Giá chung cư TP HCM tăng bình quân 8%/năm, hệ quả của cả thập kỷ phát triển

Giá nhà ở TP HCM tăng bình quân 8%/năm

Trong nửa đầu năm nay, thị trường TP HCM có trên 4.100 căn hộ được chào bán ra thị trường và phần lớn ở hạng cao cấp, con số này giảm hơn 70% so với cùng kỳ và rất thấp so với giai đoạn từ năm 2019 đến nay.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở, Công ty CBRE Việt Nam, cho biết dù quý II vừa rồi nguồn cung có dấu hiệu tăng trở lại so với quý I nhưng so với năm trước hoặc ngay cả giai đoạn đại dịch COVID-19 thì rõ ràng nguồn cung này thấp hơn rất nhiều.

Nếu trước năm 2020, số lượng sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc tầm trung chiếm tỷ trọng cao thì sau giai đoạn này, số lượng sản phẩm tầm trung giảm rất nhanh và sản phẩm bình dân không còn xuất hiện, tỷ trọng cao nằm ở phân khúc cao cấp.

Thống kê từ năm 2019 đến nay cho thấy, tất cả các các phân khúc căn hộ tăng giá đều đặn qua các năm với tốc độ tăng bình quân 8%/năm. Trong đó, căn hộ trung cấp tăng bình quân 9%/năm, căn hộ cao cấp tăng bình quân 7%/năm, căn hộ hạng sang tăng 2%/năm và hạng bình dân tăng 1%/năm. Chỉ riêng giao điểm 2022-2023 có một giai đoạn giá bán căn hộ trên thị trường giảm nhẹ.

Ở quận 2 cũ (nay là TP Thủ Đức), một dự án đang được chào bán với giá 155-160 triệu đồng/m2, tương ứng một căn hộ diện tích nhỏ nhất trong dự án là 60 m2 có giá bán khoảng 9,3-9,6 tỷ đồng.

Dự án căn hộ mới ở quận Thủ Đức cũ có giá chào bán mềm hơn, dao động 60-73 triệu đồng/m2. Căn hộ một phòng ngủ rộng 52 m2 có giá bán 3,2-3,8 tỷ đồng/căn. Căn sudio với diện tích nhỏ hơn 34-39 m2 có giá bán 2,2-2,6 tỷ đồng/căn.

Ở Hóc Môn, một dự án chung cư đang được chào bán với giá 30-37 triệu đồng/m2. Một số dự án khác sắp mở bán ở huyện Bình Chánh, quận Bình Tân dao động 45-55 triệu đồng/m2.

Những khu vực trước đây được định danh thuộc phân khúc tầm trung thì với mức giá chào bán hiện nay, các dự án này lần lượt được xếp vào phân khúc cao cấp. Và theo xu hướng này, trong tương lai khu vực trung tâm và lân cận trung tâm sẽ không còn sản phẩm tầm trung và bình dân.

Giá bán chung tại một số khu vực thuộc tỉnh Bình Dương, tiếp giáp với TP Thủ Đức cũng đã tiệm cận với TP HCM với mức tăng bình quân 11%/năm kể từ năm 2021. Dù mức độ chênh lệch giá nhà tại hai địa phương vẫn còn nhưng đã dần thu hẹp khoảng cách, nhất là các dự án dọc Quốc lộ 13 Bình Dương đã tăng giá rất cao trong thời gian qua.  

Trong số 5 dự án đang được chào bán, giá thấp nhất vào khoảng 35 triệu đồng/m2 và giá cao nhất trên 50 triệu đồng/m2. Sau giai đoạn nóng 2020-2021, nguồn cung cũng như tỷ lệ hấp thụ căn hộ ở Bình Dương đã giảm rất nhiều. Nửa đầu năm nay địa phương này gần như không có nhiều dự án được mở bán, bao gồm cả căn hộ và nhà liền thổ.

Giá bán sơ cấp của cả căn hộ và nhà xây sẵn tại Bình Dương, Đồng Nai, Long An tăng 7-20% trong 5 năm qua, trong khi giá bán thứ cấp có xu hướng điều chỉnh giảm từ nửa cuối năm ngoái.

Hệ quả của cả thập kỷ phát triển

Thực trạng giá nhà liên tục tăng, vượt xa sức chi trả của người dân không phải là câu chuyện mới của ngày hôm nay mà nó là hệ quả của cả quá trình phát triển dài hàng thập kỷ. Các đơn vị nghiên cứu thị trường đã đề cập vấn đề này suốt nhiều năm liền.

