Ma trận giá đất Nhơn Trạch

Giá đất Nhơn Trạch lại sôi nổi theo những thông tin về cầu Cát Lái

Điệp khúc cũ

Dọc tuyến đường Lê Hồng Phong, xã Long Thọ, huyện Nhơn Trạch, cứ cách khoảng 30m lại có một nhóm nhân viên môi giới túc trực, căng pano, bảng giới thiệu, tư vấn mua bán đất nền. Hầu như mọi căn nhà tại đây đều trở thành công ty, trung tâm tư vấn, nhận ký gửi, mua bán nhà đất.

Chị Hà, một môi giới chia sẻ, công ty của chị đang bán đầy đủ các loại đất ở Nhơn Trạch, từ đất thổ cư, đất nền dự án, đất trồng cây lâu năm đến đất nông nghiệp diện tích lớn và đất mảnh lớn có thể lên thổ cư và phân lô… Ngoài ra, chị Hà cũng nhận ký gửi các nền đất của khách hàng với cam kết ra hàng nhanh, biên độ lợi nhuận hấp dẫn.

Nữ môi giới này cho biết, không phải đất Nhơn Trạch giờ mới hấp dẫn mà thực tế từ nhiều năm trước nhà đầu tư  đã đổ về đây thâu tóm. Hiện nay, phần lớn là giao dịch mua đi bán lại.

Một môi giới khác chia sẻ, đất Nhơn Trạch đang sốt là do vừa có thông tin Chính phủ chấp thuận cho Đồng Nai xây cầu Cát Lái. Dự kiến trong năm 2020 sẽ khởi công dự án.

“Nếu cây cầu được xây thì Nhơn Trạch cũng chẳng khác nào một quận của TP HCM. Trong khi giá đất bên kia cầu thuộc Cát Lái đã có giá cả trăm triệu một mét vuông thì Nhơn Trạch cao nhất cũng chưa tới 50 triệu khu vực giáp phà Cát Lái”, môi giới này nói.

Bên cạnh đó, Nhơn Trạch sẽ là hướng đi chính vào sân bay Long Thành trong tương lai gần. Hiện nay, rất nhiều dự án bất động sản lớn cũng đang được xây dựng ở đây như Swan Bay, Swan Park, Thăng Long Home… sắp tới sẽ là siêu dự án Aqua City của ông lớn Novaland.

Theo khảo sát của Cafeland, đất mặt tiền thuộc các trục đường lớn tại Nhơn Trạch như Lý Thái Tổ, Trần Văn Trà, Quách Thị Trang, Nguyễn Hữu Cảnh… đang có mức giá cao nhất, trung bình từ 20 – 40 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí. Với các khu đất cách mặt tiền đường vài trăm mét, đất hẻm giá cũng dao động trong khoảng 10 – 15 triệu động/m2.

Tuy nhiên, theo mách nước của nhiều cò đất thì nhà đầu tư không nên chọn những khu vực trên để mua vì mức giá đã quá cao và khó có biên độ sinh lời hấp dẫn. Khu vực đang được người mua săn lùng nhiều hơn cả là thuộc các xã Long Thọ, Long Tân và Phú Hữu, nơi có mức giá trên dưới 10 triệu đồng/m2, một số khu vực đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm có thể lên thổ cư từ 4 – 4,5 triệu/m2.

Đối với đất nền dự án đang triển khai tại Nhơn Trạch giá bán cũng khá đa dạng tuỳ theo quy mô, vị trí của từng dự án.

Cụ thể, dự án Swan Park nằm cửa ngõ ra vào trung tâm Nhơn Trạch, nằm dọc mặt tiền đường lớn Tôn Đức Thắng, hiện đã hoàn thiện hạ tầng, đang giao dịch với giá trung bình 16 triệu đồng/m2.

