Giá bán căn hộ Hà Nội leo thang, TP HCM giảm cục bộ

Anh Toản (huyện Hoài Đức) tìm mua căn hộ từ đầu năm nay với mong muốn có nhà mới trước Tết Giáp Thìn. Sau nhiều năm lập nghiệp tại Hà Nội, vợ chồng anh tích cóp được gần 2 tỷ đồng. Anh nói, tầm tiền này rất khó mua đứt căn hộ hai phòng ngủ ở dự án mới. Ngay ở khu vực vùng ven là Vân Canh, Hoài Đức, giá một căn hộ hai phòng ngủ tại dự án hai block cao 21 tầng đang mở bán có giá từ 2,8 tỷ đồng.

Vợ chồng anh chuyển hướng sang những dự án mới bàn giao dưới 5 năm ở quận Nam Từ Liêm và Hà Đông. Theo môi giới đi xem nhà mấy tháng nay, anh vẫn chưa ưng được căn nào. Một căn 70 m2 trong tầm giá 1,8-1,9 tỷ đồng anh từng khảo sát đầu năm nay ở quận Hà Đông, giờ tăng lên khoảng 2,1-2,2 tỷ đồng. Tham khảo thêm một số dự án căn hộ ở vùng ven như Đông Anh, Long Biên, giá chung cư cũng tăng nhẹ 8-10% so với năm ngoái nên anh này quyết định chờ qua Tết để nghe ngóng thêm thị trường.

Ghi nhận của VnExpress, từ đầu năm đến nay, thị trường căn hộ Hà Nội tăng nhiệt cả sơ cấp và thứ cấp. Một số dự án chuẩn bị mở bán ở khu vực phía Tây, nằm ngoài Vành đai 3 ghi nhận giá rumor (dự kiến) tiệm cận với chung cư quận trung tâm.

Đơn cử, một dự án quy mô 9 tòa tháp, nguồn cung 4.000 căn, mới ra mắt thị trường quý III, có giá rumor từ 66 triệu đồng mỗi m2. Dự án này thu hút sự chú ý bởi mức đầu tư được công bố hơn 18.000 tỷ đồng, dự kiến khởi công quý I/2024. Một phân khu mới tại đại đô thị khu vực Tây Mỗ gồm ba block cũng mới mở bán hơn 60 triệu đồng mỗi m2, cao hơn 15-20% so với phân khu ra mắt trước đó. Theo đó, căn hộ studio 28 m2 có giá 1,8 tỷ đồng, hai phòng ngủ 60 m2 từ 4 tỷ đồng.

Dữ liệu của Cushman & Wakefield chỉ ra giá căn hộ mới tại Hà Nội trong quý III đạt khoảng 52 triệu đồng mỗi m2, tăng gần gấp đôi sau 5 năm. Mức tăng giá cao nhất tập trung ở các dự án ở quận Nam Từ Liêm và Cầu Giấy.

Ở thị trường mua đi bán lại, giá căn hộ nhiều khu vực rục rịch tăng so với đầu năm. Dữ liệu của đơn vị tư vấn CBRE cho thấy, giá bán trung bình thứ cấp trong quý III vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt khoảng 32 triệu đồng mỗi m2, tăng 2,7% theo quý. Tất cả quận đều tăng giá thứ cấp. Trong đó, các quận Đống Đa, Thanh Xuân, Tây Hồ, Nam Từ Liêm và Gia Lâm tăng trên 3%. So với cùng kỳ năm ngoái, giá thứ cấp của chung cư tại Hoài Đức và Bắc Từ Liêm tăng cao nhất, lần lượt 8% và 5%.

Trái ngược với diễn biến ở Hà Nội, thị trường căn hộ TP HCM có xu hướng chững giá, một số dự án giảm cục bộ 15-20%. Anh Cường, môi giới chuyên phân khúc căn hộ TP Thủ Đức, cho biết từ giữa năm, nhiều chủ nhà đã gửi anh rao bán giảm giá chung cư họ mua để đầu tư. Căn giảm sâu nhất lên đến 30%, tại dự án khu đô thị tại quận 9 cũ. Lý do là chủ nhà dùng đòn bẩy tài chính để mua lướt, không có nhu cầu ở, nên khi lãi suất thả nổi, họ không thể gồng gánh thêm.