Gần đây nhất, nghiên cứu của các chuyên gia Viện Đất đai đô thị (ULI) đã chỉ ra chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập tại TP HCM cao hơn Bắc Kinh, Thượng Hải, Hong Kong. 

Với giá nhà trung bình tại TP HCM là 296.000 USD (hơn 7 tỷ đồng) và thu nhập trung bình của một hộ gia đình  ở mức 9.120 USD/năm (khoảng 220 triệu đồng); giá thuê trung bình một căn hộ là 592 USD/tháng (hơn 14 triệu đồng), các chuyên gia cho rằng thị trường này chủ yếu phù hợp với nhóm lao động trẻ có thu nhập cao hoặc nhóm chuyên gia nước ngoài làm việc tại Việt Nam. 

Ông Lê Hoài Thanh, Giám đốc Đối ngoại phụ trách kinh doanh và phát triển dự án của C.T Group, cho rằng giá nhà ở ngày càng cao làm cho người dân không thể tiếp cận nhu cầu nhà ở thực sự là một trong 4 nhóm vấn đề chính của thị trường bất động sản hiện nay.

Trong khi đó, những loại hình khác như nghỉ dưỡng ở vùng sâu vùng xa, hải đảo, miền núi,… được phát triển, xây dựng liên tục. Nguồn vốn của thị trường dẫn vào những sản phẩm này rất nhiều. Khi thị trường gặp phải những tổn thương do dịch COVID-19 thì vô tình những sản phẩm nhà ở bị ảnh hưởng gián tiếp.

"Kể từ đầu năm, nhiều cuộc họp từ trung ương đến địa phương đều nói về việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản nhưng không ai đề cập đến việc tháo gỡ hạ tầng giao thông kết nối. Rất nhiều dự án hạ tầng tại TP HCM kéo dài hàng chục năm, gây trở ngại cho sự phát triển. Nếu các dự án này triển khai đúng tiến độ, tránh lãng phí thì thị trường phát triển tốt.

Hiện hạ tầng giao thông kết nối, ngập lụt, tắc đường xảy ra ở rất nhiều khu vực tại TP HCM. Nếu trước đây các cơ quan phải mất cả ngày để báo cáo về vấn đề ngập lụt, tắc đường tại TP HCM thì bây giờ thời gian báo cáo chỉ cần 10-15 phút vì kẹt xe thì hầu như cả thành phố đều kẹt, ngập thì toàn thành phố đều ngập", Giám đốc Đối ngoại phụ trách kinh doanh và phát triển dự án của C.T Group nói.

Một vấn đề then chốt được các chuyên gia và doanh nghiệp đề cập là pháp lý bất động sản còn nhiều vướng mắc, chậm trễ. Dự án kéo dài trong khi các chi phí phát triển (chi phí xây dựng, chi phí đền bù,...) tăng liên tục là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến giá thành nhà ở ngày càng cao.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam, pháp lý mới là vấn đề lớn nhất mà thị trường bất động sản phải đối mặt từ nhiều năm nay, bên cạnh khó khăn về dòng tiền, tính thanh khoản hiện hữu.

Chuyên gia chia sẻ rằng ở những nền kinh tế lớn như Mỹ, kiến trúc sư trưởng hoặc chủ đầu tư - người ký hợp đồng dự án để đưa hồ sơ lên trình phê duyệt xây dựng - là người chịu trách nhiệm cho toàn bộ dự án. Quan chức chính phủ chỉ có nhiệm vụ kiểm đếm sản phẩm, hạ tầng (điện, nước, cơ khí), đảm bảo về quy hoạch...

"Tôi có 13 năm làm việc với các nhà đầu tư ngoại và họ rất ngại khi đề cập đến pháp lý ở Việt Nam. Chúng ta đang mất dần sức hút đầu tư. Các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào bất động sản Việt Nam rất nhiêu khê nên đa phần họ đầu tư vào bất động sản công nghiệp mà vừa qua Chính phủ kêu gọi 'dọn ổ cho đại bàng'. Còn những dự án thương mại chỉ dành cho những nhà đầu tư đã có kinh nghiệm lâu năm như Singapore, Hàn Quốc", TS. Sử Ngọc Khương nói.