Tình trạng sốt đất hiện tại khác gì với thời 'bong bóng' BĐS năm 2007?
Liên quan đến diễn biến cơn sốt đất nền tại các quận, huyện vùng ven TP HCM và các tỉnh giáp ranh, cũng như tại các đặc khu kinh tế (ĐKKT) tương lai Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc, PV vừa có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA).
 |
| Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA. (Ảnh: Tuổi Trẻ). |
Thưa ông, những tháng đầu năm nay cho thấy tình trạng sốt đất liên tiếp diễn ra tại các quận, huyện vùng ven TP HCM và tại các đặc khu tương lai. Liệu đây đã là dấu hiệu của “bong bóng” bất động sản (BĐS) năm 2018?
Ngay từ đầu năm 2017, HoREA đã cảnh báo về rủi ro sốt đất nền và condotel. Sau đó, Thành ủy, UBND TP HCM chỉ đạo quyết liệt thì ngăn lại được cơn sốt lúc bấy giờ. Nhưng đến cuối năm nhận thấy có những dấu hiệu nên Hiệp hội lại cảnh báo về việc cơn sốt đất nền quay trở lại.
Tôi cho rằng, cơn sốt ảo giá đất nền ở các quận, huyện vùng ven TP HCM và ở các ĐKKT tương lai hiện nay đang ở giai đoạn đỉnh điểm rồi. Nó có thể coi là dấu hiệu “bong bóng” nhưng chỉ diễn ra cục bộ ở một số địa phương có đủ cả các điều kiện khách quan và chủ quan mà thôi. Điều kiện khách quan chính là định hướng phát triển ĐKKT của nhà nước và điều kiện chủ quan là hoạt động thổi giá, móc ngoặc với cán bộ cơ sở để lũng đoạn thị trường BĐS của đội đầu nậu, cò đất…
Như tại TP HCM hiện nay, thị trường trọng điểm của cơn sốt đất là quận 9, ngoài ra còn có các quận 12, quận Thủ Đức, huyện Củ Chi…
Các địa phương xảy ra hiện tượng sốt đất đều đã phải tung cán bộ ra cùng với cơ sở tập trung giải quyết. Như TP HCM đã chỉ đạo UBND các quận, huyện cùng phối hợp để kiểm soát cơn sốt đất hiện nay, đồng thời yêu cầu phải công khai đầy đủ thông tin để quản lý thị trường, cảnh báo người dân tỉnh táo khi đầu tư… Tôi nghĩ trong thời gian tới sẽ kiểm soát được tình hình, thực tế khoảng hai tuần nay thị trường đã có dấu hiệu kiểm soát được một chút rồi.
Ở các địa phương sắp lên ĐKKT cũng đang có những biện pháp rõ rệt, gần đây nhất là cả ba nơi Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) và Phú Quốc (Kiên Giang) đều đã có lệnh tạm ngừng giao dịch, chuyển giao, chuyển nhượng dự án, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Ông có thể so sánh những điểm khác biệt giữa tình trạng sốt nóng đất nền hiện tại so với thị trường BĐS năm 2007 – thời điểm xảy ra “bong bóng” BĐS?
Sự khác biệt thứ nhất về chính sách tín dụng, năm 2007, Chính phủ thực hiện việc khuyến khích tăng trưởng tín dụng nên tăng trưởng tín dụng năm đó lên đến hơn 37%, tình trạng cho vay dưới chuẩn phổ biến dẫn đến không kiểm soát được dòng tiền…
Trong khi đó, năm 2017 vừa qua Chính phủ lại áp dụng việc thắt chặt tín dụng khiến tăng trưởng tín dụng chỉ hơn 18%, năm 2018 này dự định con số cũng chỉ ở mức 18%. Lộ trình hạn chế tín dụng vào BĐS đã được đưa ra, cả khách vay lẫn ngân hàng đều đã có những bài học xương máu rồi nên việc kiểm soát dòng tiền cho vay sẽ chặt chẽ hơn trước (các chỉ tiêu về tín dụng và điều kiện cho vay cũng đều chặt chẽ hơn…).
Xét về các phân khúc BĐS, năm 2007, chỉ trừ phân khúc căn hộ vừa túi tiền, còn lại phân khúc căn hộ cao cấp và đất nền đều xảy ra tình trạng sốt nóng trên cả nước.
Còn hiện nay, tình trạng nóng sốt chỉ xảy ra ở phân khúc đất nền, đặc biệt là đất nền phân lô hộ lẻ, đất nền chia theo thửa và đất nền phân lô trái phép - những loại đất không đủ cơ sở pháp lý được mua bán qua hình thức giấy viết tay, vi bằng thừa phát lại. Và việc sốt nóng đất nền này cũng chỉ xảy ra cục bộ ở một số địa phương như vùng ven TP HCM và các khu vực chuẩn bị lên ĐKKT mà thôi.