Tại dự án Sunflower City được bao quanh bởi các tuyến đường Nguyễn Văn Cừ, Lê Hồng Phong, hạ tầng hoàn thiện đang có giá bán trung bình khoảng 6 - 8 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí. Liền kề Sunflower là các dự án do Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư cũng đang được giao dịch trung bình từ 4,5 – 20 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí.

Tiềm năng, nhưng phải chờ

Mặc dù được môi giới, cò đất giới thiệu hoành tráng với những viễn cảnh tươi đẹp nhưng bức tranh thực tế hiện nay Nhơn Trạch hoàn toàn trái ngược. Những vết tích của cơn sốt đất trước vẫn còn để lại nhiều ám ảnh từ dự án bị bỏ hoang đến những khu nhà, biệt thự được xây dựng nhưng không có người ở suốt chục năm.

Hiện tại, Nhơn Trạch cũng không có nhiều tiện ích phục vụ nhu cầu mua sắm, giải trí. Thay vào đó là các khu công nghiệp với lưu lượng xe trọng tải lớn hoạt động.

Nhơn Trạch vẫn còn ám ảnh bởi những cơn sốt đất trong quá khứ

Ông Bình, một người dân cho biết, ông đã quá quen với việc nhiều người đổ về đây hỏi giá đất mỗi khi có thông tin về xây dựng cầu Cát Lái. Họ phần lớn là cò đất, người mua đi bán lại để kiếm lời.

“Chỉ là chiêu quảng cáo rồi bán đất thôi, chớ tui thấy cầu Cát Lái còn lâu mới xây, ngân sách đâu có mà xây. Tui nghe cái dự án này 20 năm nay rồi có làm gì đâu”, ông Bình nói.

Theo các chuyên gia bất động sản, việc giá đất Nhơn Trạch biến động sau mỗi lần có thông tin xây dựng cầu Cát Lái là điều không lạ. Đây cũng là xu hướng chung cho nguyên nhân tăng giá bất động sản của mỗi khu vực khi có những thông tin tích cực về các dự án hạ tầng sắp được đầu tư tại đây.

Tuy nhiên, người mua đất cần tỉnh táo để nhìn thấu mọi rủi ro, tránh đầu tư theo tâm lý đám đông, theo những thông tin được đồn thổi, bơm giá của những nhóm cò đất, đầu cơ.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hoà cho biết, Nhơn Trạch có những tiềm năng để cho nhà đầu tư nhà đất lựa chọn. Thứ nhất là vị trí liền kề với TP HCM, chỉ cách một con sông. 

Thứ hai là quỹ đất lớn và giá đất hiện ở Nhơn Trạch còn tương đối thấp. Thứ ba là xu hướng giãn dân sẽ khiến Nhơn Trạch trở thành đô thị vệ tinh của TP HCM.

Những tiềm năng trên chỉ được phát huy tối đa khi các dự án hạ tầng kết nối được xây dựng. Đặc biệt là cầu Cát Lái nối quận 2, TP HCM với Nhơn Trạch. 

Tuy nhiên, với những dự án hạ tầng lớn như cầu Cát Lái hay sân bay Long Thành thì bài toán đầu tư không phải là một sớm một chiều mà cần có tầm nhìn xa hơn. Đây rõ ràng không phải là nơi thích hợp cho những người thích lướt sóng, hoặc phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính ngân hàng.

Đồng quan điểm, tiến sĩ Sử Ngọc Khương, chuyên gia kinh tế, cho rằng bên cạnh bài toán hạ tầng giao thông, một khu đô thị phát triển cũng phải hội tụ đầy đủ hạ tầng xã hội, hạ tầng kinh tế. 

Nhơn Trạch hiện nay vẫn còn thiếu cả hai yếu tố trên nên việc đầu tư nhà đất ở khu vực này cần tính toán đầy đủ để tránh rủi ro. Người mua cũng cần cảnh tỉnh trước làn sóng giá ảo do các nhóm đầu cơ, cò đất tạo nên ăn theo các thông tin thất thiệt về hạ tầng.