Nhìn lại cơn sốt đất 'lịch sử': [Bài 2] Thấy gì từ những cơn sốt đất lan nhanh như vết dầu loang trên cả nước?

Lần theo dấu các cơn sốt đất

Những tháng đầu năm 2019, không còn chỉ nhắc đến thị trường ba khu vực dự kiến hình thành đặc khu kinh tế trong tương lai nữa, mà người ta liên tục nói về những tỉnh thành có dự án hạ tầng lớn (như bệnh viện, sân bay, cao tốc, casino…), các tỉnh gần biển, các huyện vùng ven của Hà Nội chuẩn bị lên quận hay những quận huyện vùng ven TP HCM sắp có kết nối cầu đường…

Những địa phương như Hưng Yên, Huế, Đông Hà (Quảng Trị), Phan Thiết (Bình Thuận), Đà Lạt (Lâm Đồng) hay Cần Thơ… là những cái tên chỉ mới được nhắc đến thời gian gần đây, nhưng lại đang góp phần tạo sức nóng hầm hập xuyên suốt thị trường địa ốc từ Bắc đến Nam.

Những cơn sốt đất đang tràn từ Bắc đến Nam như vết dầu loang. (Ảnh: Hiếu Quân)

Ở phía Bắc, bốn huyện ngoại thành Hà Nội là Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Trì và Gia Lâm đã "dựng đứng" giá đất trước thông tin sắp được lên quận. Đầu tiên và nổi bật nhất là thị trường nhà đất Đông Anh, giá đất tại đây đã tăng 30 – 50% trong khoảng 2 năm trở lại, nơi cao giá nhất đang là xã Vĩnh Ngọc với mức khoảng 60 triệu đồng/m2.

Sau đó, giới cò mồi đã nhanh chóng đua nhau thối giá đất của 3 huyện còn lại. Hoài Đức vốn là "thủ phủ" im lìm của la liệt dự án bỏ hoang cả chục năm qua, sau thông tin được quy hoạch lên quận vào năm 2020, giá rao bán nhà riêng, biệt thự tại đây ghi nhận mức tăng đến 30%; còn đất nền thậm chí tăng gần gấp đôi. Tại Gia Lâm, mức giá tăng cũng tương tự.

Tuy nhiên, ở các địa phương này, nhiều chủ đất thừa nhận, mức rao bán tăng mạnh, trong khi người mua thực sự lại vắng bóng.

Trong khi đó, tại phía Nam, quỹ đất hạn hẹp cùng với chính sách hạn chế cấp phép dự án mới tại khu vực trung tâm TP HCM đã khiến các doanh nghiệp địa ốc buộc phải tính đến phương án rời về các thị trưởng tỉnh ở lân cận để phát triển các dự án mới trong năm nay và vài năm tới. Trên đà phát triển từ vài năm trở lại đây, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu… liên tiếp được các ông lớn địa ốc nhắm đến là thị trường mới cho các dự án tương lai.

Quỹ đất rộng lớn, trong khi giá đất còn rẻ và giao thông kết nối đang ngày càng phát triển… là một trong những lý do chính yếu đẩy sức hấp dẫn của thị trường địa ốc tỉnh vùng ven lên. Việc các doanh nghiệp đua nhau làm dự án lại góp phần khiến thị trường bất động sản (BĐS) của các tỉnh thành này sôi động và thiết lập mặt bằng giá mới.

Không chỉ tập trung ở hai cực phía Bắc và phía Nam, nhiều tỉnh thành khác không có những lợi thế đã nêu nhưng vẫn có tên trong danh sách các địa phương sốt đất đầu năm nay. Đó là Vân Đồn sau khi hàng loạt công trình hạ tầng quy mô của tỉnh Quảng Ninh được đưa vào vận hành khai thác (sân bay Vân Đồn, cao tốc Móng Cái – Nội Bài, cầu Bạch Đằng…), giá đất tại đây được cho là đang tăng trưởng với tốc độ bình ổn và chắc chắn hơn nhiều so với thời kỳ bùng phát cơn sốt đất hồi đầu 2018.

Đó là thị trường đất nông nghiệp tại Phan Thiết (Bình Thuận) sau thông tin sắp có sân bay Phan Thiết. Nhiều nhà đầu tư từ cả Hà Nội và Sài Gòn cùng đổ về Phan Thiết trong những ngày gần đây, có người đầu cơ đất, mua đến vài ngàn m2 đất, cánh môi giới cũng tập trung lại khiến thị trường hỗn loạn. Chính nơi này đang lặp lại kịch bản của nhiều địa phương sốt đất trước đó khi phổ biến câu chuyện: muốn mua đất phải quyết định và xuống tiền cọc ngay bởi chỉ qua 1 giờ đồng hồ là giá có thể tăng tức thì.

Cơn sốt đất lan từ thành thị đến từng bụi tre, gốc rạ của các miền quê. (Ảnh: Hiếu Quân)

Ở miền Trung, thị trường Huế và Đông Hà (Quảng Trị) cũng được nhắc đến, tuy nhiên, đa số nhận định cơn sốt đất tại hai địa phương này là do cò đất tung tin, thổi giá bằng cách rỉ tai về việc sắp có doanh nghiệp lớn về triển khai xây dựng khu thương mại tầm cỡ, thúc đẩy hoạt động kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, khách sạn, nhà hàng…

Còn lại gì sau những cơn sốt đất?

