Áp lực đô thị hóa, tốc độ tăng giá nhà và giấc mơ an cư của người thu nhập thấp

“Không dám nghĩ tới việc vay tiền tỷ mua nhà ở thành phố, nhiều lúc cần lo đủ tiền chi tiêu mỗi tháng đã là may”, chị Lê Thị Thúy (quê Hà Nam) chia sẻ. Cách đây 10 năm, chị Thúy lên Hà Nội học đại học và quyết định bám trụ lại thành phố để kết hôn, sinh con. Từ khi kết hôn đến nay đã hơn 4 năm, vợ chồng chị Thúy (hiện tại đều làm văn phòng với tổng thu nhập xấp xỉ 20 đồng/tháng) và con gái hai tuổi vẫn đang phải ở trọ. 

Trường hợp nói trên không phải là cá biệt tại các thành phố lớn. Theo báo cáo Chỉ số về Khả năng Chi trả Nhà ở tại Châu Á Thái Bình Dương 2023 của Viện Nghiên cứu và giáo dục phi lợi nhuận (ULI) có trụ sở chính tại Singapore, TP HCM và Hà Nội là hai thành phố có giá nhà ở mức độ trung bình trong khu vực nhưng lại chênh lệch khá lớn so với thu nhập của người dân.

Cụ thể, TP HCM - trung tâm kinh tế của Việt Nam, nổi bật với giá nhà trung bình là 296.000 USD (hơn 7 tỷ đồng/căn) với thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở mức 9.120 USD/năm. Theo tính toán của ULI, chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập tại TP HCM đang ở mức 32,5, cao thứ 2 trong khu vực chỉ sau Thâm Quyến, Bắc Kinh, Thượng Hải và Hong Kong.

Trong khi đó, chỉ số này ở Hà Nội là 18,3 với mức thu nhập trung bình năm của hộ gia đình là 9.967 USD, cao hơn Seoul, Tokyo hay nhà ở thương mại Singapore.

Ở thị trường nhà ở cho thuê, đơn vị này cho biết giá thuê trung bình hàng tháng trên mỗi căn hộ tại TP HCM là 592 USD, tương đương khoảng hơn 14 triệu đồng. Đây là thị trường chủ yếu phù hợp với nhóm lao động trẻ có thu nhập cao hoặc nhóm người nước ngoài làm việc tại Việt Nam.

Theo Savills Việt Nam, dự kiến tỷ lệ đô thị hóa của Hà Nội sẽ đạt 62% vào năm 2025 và tăng lên 75% vào năm 2030. Với đà phát triển này, nguồn cầu dự kiến đạt khoảng 426.700 căn. Tuy nhiên, Chương trình Phát triển Nhà ở của Hà Nội cũng đặt mục tiêu diện tích nhà ở mới là 33,2 triệu m2 sàn từ nay tới năm 2025, diện tích nhà ở bình quân đầu người là 29,5m2/người. Các số liệu này cho thấy sự thiếu hụt nguồn cung là 95.800 nhà ở.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội nhận định, tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh sẽ tạo ra những tác động tới bức tranh chung về xã hội đối với một thành phố. Việc thiếu hụt nguồn cung về nhà ở có khả năng dẫn tới những vấn đề liên quan tới an sinh xã hội như hình thành các khu ổ chuột hay gia tăng các tệ nạn liên quan. Việc này sẽ đặt ra vấn đề cấp thiết mà Chính phủ và TP Hà Nội sẽ phải có những bước tính toán cụ thể, từng bước một để giải quyết.

Thêm vào đó, nguồn cung mới hạn chế, số lượng căn hộ bàn giao giảm và giá sơ cấp trung bình neo cao tại mức 52 triệu đồng /m2 đã tạo điều kiện cho giá bán thứ cấp tăng. Từ năm 2018 đến năm 2022, giá sơ cấp trung bình của căn hộ Hà Nội đã tăng 13%/năm, trong khi nguồn cung sơ cấp giảm 14%/năm.

Trước nhu cầu mua nhà lớn, câu hỏi đặt ra là liệu thu nhập trung bình của người dân có thể chi trả để sở hữu nhà tại Hà Nội hay không? Báo cáo của Savills cũng chỉ ra việc Hà Nội đang phấn đấu có thu nhập bình quân đầu người năm 2023 đạt 150 triệu/người/năm. Xét về tương quan so với 2019, mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6%/năm. Trong khi đó, mức tăng trưởng giá căn hộ từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 là 13%/năm.

