TS. Đinh Thế Hiển: Không nên nhìn tiêu cực về cho vay BĐS, rủi ro nằm ở tính chu kỳ

Tín dụng bất động sản (BĐS) và các mảng có liên quan được nhiều chuyên gia đánh giá sẽ là động lực tăng trưởng tín dụng những tháng cuối năm 2024 khi sức hấp thụ vốn của nhiều mảng sản xuất kinh doanh khác còn kém. 

Theo các chuyên gia VPBankS, nhóm tín dụng liên quan đến BĐS được đánh giá là nhóm có nhu cầu vay vốn cao và ổn định, cũng như đi kèm các tài sản thế chấp giúp giảm rủi ro nợ xấu. Cho vay mua nhà được nhiều ngân hàng xem là sản phẩm tăng trưởng chủ lực trong năm 2024. 

Cho vay BĐS hiện chiếm khoảng 21% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế. Việc tập trung phát triển các mảng liên quan đến lĩnh vực BĐS của ngân hàng cũng khiến nhiều người lo ngại về vấn đề rủi ro khi thị trường BĐS chưa có tín hiệu phục hồi rõ nét.

Cho vay BĐS có thật sự rủi ro?

Chia sẻ tại hội nghị về đẩy mạnh tín dụng ngân hàng năm 2024 hồi đầu năm, ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng Giám đốc VPBank, đã giải thích nguyên nhân vì sao các ngân hàng lại ưu tiên lựa chọn cho vay bất động sản thay vì các lĩnh vực ưu tiên.

Ông Vinh cho rằng mặc dù có những lo ngại về lĩnh vực bất động sản, nhưng nếu có giấy tờ, pháp lý rõ ràng thì khi cho vay, ngân hàng sẽ không bao giờ mất sạch, cùng lắm mất 10 - 20% giá trị, không bao giờ mất hết, vẫn thu hồi được. Còn với cho vay sản xuất kinh doanh, "mất là mất luôn". Bởi lý do trên, ngân hàng vẫn thích cho vay bất động sản.

"Cầm cái nhà vẫn có thể bán được, không bán được năm nay thì hai năm sau vẫn bán được. Còn cho vay những cái kia, khi doanh nghiệp vào đường túng quẫn thì tìm cách xù nợ, trong khi pháp luật lại thường bảo về người đi vay chứ không phải người cho vay", ông Vinh chia sẻ.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng, cho rằng không chỉ ở Việt Nam mà tại các nước trên thế giới, ngân hàng cũng ưa thích cho vay lĩnh vực BĐS bởi dễ thẩm định, rủi ro thấp và dễ thu hồi nợ. 

“Thứ nhất, thẩm định dự án BĐS vài trăm, vài nghìn tỷ đồng không hề khó. Khi triển khai dự án, giá đất, chi phí đầu tư đều có thể tính, giá nhà phố có thể xác định từ những hộ xung quanh”, ông nói. 

Trong khi đó, việc thẩm định một dự án sản xuất lại rất khó khăn. “Giá cả biến động, thương hiệu, thời gian sản xuất … Đồng thời, dự án cho vay sản xuất có thời gian dài, chờ đến lúc đi vào sản xuất, thu hồi vốn rất khó dự đoán”, ông nhấn mạnh. 

Tới khi dự án có rủi ro, khả năng thu hồi nợ từ BĐS lại dễ dàng hơn, thậm chí mảnh đất có thể có giá trị cao hơn cả khoản cho vay. Trong khi đó, khi nhà máy thất bại thì thanh lý máy móc, thiết bị chỉ thu về 20 - 30% giá trị ban đầu.

Ngoài ra, ông Hiển cũng chỉ ra rằng mặc dù cho vay BĐS thường tập trung vào dự án với quy mô rất lớn nhưng cũng đi kèm tập khách hàng lớn, giúp phân tán rủi ro. 

Ngân hàng có thể chỉ cần cho vay giai đoạn đầu của dự án, tới khi có pháp lý, mở bán lại tiếp tục cho vay khách hàng cá nhân. “Đây mới là khoản vay lớn, đôi khi chiếm tới 70% giá trị dự án. Ngân hàng giải ngân từ từ, giúp chủ đầu tư và doanh nghiệp xây dựng có thể triển khai”, ông giải thích. 

