Lý do khiến giá nhà khó giảm

Giá nhà vẫn tăng trong bối cảnh thị trường bất động sản khá ảm đạm, giao dịch èo uột. Có một số chủ đầu tư thực hiện giảm giá bán nhưng chưa đáng kể.

"Cơ cấu lại các phân khúc, giảm giá nhà" là giải pháp được nhắc đến nhiều nhất trong thời gian qua khi nói về những khó khăn mà các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt.

"Các doanh nghiệp bất động sản kêu khó tiếp cận vốn nhưng trong những năm qua, bất động sản tăng giá nói chung, nếu khó khăn mà vẫn muốn giữ giá bán như cũ, vẫn đòi hỏi một chiều thì liệu đã có trách nhiệm chung chưa?", thông điệp này đã được người đứng đầu Chính phủ nhắc đến nhiều lần trong các Hội nghị.

Thế nhưng, công bằng mà nói, có không ít lý do do khiến các doanh nghiệp bất động sản dù khó khăn nhưng cũng không thể giảm mạnh giá bán.

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), thời gian qua đã có một số chủ đầu tư thực hiện giảm giá bán nhưng mức độ giảm không nhiều bởi các chi phí cấu thành giá nhà, như chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, chi phí tài chính, chi phí quản lý… đều tăng mạnh.

Trong đó, chi phí tạo lập quỹ đất của dự án bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bảo vệ đất lúa (nếu có sử dụng đất lúa)... Riêng loại chi phí này đã chiếm trên dưới 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư; trên dưới 30% đối với dự án nhà phố; trên dưới 20% đối với dự án nhà biệt thự.

Riêng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng hiện nay thường chỉ được cơ quan có thẩm quyền khấu trừ khoảng 70% chi phí thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra.

“Phần chi phí thực tế còn lại chưa được khấu trừ thì bị coi là lợi nhuận và doanh nghiệp còn phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp, mà cuối cùng đều được tính vào giá bán mà khách hàng gánh khi mua nhà”, HoREA chỉ rõ.

Một chi phí khác theo Hiệp hội này đó là chi phí xây dựng, thường chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố, trên dưới 20% giá thành đối với dự án nhà biệt thự. Đáng chú ý, chi phí xây dựng đang có xu thế tăng. Đơn cử, trước đây, giá 1 m2 sàn xây dựng nhà chung chỉ khoảng 7-8 triệu đồng thì nay đã tăng gấp đôi, lên đến 12-13 triệu đồng.

Ngoài ra phải kể đến chi phí tài chính, gồm lãi vay tín dụng và trả lãi các nguồn huy động vốn khác, thường chiếm khoảng 10% giá thành. Cùng với đó là chi phí quản lý, thường chiếm khoảng 5% giá thành.

Lưu ý là tất cả các chi phí trên đây được tính toán trong điều kiện thị trường bình thường đối với dự án nhà ở thương mại được thực hiện trơn tru trong thời gian trung bình 3 năm.

“Nếu bị kéo dài do vướng mắc pháp lý như thực tế đã xảy ra trong các năm qua thì tổng chi phí đầu tư bị đội vốn lên rất nhiều, vừa gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở, dẫn đến tình trạng rất thiếu dự án nhà ở giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân”, HoREA nhấn mạnh.

Đáng nói, chi phí không tên do không hợp lệ nên không được tính vào chi phí đầu tư, nhưng cuối cùng đều được tính vào giá bán mà khách hàng gánh chịu khi mua nhà.

Mặc dù vậy, trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều khó khăn, HoREA đề nghị các Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản thực hiện giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, tăng chiết khấu và có các chính sách khuyến mãi, hậu mãi nhằm kích cầu tiêu dùng để tăng niềm tin thị trường, tạo dòng tiền và thanh khoản.

Hiệp hội cũng đề nghị các Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản cần chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân và tham gia thực hiện "Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2030" để có thể tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất thương mại thông thường.

Bảng xếp hạng Dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường chứng khoán Việt Nam

VietnamBiz chính thức khởi động Best Retail Brokers 2026 - bảng xếp hạng thường niên nhằm ghi nhận và đánh giá chất lượng dịch vụ dành cho nhà đầu tư cá nhân tại các công ty chứng khoán Việt Nam.

Với hệ thống tiêu chí đánh giá đa chiều, Best Retail Brokers 2026 hướng tới cung cấp một góc nhìn toàn diện về chất lượng dịch vụ bán lẻ, đồng thời ghi nhận những công ty chứng khoán đang tạo ra trải nghiệm tốt nhất cho nhà đầu tư.

Tìm hiểu Best Retail Brokers 2026: https://vietnamrankings.vn

Ban Tổ chức rất mong nhận được tiếng nói của các nhà đầu tư qua khảo sát "Đánh giá chất lượng dịch vụ công ty chứng khoán của bạn".

Tham gia ngay để có cơ hội nhận được vé mời tham dự Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 diễn ra vào ngày 12/11/2026!

HoREA đề nghị các doanh nghiệp bất động sản thực hiện ý kiến của Thủ tướng Chính phủ giảm giá nhà