 “Rõ ràng thực tế là sự tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội đang ở mức thấp hơn so với mức tăng trưởng giá căn hộ. Đây là ví dụ để thấy việc sở hữu nhà của người dân sẽ lâu hơn nếu khoảng cách này còn được nới rộng. Nếu hai con số này không tịnh tiến lại gần nhau sẽ khiến cho việc sở hữu nhà ở của người dân nói chung, những người đang sống ở Hà Nội và những người dân ngoại tỉnh muốn có nhà ở Hà Nội để làm việc hay cho con cái sẽ lâu và khó khăn hơn”, bà Hằng nhận định.

Còn theo bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu & S22M Savills TP HCM, giá căn hộ tại đô thị lớn nhất nước hiện nay chênh lệch đến khoảng 30 lần so với mức thu nhập trung bình của người dân thành phố.

“Thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở TP HCM chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, giá căn hộ trung bình ở một dự án mới hiện nay là 5,5 - 6 tỷ đồng. Mức chênh lệch lên đến hơn 30 lần”, vị chuyên gia của Savills nhận định.

Bà Giang Huỳnh phân tích với mức thu nhập đó, người dân nếu có khả năng tiết kiệm 40 - 50%/tháng thì vài chục năm mới có thể mua được nhà trong trường hợp không sử dụng tín dụng hoặc không có nguồn trợ giúp nào từ người thân.

“Sẽ rất khó để một hộ gia đình dựa trên thu nhập thuần tuý, thu nhập trung bình để mua được nhà tại TP HCM và thời điểm này. Như vậy, để mua được nhà phải có thu nhập khá là cao, cũng như là có sự hỗ trợ các đòn bẩy tài chính mới có thể mua đc một căn hộ trung bình”, bà Giang nói. 

 Lệch pha cung - cầu ngày càng rõ nét

Dưới góc nhìn của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), hiện nay, thị trường bất động sản đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là loại nhà ở thương mại bình dân (nhà ở giá vừa túi tiền) và nhà ở xã hội. Đây là hai loại nhà đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người thu nhập trung bình và người thu nhập thấp đô thị. Do thiếu cung trong lúc tổng cầu rất lớn, mà theo quy luật cung - cầu đã dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong hơn 5 năm qua.

Vị này cho rằng, để kéo giảm giá nhà ở trên thị trường bất động sản thì phải có giải pháp hiệu quả làm tăng nguồn cung nhà ở. Song, muốn tăng nguồn cung nhà ở thì trước hết phải tháo gỡ một số vướng mắc, bất cập của một số quy định pháp luật làm tăng nguồn cung dự án để đáp ứng nhu cầu nhà ở rất đa dạng từ bình dân đến cao cấp cho mọi tầng lớp dân cư trong xã hội.

Đồng thời, muốn đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở thì phải xây dựng hoàn thiện cơ chế chính sách để tạo điều kiện phát triển nhà ở xã hội và loại nhà ở giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân trong xã hội là những người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị (bao gồm cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người mới lập nghiệp, mới lập gia đình, công nhân lao động và người nhập cư).

Theo đó, muốn có nhiều nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp với thu nhập thì phải tháo gỡ các vướng mắc, bất cập của một số quy định pháp luật hiện hành và bổ sung các cơ chế chính sách mới (hiện nay chưa có) để đẩy mạnh hoạt động phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp với thu nhập.

Trong báo cáo thị trường bất động sản quý II/2023, Bộ Xây dựng đánh giá, giá giao dịch chung cư mới ở một số thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM là tăng cao tại một số khu vực dù thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại. Phân khúc căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 gần như có không biến động và không có dự án mới.

Tính đến quý II, Bộ cho biết cả nước có 294 dự án nhà ở xã hội đang triển khai xây dựng với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn.

Trong đó, đối với chương trình phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị, có 201 dự án với khoảng 162.227 căn đang được tiếp tục triển khai xây dựng; có 6 dự án với khoảng 1.892 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Đối với chương trình phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp, có 93 dự án với quy mô xây dựng khoảng 127.272 căn hộ đang tiếp tục triển khai.

Hiện nay, các địa phương và các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đang tập trung triển khai thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030", theo đó hiện có khoảng 108 dự án đã được cấp phép xây dựng, đang triển khai đầu tư xây dựng.