Phương pháp định giá hưởng thụ (Hedonic Pricing Method) là gì?

Hình minh họa (Nguồn: energiaambiente2050)

Phương pháp định giá hưởng thụ

Khái niệm

Phương pháp định giá hưởng thụ trong tiếng Anh gọi là: Hedonic Pricing Method.

Phương pháp định giá hưởng thụ (HPM) là phương pháp dùng để cố gắng đánh giá các dịch vụ môi trường mà sự hiện diện của nó ảnh hưởng trực tiếp đến một số giá thị trường nào đó. 

Ứng dụng

Ứng dụng thường thấy nhất của phương pháp này trong thực tế là đối với thị trường bất động sản. Giá nhà bị ảnh hưởng trực tiếp bởi nhiều yếu tố như: kích thước, số phòng, số tầng, khoảng cách từ nhà đến nơi làm việc, đến chợ, đến trường học, cảnh quan… 

Nếu các yếu tố khác ngoài cảnh quan tương tự nhau thì sự khác biệt giá nhà là do cảnh quan môi trường. Ví dụ: sự xuất hiện của nguồn nước lộ thiên làm nhà tăng giá, tiếng ồn từ sân bay có thể làm giảm giá nhà ở các khu vực lân cận sân bay.

Để sử dụng phương pháp này nhà phân tích phải thu thập thông tin liên quan tới các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà, ví dụ khoảng cách từ nhà đến khu trung tâm. 

Đây là một công việc phức tạp. Trước kia việc đo lường này thường được tính toán bằng tay từ bản đồ. Hiện nay người ta có thể dùng hệ thống thông tin địa lí (GIS: geographical informatic system) lưu giữ những bản đồ mã hóa, từ đó việc tính toán các khoảng cách như thế được thực hiện bằng máy vi tính. 

Hệ thống bản đồ này có thể bao gồm cả các đường ranh của đồi hoặc thung lũng cho phép máy tính tính toán tác động của từng môi trường cụ thể đối với từng nhà riêng biệt, hoặc xem xét một ngôi nhà có trực tiếp hứng chịu tiếng ồn từ các con đường lớn gần đó hay có bị các nhà khác che chắn hay không? 

Việc sử dụng kĩ thuật mới này có thể làm tăng tính chính xác của phương pháp định giá hưởng thụ. Tuy nhiên, phương pháp này cũng có một số trở ngại như: 

1. Việc ước tính mối tương quan giữa giá nhà và chất lượng môi trường đòi hỏi một kĩ năng cao về thống kê để tách riêng ra những ảnh hưởng khác trên giá nhà như kích thước nhà, địa điểm có thuận tiện cho việc đi lại hay không… 

2. Phương pháp này dựa trên giả thiết là người ta được tự do lựa chọn một sự kết hợp các yếu tố nhà ở mà họ thích trong giới hạn thu nhập của họ. Tuy nhiên thị trường nhà có thể bị tác động bởi những ảnh hưởng bên ngoài như chính phủ điều chỉnh chế độ miễn giảm hay thuế, lãi suất...

(Tài liệu tham khảo: Kinh tế Tài nguyên và Môi trường, TS. Lê Ngọc Uyển - TS. Đoàn Thị Mỹ Hạnh - ThS Hoàng Đinh Thảo Vy, Đại Học Mở TP. Hồ Chí Minh)

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)

Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội

Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.

Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.

Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027.

Bạn cũng sẽ có cơ hội nhận vé mời đặc biệt của BTC khi tham gia khảo sát về triển vọng kinh tế, thị trường tài chính và chiến lược phân bổ tài sản trong năm 2027.

Mua vé theo nhóm
giảm đến 30% Dự báo của bạn về
triển vọng kinh tế 2027
(Để có cơ hội nhận vé miễn phí)