Các ngân hàng muốn sớm gỡ các nút thắt để thúc đẩy tín dụng BĐS

Lĩnh vực BĐS khiến tín dụng tăng trưởng chậm lại

Tại Hội nghị Thường trực Chính phủ làm việc với các ngân hàng thương mại cổ phần về các giải pháp góp phần phát triển kinh tế - xã hội ngày 21/9, nhiều lãnh đạo ngân hàng đã hiến kế để thúc đẩy tín dụng trong lĩnh vực bất động sản (BĐS). 

Đánh giá về thị trường BĐS, Chủ tịch Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIB), ông Đặng Khắc Vỹ cho biết những chuyển biến thời gian vừa qua của thị là khá tích cực, nhờ sự nỗ lực, quyết tâm cao của Chính phủ, của các bộ, ngành.

Do ngành ngân hàng ngày càng gia tăng tỷ trọng tín dụng bán lẻ trong danh mục tín dụng của mình, tài sản bảo đảm là nhà đất, căn hộ chiếm tỷ lệ trọng yếu trong tổng số tài sản bảo đảm, nên sự phục hồi của thị trường BĐS không những tác động tích cực tới nền kinh tế mà giúp các ngân hàng tăng cường cho vay và xử lý được nợ xấu, ông nhấn mạnh.

Cũng tại hội nghị, Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín (Sacombank) Nguyễn Đức Thạch Diễm cho biết ngoài yếu tố như hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, nhu cầu người dân chưa phục hồi, những khó khăn trong lĩnh vực BĐS cũng là nguyên nhân khiến tín dụng tăng chậm. 

Theo bà Diễm, thu nhập của người mua bất động sản giảm, trong khi nguồn cung phục vụ nhu cầu để ở với giá thành hợp lý chưa đáp ứng. Đồng thời, công ty/dự án bất động sản vẫn gặp nhiều khó khăn khi pháp lý chưa hoàn thiện, năng lực tài chính suy giảm nghiêm trọng.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến hết tháng 6/2024, dư nợ cho vay BĐS tăng 4,6% so với mức tăng trưởng 6,1% của tín dụng nói chung. Trong đó cho vay kinh doanh BĐS tăng 10,3%, đạt dư nợ 1,2 triệu tỷ đồng, cho vay nhà ở tăng 1,2%, đạt dư nợ hơn 1,8 triệu tỷ đồng. 

Cần sớm có hướng dẫn cụ thể 

Đề xuất tại hội nghị, Chủ tịch Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) Trần Hùng Huy cho biết các tổ chức tín dụng mong muốn có thêm những hướng dẫn chi tiết trong việc nhận thế chấp cụ thể như liên quan đến đất sản xuất kinh doanh (trả tiền thuê đất hàng năm) đặc biệt trong khu công nghiệp. 

Hiện Điều 37 Luật đất đai 2024 chỉ quy định quyền chuyển nhượng, đối với quyền thế chấp thì chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và không quy định về thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.

Chủ tịch ACB cho rằng quy định trên gây ảnh hưởng và hạn chế các tổ chức tín dụng trong xác định giá trị đất thuê hàng năm trong khu công nghiệp, tùy thuộc vào sự hợp tác của chủ đầu tư do liên quan đến rủi ro pháp lý khi xử lý tài sản bảo đảm. 

Theo ông Huy, việc có hướng dẫn rõ ràng sẽ giúp các doanh nghiệp sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm tận dụng tối đa nguồn lực, giá trị của quyền sử dụng đất. Từ đó, tạo điều kiện về nguồn vốn cho doanh nghiệp và tạo cơ sở pháp lý cho ngân hàng trong việc xác định giá trị và nhận tài sản bảo đảm là đất thuê trả tiền hàng năm.

Liên quan đến đất sản xuất kinh doanh (trả tiền thuê đất một lần/giao đất có thu tiền) hiện theo điểm b khoản 3 Điều 33 Luật đất đai 2024 có quy định cho phép nhận thế chấp dự án đầu tư có mục đích kinh doanh được Nhà nước miễn/giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Việc thế chấp chỉ được thực hiện khi doanh nghiệp đã nộp lại cho nhà nước một khoản tiền tương ứng với thời gian đã được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tuy nhiên, đến nay chưa có hướng dẫn xác định khoản tiền này như thế nào, ông Huy thông tin.

"Thực tế, một số dự án thuộc đối tượng ưu đãi được Nhà nước miễn/giảm tiền sử dụng đất, tuy nhiên hiện chưa có văn bản nào hướng dẫn chi tiết việc xác định khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm để nộp lại cho nhà nước, thời gian doanh nghiệp phải đóng cho cơ quan Nhà nước”, Chủ tịch ACB chia sẻ.