Giải thích nguyên nhân thị trường BĐS sôi động trên diện rộng, chứ không chỉ tập trung vào Hà Nội và TP HCM như trước, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, vì hai thị trường chính hiện nay có những yếu tố không thuận lợi nên các nhà đầu tư đều kéo sang các vùng mới.

Ông Nguyễn Văn Đính.

Kinh tế các tỉnh phát triển mạnh trong những năm gần đây, kéo theo sự phát triển của thị trường BĐS. Những tỉnh quản lý tốt thì giá cả đất đai sẽ tăng trưởng ổn định và đem lại lợi ích bền vững, còn địa phương không kiểm soát tốt sẽ khiến thị trường rơi vào tình trạng nóng sốt quá mức do hoạt động của những người đầu cơ, giao dịch không đúng quy định.

Ông Đính nói: "Chính quyền địa phương buông lỏng quản lý là nguyên nhân chính dẫn đến sốt đất cục bộ, nhưng để nói tại những địa bàn này đã hình thành 'bong bóng' hay chưa thì cần đánh giá kỹ. Vấn đề sẽ nghiêm trọng khi cơn sốt lôi kéo nhiều khách hàng vào guồng mua bán như ở Phú Quốc, Vân Đồn thời gian trước, nhưng hiện nay cơn sốt của các tỉnh hầu hết chỉ mang tính một chiều – do các nhà đầu cơ tự thổi giá với nhau nhằm tạo sóng cho thị trường chứ thực tế không có nhiều giao dịch – thì ít xảy ra hệ lụy hơn".

Theo ông, sốt đất bao giờ cũng gây hệ quả. Sốt nóng khiến giá tăng, nếu sự tăng giá đó không dừng lại được thì chắc chắn dẫn đến đổ vỡ thị trường BĐS. Thị trường đó sẽ đứng lại và trầm lắng luôn, không có giao dịch, người mua đất để sử dụng thì đã mất tiền mà không có đất. Trong khi đó, các nhà đầu tư sẽ không thoát được dòng vốn của mình và bị mắc cạn, nếu vốn đó là vay của ngân hàng thì họ sẽ phải mắc nợ ngân hàng, phải trả lãi đều đặn theo quy định và đến hạn phải thanh toán cho ngân hàng, trường hợp không trả được thì khoản vay của họ biến thành nợ xấu, ngân hàng cũng có khả năng mất số tiền này.

"Như vậy cả thị trường BĐS vùng đó đều không phát triển được, kinh tế cũng không phát triển theo khi mà thị trường địa ốc dừng lại ảnh hưởng kéo theo đến thị trường cung cấp vật tư, vật liệu, cung cấp lao động, công nghệ, logistics… Toàn nền kinh tế vùng sẽ bị khủng hoảng nghiêm trọng", Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam khẳng định.

Nhận định về diễn biến đất đai trên thị trường hiện nay, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) nói: "Hàng ngàn khu đất tại Phú Quốc đang rơi vào cảnh đìu hiu, những nơi dự kiến lên đặc khu cũng có tình hình tương tự. Nhiều người đi thực tế đất đai tại Vân Đồn nói lại với tôi là tình hình không 'sốt' như một số bài báo đưa tin".

ông Lê Hoàng Châu

Đồng quan điểm với đại diện Hội Môi giới, ông Châu đánh giá, cơn sốt đất hiện nay mang tính chất rất ảo, những người đầu tư cuối cùng sẽ chịu thiệt hại nặng nề khi cơn sốt đi qua. Điều này đã được chứng minh rất rõ ở Phú Quốc và Bắc Vân Phong thời gian qua. Ngay từ hồi 2017 – khi cơn sốt đất lần đầu đạt đỉnh, HoREA đã cảnh báo: Những người đầu tư thiếu thông tin, đầu tư với tâm lý ăn theo sẽ thiệt hại rất lớn khi cơn sốt đất đi qua, có thể tán gia bại sản.

"Người đầu tư thường có tâm lý hám lợi, cùng với xu thế đám đông, giới cò đất lại dùng thủ đoạn chim mồi khiến họ lao vào cuộc đầu tư. Từng có người lên tận Hiệp hội khóc lóc, họ chỉ có 5 - 6 triệu đồng mà cũng vay thêm để đặt cọc đầu tư. Lúc mời đặt cọc thì bên bán tổ chức chào đón rất hoành tráng, nhưng khi khách muốn lấy lại tiền cọc thì lại bị dân anh chị uy hiếp, theo về tận nhà để đòi tiền", Chủ tịch HoREA cho hay.

Không chỉ các nhà đầu tư cá nhân khốn đốn, với doanh nghiệp, những cơn sốt đất cũng khiến họ lao đao khi càng khó tiếp cận quỹ đất, bởi giá đã bị thổi lên và không ngừng thiết lập mặt bằng giá mới.

Tuy nhiên, lãnh đạo HoREA cho rằng, việc sốt đất ảo khiến nhà đầu tư gặp rủi ro chỉ là câu chuyện trong giới đầu tư, vì vậy chỉ nên nói: ở các địa phương sốt đất có những trường hợp "đầu tư thất bại" chứ đây không phải là "bong bóng" của thị trường BĐS nói chung.