“Ngân hàng thực tế đã chuyển nợ từ chủ đầu tư sang rất nhiều khách hàng cá nhân, những người có thu nhập ổn định, đủ điều kiện cho vay”, từ đó giúp phân tán rủi ro. “Tóm lại, cho vay BĐS cả về tính toán, thu hồi … đều an toàn hơn so với cho vay sản xuất kinh doanh”, TS. Hiển nhận định. 

Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo rằng ở chiều ngược lại, cho vay BĐS cũng tiềm ẩn rủi ro ở tính chu kỳ. Xu hướng này cũng đã từng xảy ra trên thế giới, như trong cuộc khủng hoảng năm 1997 hay 2008: “Khi dòng vốn đổ vào quá nhiều, cung vượt quá cầu thì sẽ tạo ra bong bóng chung. Dù có các khoản thế chấp vượt giá trị cho vay nhưng cuối cùng ngân hàng cũng không thu hồi được”.

Tín dụng BĐS vẫn đang được kiểm soát chặt 

Bên cạnh rủi ro,có nhiều quan điểm cho rằng dòng tín dụng đổ vào lĩnh vực BĐS, đặc biệt cho vay chủ đầu tư, có thể hạn chế tín dụng vào lĩnh vực tạo ra nhiều giá trị như sản xuất kinh doanh, tiêu dùng …. 

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến cuối tháng 6, dư nợ tín dụng BĐS, bao gồm cả cho vay tiêu dùng và cho vay chủ đầu tư đạt hơn 3 triệu tỷ đồng, tăng 4,6% so với đầu năm. Trong đó, dư nợ cho vay tiêu dùng là 1,82 triệu tỷ đồng, tăng 1,2% còn dư nợ cho vay chủ đầu tư đạt 1,21 triệu tỷ đồng, tăng 10,3%. 

Tuy nhiên, theo TS. Đinh Thế Hiển điều này không quá lo ngại bởi vì trong giai đoạn vừa qua, tăng trưởng tín dụng được kiểm soát rất chặt chẽ, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản. 

Ông lý giải rằng việc kiểm soát chặt chẽ tín dụng BĐS là bởi các cuộc khủng hoảng tài chính trước đây, chẳng hạn như khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997, khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 hay giai đoạn 2011 - 12 và 2022 tại Việt Nam … đều có liên quan đến BĐS. 

“Mặc dù tỷ lệ cho vay/tổng dư nợ không quá lớn nhưng vốn vào BĐS là vốn trung dài hạn. Trong khi đó, các ngân hàng thường huy động nguồn vốn ngắn hạn, do đó, sự chênh lệch giữa kỳ hạn này tạo nên rủi ro", ông cho hay.

Dù kiểm soát tín dụng vào BĐS nhưng ông Hiển cho rằng từ trước đến nay, NHNN không hề có động thái siết cho vay lĩnh vực này.Đây cũng là khẳng định của Phó Thống đốc Thường trực NHNN Đào Minh Tú tại cuộc họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 5 khi trao đổi về tình hình tín dụng BĐS.

"NHNN vẫn nhất quán chính sách đó, không phải siết tất cả mà là kiểm soát rủi ro một số ở một số phân khúc nhạy cảm. Do đó, không thể nói cung BĐS thiếu do tín dụng bị siết lại", ông Đào Minh Tú nhấn mạnh.

Phó Thống đốc Đào Minh Tú khẳng định: NHNN từ trước đến nay là kiểm soát chặt rủi ro tín dụng vào một số lĩnh vực có tiềm ẩn rủi ro lớn như tín dụng vào kinh doanh các dự án thuộc phân khúc khu nghỉ dưỡng, dự án có tính đầu cơ, lũng đoạn giá,...

Đồng thời, khuyến khích tín dụng ở những phân khúc tạo điều kiện thuận lợi cho nền kinh tế như nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân,...

Chuyên gia cũng nhấn mạnh thêm rằng chủ trương của NHNN là không siết dòng tín dụng vào BĐS, có chăng là việc ngân hàng cho vay được hay không thôi. Trên thực tế, ngay cả trong năm 2022, khi các doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn lớn thì tăng trưởng tín dụng của lĩnh vực này vẫn ở mức 24,3%.

Ngoài ra, theo ông, dòng tín dụng chảy vào lĩnh vực BĐS cũng thúc đẩy hoạt động khác của nền kinh tế. Cho vay BĐS không chỉ bó hẹp ở chủ đầu tư hay người mua nhà, mà dòng vốn còn được dùng để trả cho các doanh nghiệp xây dựng, vật liệu….