Nhà đất

Nhìn lại cơn sốt đất nền 2018: Sốt đất lan rộng 3 miền, nhiều nơi thiết lập mặt bằng giá mới

Có đòn bẩy từ năm 2017, năm 2018 cơn sốt đất nền tiếp tục diễn ra và lan rộng trên cả nước. Sau cơn sốt này, TP HCM đã thiết lập mặt bằng giá nhà đất mới, còn ba khu vực dự kiến lên đặc khu thậm chí đã xuất hiện dấu hiệu "bong bóng" cục bộ.

	Cẩn trọng với cạm bẫy từ cơn sốt đất nền Nha Trang
	Thực hư cơn sốt đất nền Thái Nguyên
	Đã hết cảnh người người đổ đi săn đất nền

Sốt đất ở các huyện ven Hà Nội

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản cho biết, ngay trong những tháng đầu năm 2018 đã xuất hiện tình trạng sốt đất tại một số tỉnh phía Bắc như Thái Nguyên, Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh… Thị trường địa ốc sôi động trong cả quý II và quý III/2018, tuy nhiên mức giá của quý III so với quý II gần như không tăng thêm.

nhin lai con sot dat nen 2018 sot dat lan rong 3 mien nhieu noi thiet lap mat bang gia moi

Hưng Yên là một trong những thị trường đang có giá đất nền cao nhất ở khu vực lân cận Hà Nội. (Ảnh minh họa)

Giá bán đất nền tại các tỉnh này tuy được đánh giá là “sốt” so với cuối năm 2017 nhưng cũng không quá cao, tùy từng tỉnh thành và vị trí mà có giá dao động từ 7 – 20 triệu đồng/m2, tăng 3 – 10%. Một trong những thị trường có mức giá cao nhất là các dự án đất nền ở Hưng Yên, khoảng 18 – 20 triệu đồng/m2.

Báo chí thông tin, từ cuối năm 2016, đất nền các tỉnh, thành phố lân cận Hà Nội đã bắt đầu tăng giá. Ban đầu chỉ có vài người gom đất, sau đó lan rộng tạo nên cơn sốt đất. Nhưng khác với những đợt sốt đất trước đây, cơn sốt đất của năm 2018 hầu như chỉ diễn ra ở những khu vực có nhiều tiềm năng, đã được đầu tư hạ tầng. Giá đất tăng kéo theo giá sản phẩm BĐS gắn liền với đất cũng tăng theo, nhiều dự án có mức giá ngang với thị trường Hà Nội: biệt thự, liền kề tại một khu đô thị ở Bãi Cháy (Quảng Ninh) có giá 3 – 4 tỉ đồng/căn, còn tại trung tâm thành phố Hạ Long thì giá tối thiểu là 7 – 20 tỉ đồng/căn tùy vị trí và diện tích.

Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự tăng giá đất này là do giá đất tại Hà Nội đang bị đẩy lên quá cao tạo ra xu hướng dịch chuyển đầu tư sang các tỉnh thành lân cận của các chủ đầu tư. Ngoài ra, giá trị đất đai còn được nâng lên nhờ sự phát triển của bất động sản công nghiệp, hạ tầng giao thông và sự thay đổi đơn vị hành chính (thông tin từ huyện lên quận hoặc có thêm thành phố mới).

Sốt đất ở các quận, huyện vùng ven và tỉnh lân cận TP HCM

Ngay từ những tháng đầu năm 2018, từ đòn bẩy là cơn sốt đất năm 2017, giá đất nền của nhiều quận, huyện vùng ven TP HCM và các tỉnh lân cận đều không ngừng tăng mạnh.

Cụ thể, khu Đông Sài Gòn (quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức) trở thành tâm điểm mới của thị trường địa ốc khi quy hoạch định hướng Thủ Thiêm (quận 2) đây sẽ là trung tâm kinh tế - tài chính mới của thành phố và hạ tầng khu vực ngày càng hoàn thiện. Theo kết quả định giá của Gạch vàng, đất nền quận 2 đã thiết lập mặt bằng giá mới khi đỉnh giá năm 2018 khoảng 83 triệu đồng/m2, trong khi đỉnh giá của năm 2017 là 76 triệu đồng/m2 (tăng 9%).

Giá đất quận 2 tăng chóng mặt do định hướng quy hoạch Thủ Thiêm thành trung tâm tài chính - kinh tế mới của TP HCM. (Ảnh: CBRE)

Tại quận 9, một môi giới trên đường Nguyễn Duy Trinh từng cho biết đã gom đất từ cuối năm 2017 với giá chưa đến 10 triệu đồng/m2, nhưng chỉ sau nửa năm giá đã đội lên gấp 3 – 4 lần…

Tình trạng tăng giá đất cũng diễn ra tại các huyện vùng ven như Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi… với mức tăng đến 50 – 100%. Được biết, nhiều lô đất tại huyện Bình Chánh đã tăng giá cả tỉ đồng chỉ sau một năm qua. Còn lại Cần Giờ, giá đất ở cao nhất được ghi nhận là trên đường Rừng Sác (đoạn gần phà Bình Khánh), giá ở mức 80 – 100 triệu đồng/m2 nhưng cũng không còn đất để mua.