“Số tiền này có bị tính lãi suất chậm thanh toán hay những yếu tố tác động khác hay không? Bởi, rõ ràng sự khác biệt về thời điểm sẽ dẫn đến các con số khác nhau", ông Huy nói thêm.

Ngoài ra, theo ông Huy, hiện các tổ chức tín dụng và các cơ quan liên quan như: Cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký quyền đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký giao dịch đảm bảo đang lúng túng trong việc xử lý và đang ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của doanh nghiệp.

Cũng nói về chính sách, ông Đỗ Minh Phú, Chủ tịch Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank) chia sẻ, các ngân hàng mong sớm có Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở.

Nếu Nghị quyết này được triển khai sớm, những dự án thương mại không có đất ở nhưng lại có tiềm năng, phù hợp quy hoạch, phù hợp với chủ trương phát triển khi được chấp thuận là dự án thương mại có đất ở thì sẽ tháo gỡ khó khăn cho rất nhiều các doanh nghiệp BĐS, ông Phú cho hay.

Tạo cơ chế xử lý tài sản, khơi thông dòng vốn

Ông Phạm Hồng Hải, Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB), mong muốn Chính phủ và NHNN tạo cơ chế cho việc xử lý nợ tương tự như Nghị quyết 42 tạo thuận lợi cho ngân hàng thu giữ và xử lý tài sản bảo đảm. 

Ngoài ra, lãnh đạo OCB kỳ vọng có một hành lang pháp lý thống nhất liên quan đến việc chuyển nhượng tài sản bảo đảm là BĐS cho ngân hàng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc xử lý nợ xấu. Hiện nay, quy định này được thực hiện không đồng bộ giữa các địa phương, gây khó khăn cho ngân hàng trong việc xử lý tài sản, ông nhấn mạnh.

Đồng thời, Tổng Giám đốc OCB cho rằng cần tháo gỡ cơ chế chính sách, những nút thắt về thủ tục đầu tư mà hiện nay vẫn đang rất chậm đặc biệt cho các dự án BĐS. 

Khi các nút thắt này được giải tỏa, nguồn cung sẽ được cải thiện giúp cho thị trường BĐS ấm lên tạo tâm lý tích cực cho đầu tư và tiêu dùng. Ông Hải lấy ví dụ về việc khung giá đất vẫn chưa được giải quyết khiến nhiều doanh nghiệp không thể hoàn thành nghĩa vụ thuế chuyển quyền sử dụng đất và không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Chung quan điểm, Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh vượng (VPBank) Nguyễn Đức Vinh cho rằng cần hỗ trợ về mặt pháp lý để các công ty BĐS có thể triển khai dự án, tạo dòng tiền, tạo ra giá trị thặng dư cho xã hội và có dòng tiền trả nợ cho ngân hàng.

Cơ quan Công an, Tòa án, cơ quan Thi hành án hỗ trợ thu hồi nợ, thu giữ và xử lý TSBĐ, ưu tiên giải quyết cho các TCTD để thu hồi, bảo đảm an toàn tín dụng cho ngân hàng, có dòng tiền để tái sản xuất, tài trợ cho hoạt động chung. 

Trong khi đó, Chủ tịch VIB mong muốn Chính phủ và các bộ, ngành tiếp tục triển khai đồng bộ các giải pháp để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững, từ đó giúp ngân hàng gia tăng tín dụng an toàn, mạnh mẽ.

Tuy nhiên, ông Vỹ cũng lưu ý rằng cần "tiếp tục thực thi chính sách không nới lỏng các điều kiện cấp tín dụng để tăng trưởng tín dụng bằng mọi giá nhằm tránh những hệ lụy về sau, ảnh hưởng đến an toàn hoạt động của các ngân hàng và sự ổn định của ngành ngân hàng khi nợ xấu gia tăng, lợi nhuận suy giảm",.

Còn Chủ tịch Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) Lưu Trung Thái cho rằng cần có thêm các giải pháp ổn định, khơi thông dòng vốn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp để giảm áp lực vốn tín dụng trung, dài hạn vào hệ thống ngân hàng.

Ngoài ra, cần tăng cường thông tin truyền thông kịp thời để giữ vững tâm lý thị trường, nhà đầu tư trái phiếu. Đồng thời, ông kỳ vọng các cơ quan/bộ ngành địa phương đẩy nhanh tiến độ phê duyệt điều chỉnh/quy hoạch nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp BĐS.