Chỉ trong những tháng ngắn ngủi đầu năm, cơn sốt đất nền đã lan từ các quận, huyện vùng ven TP HCM sang các tỉnh lân cận. Theo ông, nguyên nhân do đâu dẫn đến sự lan rộng nhanh chóng này?
Có rất nhiều nguyên nhân khiến sốt đất vùng ven TP HCM bị đẩy cao và lan nhanh ra các tỉnh thành lân cận. Trước tiên phải kể đến việc TP HCM mới đây đã có nhiều quyết sách lớn, trong đó có định hướng phát triển “Thành phố sáng tạo phía Đông” (tại khu vực quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức).
Thứ hai là do hệ thống hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông của khu vực ngày càng được tập trung đầu tư (mở rộng kết nối Vành đai 2 với đường Phạm Văn Đồng, đầu tư phát triển các tuyến metro…). Đây chính là một trong những yếu tố quan trọng nhất kéo theo sự tăng trưởng về giá của BĐS các tỉnh thành lân cận TP.
Thứ ba, khi nhà đầu tư cân nhắc, so với các thị trường ngoại tệ, vàng, chứng khoán… thì thị trường BĐS được kỳ vọng nhiều về hiệu quả đầu tư.
Thứ tư, tâm lý người Việt lâu đời (xuất phát từ nông thôn, sinh sống theo nhà đất riêng lẻ) là muốn sở hữu đất nền.
Thứ 5, nguyên nhân trực tiếp chính là do bị ảnh hưởng tâm lý sau vụ cháy chung cư Carina vừa rồi, sau đó Cảnh sát PCCC liên tục kiểm tra và phát hiện nhiều sai phạm tại các chung cư… khiến tâm lý người dân càng bất an khiến nhiều người vốn có ý định mua chung cư đã chuyển qua lựa chọn mua đất nền để định cư.
Thứ 6, là do Quyết định 60/2017 của UBND TP HCM quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đã có hiệu lực 4 tháng rồi nhưng việc triển khai thực hiện lại chưa quyết liệt (Quyết định này khác Quyết định số 33 trước đây).
Cuối cùng, một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến sự lan rộng của cơn sốt đất hiện nay là do giới đầu nậu, cò đất móc ngoặc với một số cán bộ cấp cơ sở, tung tin thất thiệt “thổi giá, tạo sóng” khiến thị trường xáo động. Trong cơn sốt đất, thậm chí nhiều người còn sẵn sàng ôm cả đất nông nghiệp để chờ đợi thời cơ bán lại kiếm lời…
Xin ông phân tích thêm về những rủi ro mà nhà đầu tư có thể gặp phải khi ôm đất nông nghiệp trong cơn sốt đất hiện nay?
Đất nông nghiệp hiện được phân lô theo diện tích 500 m2 tiền ẩn nguy cơ sau này chủ đất có thể chuyển mục đích sử dụng thành đất ở trái phép, vì 500 m2 là đã tương đương diện tích của một biệt thự hạng sang rồi (biệt thự thường có thể rộng từ 200 – 1000 m2).
Với diện tích nhỏ như vậy, nếu sản xuất nông nghiệp công nghệ cao thì vẫn có thể được, tuy nhiên phân lô đất nông nghiệp như vậy rất dễ xảy ra biến tướng bởi diện tích phân lô giống với đất nhà ở (diện tích chỉ 50 – 70 m2), sẽ khó mà kiểm soát được nếu cơ quan cấp cơ sở nhắm mắt làm ngơ hoặc có móc ngoặc với giới đầu nậu…
Người mua đất nông nghiệp cũng phải đối mặt với rủi ro về mặt pháp lý vì loại đất này không được công nhận là đất ở. Người mua phải mua đất nông nghiệp với giá đất ở thì sẽ thiệt thòi rất lớn nếu đất đó sau này không được quy hoạch thành đất ở.
Hiệp hội BĐS TP HCM đã đưa ra khuyến cáo, người dân mua đất nền thì nền đất phải có sổ đỏ, đất ở thì mới xin phép xây dựng được. Nếu bên bán mà cung cấp cả sổ đỏ và giấy phép xây dựng thì rất yên tâm, chứ mua đất nền, đất nông nghiệp bằng giấy viết tay, vi bằng thừa phát lại thì sau này không có căn cứ pháp luật để đảm bảo quyền lợi của người mua.
Nhà đầu tư thứ cấp đầu tư ồ ạt chứ người có nhu cầu thực rất ít, người đầu tư cuối cùng bao giờ cũng chịu thiệt hại nặng nề… Ngoài ra, sau cơn sốt đất, khi giá đất quay trở lại giá trị thật thì sẽ gây thiệt hại rất lớn cho những nhà đầu tư lướt sóng nên nhà đầu tư thứ cấp cần hết sức tỉnh táo trước các diễn biến của thị trường…
Xin cảm ơn ông!
