Lý do khiến giá nhà khó giảm

"Cơ cấu lại các phân khúc, giảm giá nhà" là giải pháp được nhắc đến nhiều nhất trong thời gian qua khi nói về những khó khăn mà các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt. 

"Các doanh nghiệp bất động sản kêu khó tiếp cận vốn nhưng trong những năm qua, bất động sản tăng giá nói chung, nếu khó khăn mà vẫn muốn giữ giá bán như cũ, vẫn đòi hỏi một chiều thì liệu đã có trách nhiệm chung chưa?", thông điệp này đã được người đứng đầu Chính phủ nhắc đến nhiều lần trong các Hội nghị.

Thế nhưng, công bằng mà nói, có không ít lý do do khiến các doanh nghiệp bất động sản dù khó khăn nhưng cũng không thể giảm mạnh giá bán.

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), thời gian qua đã có một số chủ đầu tư thực hiện giảm giá bán nhưng mức độ giảm không nhiều bởi các chi phí cấu thành giá nhà, như chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, chi phí tài chính, chi phí quản lý… đều tăng mạnh.

Trong đó, chi phí tạo lập quỹ đất của dự án bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bảo vệ đất lúa (nếu có sử dụng đất lúa)... Riêng loại chi phí này đã chiếm trên dưới 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư; trên dưới 30% đối với dự án nhà phố; trên dưới 20% đối với dự án nhà biệt thự.

Riêng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng hiện nay thường chỉ được cơ quan có thẩm quyền khấu trừ khoảng 70% chi phí thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra.

“Phần chi phí thực tế còn lại chưa được khấu trừ thì bị coi là lợi nhuận và doanh nghiệp còn phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp, mà cuối cùng đều được tính vào giá bán mà khách hàng gánh khi mua nhà”, HoREA chỉ rõ.

Một chi phí khác theo Hiệp hội này đó là chi phí xây dựng, thường chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố, trên dưới 20% giá thành đối với dự án nhà biệt thự. Đáng chú ý, chi phí xây dựng đang có xu thế tăng. Đơn cử, trước đây, giá 1 m2 sàn xây dựng nhà chung chỉ khoảng 7-8 triệu đồng thì nay đã tăng gấp đôi, lên đến 12-13 triệu đồng.

Ngoài ra phải kể đến chi phí tài chính, gồm lãi vay tín dụng và trả lãi các nguồn huy động vốn khác, thường chiếm khoảng 10% giá thành. Cùng với đó là chi phí quản lý, thường chiếm khoảng 5% giá thành.

Lưu ý là tất cả các chi phí trên đây được tính toán trong điều kiện thị trường bình thường đối với dự án nhà ở thương mại được thực hiện trơn tru trong thời gian trung bình 3 năm.

“Nếu bị kéo dài do vướng mắc pháp lý như thực tế đã xảy ra trong các năm qua thì tổng chi phí đầu tư bị đội vốn lên rất nhiều, vừa gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở, dẫn đến tình trạng rất thiếu dự án nhà ở giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân”, HoREA nhấn mạnh.

Đáng nói, chi phí không tên do không hợp lệ nên không được tính vào chi phí đầu tư, nhưng cuối cùng đều được tính vào giá bán mà khách hàng gánh chịu khi mua nhà.

Mặc dù vậy, trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều khó khăn, HoREA đề nghị các Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản thực hiện giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, tăng chiết khấu và có các chính sách khuyến mãi, hậu mãi nhằm kích cầu tiêu dùng để tăng niềm tin thị trường, tạo dòng tiền và thanh khoản.

Hiệp hội cũng đề nghị các Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản cần chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân và tham gia thực hiện "Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2030" để có thể tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất thương mại thông thường.