Chủ tịch HoREA tiếp tục chỉ ra 5 điểm nghẽn của thị trường bất động sản TP HCM

Trong 10 năm qua, thị trường bất động sản TP HCM đan xen các giai đoạn thăng - trầm - khủng hoảng - phục hồi - tăng trưởng... tuy nhiên vẫn tồn tại nhiều điểm nghẽn.

	HoREA: Nhiều CĐT dự án condotel nộp tiền sử dụng quá đất thấp gây thất thu ngân sách
	HoREA đề xuất hợp nhất quận 2, quận 9 và Thủ Đức thành không gian đô thị sáng tạo thống nhất

Cụ thể giai đoạn thị trường phát triển nóng dẫn đến "bong bóng" năm 2007; đóng băng năm 2008 đến gần hết năm 2009; phục hồi từ cuối năm 2009 và phát triển nóng dẫn đến "bong bóng" năm 2010, đầu năm 2011; đóng băng từ đầu năm 2011 đến gần hết năm 2013; phục hồi từ cuối năm 2013 và phát triển mạnh trong năm 2015.

Tuy nhiên, năm 2016, thị trường bất động sản đã có biểu hiện sụt giảm. Năm 2017, thị trường phục hồi và tăng trưởng nhẹ (chỉ tăng 4,07%). Sáu tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản cả nước có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch.

Riêng thị trường TP HCM có dấu hiệu sụt giảm khá rõ nét. Cụ thể tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở của các dự án giảm đến 44,5%. Trong đó, phân khúc cao cấp giảm 25,9% (nhưng vẫn chiếm 41,8% tổng nguồn cung), phân khúc trung cấp giảm 32,6% (chiếm 37,7% tổng nguồn cung), phân khúc bình dân sụt giảm mạnh đến 69,7% (chỉ còn chiếm 20,5% tổng nguồn cung).

chu tich horea chi ra 5 diem nghen cua thi truong bat dong san

Bất động sản TP HCM phát triển nhưng vẫn còn nhiều điểm nghẽn.

"Đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu và cũng là dấu chỉ rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất.

Tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất", ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nhận định.

Cũng theo ông Châu, hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) sụt giảm, chỉ có 6/15 hồ sơ chuyển nhượng dự án đủ điều kiện được chấp thuận. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào thị trường bất động sản TP HCM tiếp tục tăng trưởng mạnh, đã thu hút được 2,2 tỷ USD, đứng thứ nhất.

Từ đầu năm 2017 đến tháng 06/2018, đã xuất hiện 2 đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận vùng ven và huyện ngoại thành. Theo ông Lê Hoàng Châu, những nguyên nhân trên xuất phát từ 5 điểm nghẽn trong hoạt động BĐS.

Điểm nghẽn đầu tiên được chuyên gia bất động sản đưa là công tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn do doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất. Việc này dễ dẫn đến tình trạng dở dang "da beo" không triển khai dự án được. Kéo theo đó là thời gian chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư dự án.

“Đây cũng là một nguyên nhân làm giảm các dự án bất động sản trung cấp và bình dân. Riêng các dự án bất động sản cao cấp ít bị ảnh hưởng là do các chủ đầu tư đã chuẩn bị sẵn quỹ đất và nguồn lực tài chính từ các năm trước”, ông Châu nhận định.

Ông Châu cũng cho rằng phương thức và quy trình tính tiền sử dụng đất hiện nay thì tiền sử dụng đất vẫn là "ẩn số", là "gánh nặng" và tạo ra cơ chế "xin-cho". Việc này làm cho quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài gây khó khăn, thiệt hại cho doanh nghiệp và làm thất thu ngân sách nhà nước do tình trạng "cưa đôi, cưa ba".

“Đây cũng là một nguyên nhân gây ách tắc dự án do chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp”, HoREA cho biết.

Ngoài ra, ông Châu cũng chỉ rõ một điểm nghẽn khác xuất phát từ việc chuyển nhượng dự án bất động sản.

Chuyển nhượng dự án là hoạt động kinh doanh bình thường theo nhu cầu của các doanh nghiệp, nhưng theo quy định pháp luật, chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được chuyển nhượng dự án, nên trên thực tế việc chuyển nhượng dự án rất khó khăn.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM.

Cụ thể, trong 06 tháng đầu năm 2018, chỉ có 06/15 hồ sơ chuyển nhượng dự án tại TP HCM được chấp thuận. Do vậy, chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới có năng lực thay thế chủ đầu tư cũ để khởi động lại các dự án đã bị ngừng triển khai, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án, và có thêm nguồn thu thuế cho ngân sách nhà nước.

Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến thực trạng đã có hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, bị "đắp chiếu, trùm mền", là "hàng dự án" tồn kho, nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Ngoài ra, Chủ tịch HoREA cũng cho rằng, một nguyên nhân khác đến từ tín dụng như gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng đã kết thúc. Đến nay gần như vẫn chưa bố trí được nguồn vốn ngân sách làm vốn mồi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2014. Bên cạnh đó, Nhà nước chưa có chính sách tín dụng đối với người mua căn nhà đầu tiên.

Đới với chủ đầu tư dự án, hoạt động kinh doanh bất động sản cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn. Tuy nhiên, trong thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng. Nhưng do nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn nên các ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản.

Bất động sản khu trung tâm TP HCM. Ảnh: Vũ Lê

Điểm tắc nghẽn cuối cùng theo ông Châu chính là thủ tục hành chính.

Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 19/NQ-CP nhằm thúc đẩy mạnh việc cải cách thủ tục hành chính và kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh. Một số Sở, ngành đã công bố các thủ tục hành chính và thực hiện cơ chế một cửa, liên thông, nộp hồ sơ qua mạng, nhưng trên thực tế vẫn còn rất nhiêu khê.

Ông Châu đưa ra ví dụ về Nghị định 42/2017/NĐ-CP đã phân cấp thêm cho Sở Xây dựng được thẩm định thiết kế công trình nhà ở cấp 1 (dưới 25 tầng, tăng 4 tầng so với trước đây). Nhưng trên thực tế, những dự án khu phức hợp dưới 25 tầng, 1chỉ cần trong dự án có một công trình không phải nhà ở, thì toàn bộ dự án này vẫn phải được Cục Quản lý các hoạt động xây dựng thuộc Bộ Xây dựng thẩm định.