Tương tự, do quỹ đất của TP HCM khan hiếm nên cơn sốt đã nhanh chóng lan ra các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu… Đơn cử, tại Bà Rịa – Vũng Tàu, giá đất ở hầu hết các huyện và thành phố đều liên tục tăng mạnh từ cuối năm 2017 đến giữa năm 2018, mức tăng khoảng 20 – 30%. Thực tế này một phần cũng bởi hạ tầng các tỉnh này đang không ngừng nâng cao, không ít nhà đầu tư đã chuyển hưởng phát triển nhiều dự án tại đây.

Sốt đất đặc khu tương lai

Đặc biệt giữa cơn sốt đất, giá đất tại ba địa bàn dự kiến hình thành đặc khu hành chính – kinh tế ở Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) và Phú Quốc (Kiên Giang) đều tăng chóng mặt. Kỳ vọng từ việc thành lập đặc khu đã khiến giá đất tại những địa phương này liên tục lập đỉnh chưa từng có trong lịch sử, tình trạng phân lô bán nền, rao bán đất nông nghiệp diễn ra tràn lan khiến chính quyền không kiểm soát nổi.

Tại ba khu vực dự kiến thành lập đặc khu, giá đất bị thổi lên chóng mặt, tiềm ẩn nguy cơ "bong bóng" cục bộ cho thị trường và rủi ro cho nhà đầu tư cá nhân.

Dù hạ tầng chưa hoàn thiện, nhiều dự án lớn vẫn nằm trên giấy nhưng giá đất ở Vân Đồn có lúc đạt mức 60 triệu đồng. Tương tự, giá đất tại Bắc Vân Phong cũng bị đẩy lên gấp 2 – 3 lần so với năm 2017. Giá tăng mạnh nhất là tại Phú Quốc với mức tăng gấp 3 – 4 lần, thậm chí có công đất giá bán 5 tỉ đồng vào buổi sáng nhưng đến chiều đã “nhảy” lên thành 20 tỉ đồng…

Tuy nhiên, chính quyền các địa phương đã kiểm soát cơn sốt đất bằng một số mệnh lệnh hành chính như cấm giao dịch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, rà soát các văn phòng môi giới nhà đất và xử lý nghiêm những trường hợp môi giới sai phạm… Các chuyên gia đều không ngừng cảnh báo về tình trạng sốt ảo giá đất tại ba “đặc khu tương lai”, thực tế đó đều là chiêu trò thổi giá của giới cò đất, nếu nhà đầu tư cá nhân không tỉnh táo sẽ dễ ngậm “trái đắng” khi là người cuối cùng ôm đất với mức giá thực rớt thê thảm so với giá ảo.

Nỗi lo "bong bóng" và chu kỳ bất động sản 9 - 10 năm

Trong báo cáo Tình hình bất động sản năm 2018, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đánh giá, năm nay đã xuất hiện hai đợt sốt ảo giá đất nền tự phát và đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành TP HCM, tại khu vực xung quanh dự án sân bay Long Thành và tại ba khu vực dự kiến trở thành đặc khu kinh tế.

“Thủ phạm chính là giới đầu nậu và cò đất, mà trong nhiều trường hợp đã móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở để phân lô tách thửa tràn lan. Họ cung cấp những thông tin giả (hoặc thông tin nửa đúng nửa sai) về quy hoạch phát triển đô thị, phát triển hệ thống hạ tầng giao thông, các dự án lớn... trên mạng xã hội và các trang thông tin điện tử để làm giá, thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên thị trường bất động sản để trục lợi”, báo cáo phân tích.

Tuy nhiên, với sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền các địa phương, đến nay tình hình này đã được kiểm soát, HoREA nhận định.

Như vậy có thể thấy, chu kỳ giá đất của hai năm qua thể hiện thị trường địa ốc thường sôi động nhất trong khoảng quý II đến quý III hàng năm, đỉnh giá đất thường rơi vào khoảng tháng 4 – 6, mức giá trung bình của năm sau cao hơn năm trước.

Thời điểm cơn sốt đất còn đang sôi sục ở nhiều địa phương, không ít chuyên gia bày tỏ lo ngại về nguy cơ có thể bùng phát "bong bóng" BĐS trong năm 2018. Số khác lại nhận định, trong khoảng 2018 - 2019 sẽ không xảy ra "bong bóng" bởi thị trường không hội tụ đủ các yếu tố để "bong bóng" xuất hiện (như hồi năm 2007 - 2008), cơn sốt đất nền chỉ làm nóng riêng phân khúc BĐS này và chỉ diễn ra cục bộ tại các địa phương.

Dù vậy, sau cơn sốt đất nền của năm 2018, các khu vực kể trên đều hình thành giá ảo. Thị trường TP HCM đã thiết lập mặt bằng giá mới, điều này sẽ khiến giá nhà ở tại đây sẽ tiếp tục tăng thêm; tại ba khu vực dự kiến lên đặc khu thậm chí xuất hiện dấu hiệu “bong bóng” cục bộ... Những hệ quả này gây lo ngại về điểm cuối của chu kỳ bất động sản (khoảng 9 - 10 năm) sẽ rơi vào năm 2019 tới đây.