Hơn 90% căn hộ mới ở Hà Nội trong quý III thuộc phân khúc cao cấp

‏Cập nhật về thị trường chung cư Hà Nội quý III/2023, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc Cấp cao chi nhánh Hà Nội của CBRE Việt Nam cho biết, quý vừa qua nguồn cung căn hộ mở bán mới ghi nhận khoảng 3.000 căn từ 9 dự án, tăng hơn 1,5 lần so với quý liền trước.‏

‏Trong đó, hơn 90% căn hộ mới ở Hà Nội thuộc phân khúc cao cấp, chủ yếu nằm trong các khu đô thị lớn ở Nam Từ Liêm và Gia Lâm. Phía Tây tiếp tục là khu vực thống trị số căn hộ mở bán mới khi chiếm gần 62% tổng nguồn cung trong quý. Các dự án còn lại có quỹ căn mở bán nằm ở phía Đông (bao gồm cả tỉnh Hưng yên). ‏

‏“Tuy nhiên, xét trong cả năm 2023, tổng nguồn cung mới năm nay dự kiến sẽ ở mức thấp nhất trong 10 năm trở lại đây, kể từ năm 2013”, bà An cho hay. 

Xét về tỷ lệ hấp thụ, thị trường chung cư Thủ đô trong quý III có sự cải thiện khi bán được khoảng 3.640 căn, tăng hơn gấp rưỡi so với quý II và gần bằng cùng kỳ năm 2022. Còn nếu tính chung 9 tháng đầu năm, có gần 7.916 căn hộ được được bán ra, tập trung ở các dự án phía Tây và phía Đông. ‏

‏Nhằm đẩy nhanh tốc độ bán hàng của dự án, nhiều chủ đầu tư dự án chung cư tại Hà Nội đã tung ra những chính sách ưu đãi lớn như chiết khấu cao trực tiếp vào giá bán (lên đến gần 15%) cho khách thanh toán sớm, hỗ trợ lãi suất 0% trong 8 năm,... ‏

‏Xét về giá bán, trên thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới trong quý III vẫn tiếp tục leo thang khi tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). ‏

‏Nguyên nhân dẫn đến thực trạng tăng giá đáng kể là do lượng nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo (trên 90%). Cùng với đó, một số chủ đầu tư có sự điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn.‏

‏Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm. Tất cả các quận trên địa bàn Hà Nội đều ghi nhận giá bán thứ cấp trong quý III tăng so với quý II; trong đó, Đống Đa, Thanh Xuân, Tây Hồ, Nam Từ Liêm và Gia Lâm tăng trên 3%.‏

‏So với cùng kỳ năm ngoái, giá chung cư thứ cấp tại Hoài Đức và Bắc Từ Liêm ghi nhận mức tăng cao nhất với chỉ số lần lượt là 8% và 5%. ‏

‏Dự kiến trong quý IV/2023, nguồn cung căn hộ mới sẽ tiếp tục tăng với hơn 4.500 căn mở bán, nâng tổng nguồn cung mới trong cả năm nay đạt khoảng 11.400 căn. Lượng căn hộ mới trong quý IV dự kiến đến từ một số dự án lần đầu mở bán và những dự án hiện hữu tại phía Tây, phía Đông và phía Bắc mở bán giai đoạn tiếp theo.

‏Giá nhà liền thổ thứ cấp tăng trở lại sau 3 quý giảm liên tiếp ‏

‏Ở phân khúc nhà liền thổ, trong quý vừa qua, Hà Nội ghi nhận 710 căn mở bán mới từ 5 dự án, tập trung tại phía Bắc, phía Tây và Hưng Yên. So với quý II, lượng mở bán mới tăng gần gấp 5 lần. Còn trong 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt khoảng hơn 2.100 căn, tuy giảm 81% so với cùng kỳ năm 2022 nhưng cao hơn cùng kỳ các năm 2021 và 2020. ‏

‏CBRE nhận định: “Nguồn cung mới trong quý III cũng như trong 9 tháng đầu năm nay đều thấp hơn đáng kể so với khoảng thời gian từ quý II tới quý IV/2022 (giai đoạn cao điểm đột biến về nguồn cung khi đạt hơn 16.000 căn chào bán mới).‏

‏Mặc dù vậy, lượng nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm 2023 đã tương đương với nguồn cung mới theo quý trong giai đoạn từ quý I/2018 tới quý I/2022”.‏

‏Về tỷ lệ hấp thụ, khoảng 910 căn nhà liền thổ được bán ra trong quý III, tăng 51% so với quý II. Tính chung 9 tháng đầu năm, khoảng 2.580 căn được bán ra, vượt tổng nguồn cung mới mở bán trong kỳ. Đa số các căn này tập trung tại những dự án đô thị lớn ở phía Đông và một dự án ở huyện Mê Linh mở bán đợt tiếp theo. ‏

‏Về giá bán, giá bán sơ cấp trung bình trong quý III đạt 185 triệu đồng/m2, giảm gần 5% theo quý và 6,7% theo năm. Lý do là bởi quý III ghi nhận thêm quỹ hàng mới từ các dự án ở ngoại thành Hà Nội như Sơn Tây hay Mê Linh sở hữu mức giá thấp hơn những dự án ở gần trung tâm. ‏

‏Ngược lại, giá bán trên thị trường thứ cấp vào cuối quý III đã tăng trở lại sau 3 quý giảm liên tiếp (kể từ quý IV/2022). Giá trung bình của nhà liền thổ Hà Nội trong quý vừa qua đạt khoảng 156 triệu đồng/m2, tăng nhẹ gần 1% theo quý. Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm ngoái (thời điểm giá thứ cấp nhà liền thổ đạt đỉnh) thì giá trung bình quý III lại giảm khoảng 12%. ‏

‏Xét theo khu vực, nhiều dự án tại Đan Phượng được hưởng lợi từ các dự án giao thông lớn như Vành đai 3,5 hay Vành đai 4 khởi công vào cuối quý II, giá bán có tăng trung bình 5% theo quý. ‏

‏Theo bà Nguyễn Hoài An, dự kiến trong quý cuối cùng của năm 2023, nguồn cung mới của phân khúc nhà ở gắn liền với đất tại Thủ đô sẽ có thêm khoảng 800 căn bổ sung. ‏

‏Chuyên gia CBRE Việt Nam nhận định: “Thị trường nhà ở Hà Nội đã bắt đầu có những chuyển biến tích cực hơn trong quý III nhờ mặt bằng lãi suất giảm và các chính sách bán hàng linh hoạt từ chủ đầu tư. ‏

‏Mặc dù lượng nguồn cung mới còn ở mức hạn chế, song dự kiến sẽ có sự cải thiện trong quý IV. Bên cạnh đó, nhiều khả năng thị trường sẽ ghi nhận thanh khoản tốt hơn với sự hỗ trợ của mặt bằng lãi suất và tâm lý mua nhà tích cực hơn vào thời điểm cuối năm”. ‏