Theo môi giới này, nhu cầu đầu tư căn hộ tại TP Thủ Đức rất lớn nên khi tình hình đi xuống, một nhóm nhà đầu tư đã "tháo chạy" bằng việc giảm giá bán, thậm chí chấp nhận lỗ 5-10%. Ngoài ra, tình trạng giảm giá cũng xảy ra cục bộ tại một số dự án nhiều năm không ra sổ, khoảng 10-15% so với đầu năm ngoái.

Dữ liệu của kênh Batdongsan cho thấy giá bán chung cư tại Hà Nội và TP HCM diễn biến trái chiều trong quý IV. Trong đó, giá ở Hà Nội tiếp tục đà tăng ở cả ba phân khúc bình dân, trung cấp và cao cấp so với đầu năm. Phân khúc trung cấp (30-50 triệu đồng một m2) tăng mạnh nhất, 9%. Trong khi đó, giá bán phân khúc trung cấp và bình dân ở TP HCM có xu hướng giảm, lần lượt 1% và 4%.

Lý giải diễn biến trên, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết nguyên nhân chính là chu kỳ thị trường, khẩu vị đầu tư tại Hà Nội và TP HCM khác nhau. Ông Kiệt nhìn nhận thị trường TP HCM thường đi trước Hà Nội khoảng 2-3 năm về xu hướng đầu tư, mức độ hoàn chỉnh dự án, giá bán.

Trong 5 năm trở lại đây, chung cư tại TP HCM tăng mạnh nhất vào hai năm 2018-2019, thời điểm nguồn cung mới dồi dào, khoảng 30.000 căn mỗi năm. Dự án mới ra mắt thị trường tập trung ở phân khúc cao cấp kéo theo mặt bằng giá đẩy lên cao. Trong khi đó, từ cuối năm 2022 đến nay, thị trường căn hộ Hà Nội mới bước vào chu kỳ tăng đột biến bởi nguồn cung nhỏ giọt. Nhiều chủ đầu tư thay đổi chiến lược, chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp.

Nguyên nhân thứ hai nằm ở khẩu vị đầu tư. Theo ông Kiệt, thị trường căn hộ TP HCM giảm giá cục bộ bởi nhu cầu đầu tư lớn, nhất là khu vực TP Thủ Đức. Trung bình một dự án mới ra mắt, tỷ lệ mua để đầu tư đạt 70-80%, vào thời kỳ sôi động có thể lên đến 90%. Nhu cầu đầu tư cao nên không ít người mạnh tay sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi thị trường khó khăn, lãi suất thả nổi, nhóm này sẵn sàng giảm giá, rao bán "ngộp" để thanh khoản nhanh. Trong khi đó, tại Hà Nội, tỷ lệ mua đầu tư và ở thực khá cân bằng nhau. Gần đây, chung cư mới lọt tầm ngắm của nhiều người bởi đầu tư có lãi, thanh khoản nhanh.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kênh Batdongsan khu vực miền Nam, bổ sung nguyên nhân đến từ khẩu vị mua nhà khác nhau tại Hà Nội và TP HCM. Tại Hà Nội, người dân có xu hướng chung chuộng căn hộ diện tích lớn. Nên cùng một ngân sách, họ sẵn sàng di chuyển ra vùng ven để có căn hộ rộng rãi. Tại TP HCM, người dân chuộng vị trí gần trung tâm và chấp nhận căn hộ diện tích nhỏ. Ví dụ cùng tầm tiền giá 3 tỷ đồng, trước đây có thể mua căn 60 m2 nhưng nay chỉ mua được căn 50 m2, với dự án cùng vị trí.

Các chuyên gia nhìn nhận chung cư TP HCM cơ bản đã tăng lên ngưỡng cao, tốc độ tăng giá dần chững lại. Tại Hà Nội, do nút thắt nguồn cung khiến mặt bằng giá vẫn tiếp tục leo thang. "Nếu không được gỡ nút thắt pháp lý, thúc đẩy nguồn cung ra thị trường, căn hộ Hà Nội đuổi kịp TP HCM về tốc độ tăng trưởng và mặt bằng giá là điều dễ thấy", ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định.