị trường?

Nhận định về giá bán BĐS thời gian vừa qua, Hội môi giới BĐS Việt Nam cho biết, mặc dù thị trường vô cùng trầm lắng song giá bán BĐS không hề có sự sụt giảm so với quí IV/2019 và cũng chưa có bất cứ doanh nghiệp nào công bố chính sách giảm giá sản phẩm.

Về giá bán căn hộ tại các đô thị, giá nhà ở phân khúc trung cấp và bình dân không tăng vì lực cầu giai đoạn này vẫn yếu bởi ảnh hưởng từ dịch bệnh và cũng không giảm vì lượng hàng tồn không nhiều.

Ngược lại, giá căn hộ phân khúc cao cấp trong quí II có thể giảm do lực bán chậm dẫn đến áp lực vốn cho các dự án buộc chủ đầu tư phải giảm giá. Còn giá bán nhà đất và đất nền sẽ phụ thuộc vào chất lượng và tiến độ phát triển đô thị cũng như số lượng nguồn cung tại từng địa phương.

Còn theo đánh giá của TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, BĐS nằm trong nhóm ngành kinh tế chịu tác động trực tiếp lớn nhất của dịch COVID-19. 

"Nhóm nhà đầu tư đã mua BĐS  thuộc phân khúc nghỉ dưỡng sẽ khó thoát ra khỏi khoản đầu tư hiện tại, đồng thời gặp khó khăn trong việc chuyển hướng đầu tư hoặc cố gắng khai thác phòng hay các tiện ích nội khu", vị này nhận định.

Với phân khúc nhà ở, TS. Sử Ngọc Khương cho rằng, hiện vẫn còn khá sớm để đánh giá tổng quan sự ảnh hưởng của dịch bệnh. Khi nhà ở là nhu cầu muôn thuở của người dân, thì dịch COVID-19 là giai đoạn thử thách nhất thời của thị trường.

"Khó khăn nếu có sẽ nằm ở động cơ ra quyết định mua nhà với mục đích để ở sẽ chậm lại, hoặc người mua nhà để bán sẽ thoái lui nhằm bảo toàn nguồn vốn. Thị trường đang ghi nhận sự sụt giảm trong số lượng giao dịch và các chủ đầu tư hiện cũng đang cân nhắc liệu có nên mở bán thêm dự án mới trong tình hình hiện nay hay không", Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay.

Xét trên những quan sát thực tế và đánh giá của một số chuyên gia có thể thấy, các chủ đầu tư hiện nay nếu có tiềm lực tài chính thì vẫn có thể cầm cự và đợi cho khủng hoảng đi qua.

Tuy nhiên, đối với các nhà đầu tư cá nhân, doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính thường sẽ không đủ sức cầm cự qua khó khăn, việc bán đi tài sản sẵn có cũng là điều dễ hiểu.

Trong khi đó, không ít chuyên gia BĐS nhận định, thời điểm này là cơ hội tốt để người mua "bắt đáy" thị trường.

"Nhiều người sẽ mua được nhà với giá hợp lí trong thời điểm hiện nay, nhà đầu tư cũng dễ dàng tìm kiếm những sản phẩm tiềm năng cho giỏ hàng của mình", GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường trả lời Dân trí.