Dự báo thị trường BĐS các thành phố lớn của Việt Nam sẽ phục hồi trước, tương tự Trung Quốc

Trong báo cáo cập nhật mới đây, Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho biết, trong giai đoạn 1995-2021 và do Cải cách kinh tế, bất động sản đóng vai trò cơ bản trong nền kinh tế Trung Quốc, chiếm 30% GDP nếu tính cả các lĩnh vực liên quan. Tình trạng đầu cơ bất động sản cũng tăng lên nhanh chóng.

Theo “Khảo sát năm 2019 về tài sản và nợ của các hộ gia đình thành thị ở Trung Quốc” do Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) công bố, bất động sản là tài sản quan trọng nhất với hộ gia đình ở Trung Quốc, chiếm khoảng 60% tổng tài sản hộ gia đình. Khi giá nhà tiếp tục tăng nhanh, đầu tư và đầu cơ đã trở thành một cách để người dân tích lũy khối lượng tài sản lớn.

Để ngăn giá nhà tiếp tục tăng, các cơ quan quản lý đưa ra chính sách “nhà là để ở, không phải để đầu cơ” với mục đích ngăn chặn đầu cơ. Chính phủ đã ban hành các quy định nghiêm ngặt đối với người mua ngôi nhà thứ hai, hoặc thậm chí các điều khoản khắt khe đối với các khoản thế chấp cho căn nhà đầu tiên.

Đối với các nhà phát triển bất động sản, họ đã bị giới hạn sử dụng đòn bẩy tài chính để thu gom quỹ đất bởi các yêu cầu từ “Ba lằn ranh đỏ” (họ hiện đang sở hữu ước tính diện tích đất khoảng 2,6 tỷ m2, theo CKGSB). 

Với nền kinh tế gặp khó khăn khiến thu nhập của khách hàng giảm, thị trường bất động sản Trung Quốc phải đối mặt với giai đoạn khó khăn kể từ năm 2021.

Kể từ đầu năm 2022, tập đoàn bất động sản Evergrande liên tục báo cáo không thể thanh toán lãi quá hạn. Cuộc khủng hoảng bắt đầu vào tháng 9/2021 khi công ty lần đầu tiên tuyên bố đang gặp khó khăn chưa từng có, và chính phủ Trung Quốc đã phải vào cuộc để kiểm soát tác động tiêu cực với thị trường. Đối với một gã khổng lồ khác là Country Garden – quỹ đất tập trung ở các thành phố cấp thấp (nơi doanh số bán nhà giảm mạnh nhất) là lý do chính khiến họ không thể thanh toán lãi quá hạn vào tháng 8/2023.

Theo VDSC, trước những tác động tiêu cực của các quy định nghiêm ngặt đối với thị trường bất động sản – tài sản chính của nền kinh tế trong khi các ngành khác chưa hồi phục, Chính phủ Trung Quốc đã thay đổi chính sách để hỗ trợ thị trường và tăng tính thanh khoản. Gói hỗ trợ tập trung vào phía cầu, vẫn tuân thủ nguyên tắc “nhà là để ở, không phải đầu cơ”.

Trong đó nổi bật một số chính sách đáng chú ý như cắt giảm lãi suất cho vay cơ bản. Từ đầu năm 2022, PBOC đã hạ lãi suất cho vay cơ bản, với mức cắt giảm 35 điểm, cho lãi suất cho vay 5 năm xuống 4,3%; và cắt giảm lãi suất cho vay mua nhà lần đầu ở các thành phố đủ điều kiện (các ngân hàng thương mại đã giảm lãi suất cho vay thế chấp tương ứng).

Nhóm phân tích cho rằng, các chính sách có độ trễ, đặc biệt khi tâm lý mua nhà ở mức thấp nhất trong suốt giai đoạn 2021-2022, trước khi các thành phố cấp I (Thượng Hải, Bắc Kinh,…) bắt đầu ghi nhận mức tăng trưởng doanh số bán nhà tích cực trong 6 tháng đầu năm 2023.

Trong nửa cuối năm 2023, sau khi nhận thấy lãi suất không còn là công cụ hữu hiệu để tăng niềm tin của người mua nhà, cơ quan quản lý Trung Quốc đã cắt giảm tỷ lệ trả trước tối thiểu (số tiền/tổng giá trị mà người mua trả trước khi mua nhà) xuống 20% cho căn nhà đầu tiên, và 30% cho căn nhà thứ hai. Bốn thành phố cấp 1 cũng nới lỏng quy định - về việc xác định những người có lịch sử vay thế chấp và không có tài sản - vẫn đủ điều kiện là người mua nhà lần đầu.

Theo đánh giá của chuyên viên phân tích VDSC, các chính sách chưa phát huy hiệu quả trên diện rộng, do hầu hết các chủ đầu tư đều ghi nhận mức tăng trưởng doanh số bán nhà âm trong 8 tháng đầu năm 2023. Tuy nhiên, các thành phố cấp I đã chứng kiến nhu cầu phục hồi và các nhà hoạch định chính sách có nhiều dư địa để nới lỏng chính sách mua nhà lần đầu ở những thành phố đó. Các nhà phát triển ghi nhận mức tăng trưởng doanh số tích cực (Yuexiu, COLI) cũng có quỹ đất tập trung ở các thành phố cấp I và thành phố cấp II - quy mô lớn. 

Đối với thị trường Việt Nam, VDSC nhận thấy một số điểm tương đồng giữa các thị trường. Đơn cử, bất động sản và các ngành liên quan chiếm 25% GDP, theo Hội đồng Tư vấn Chính sách Tiền tệ Quốc gia. Tín dụng liên quan đến bất động sản là động lực chính cho tăng trưởng tổng tín dụng trong nhiều năm qua, ước tính chiếm khoảng 20% dư nợ tín dụng.

Tuy nhiên, Chính phủ Việt Nam đã và đang có các chính sách hỗ trợ cho cả người mua nhà và chủ đầu tư như giảm lãi suất cho vay, giải quyết vấn đề pháp lý của dự án và phát triển cơ sở hạ tầng. Do đó, VDSC dự đoán, thị trường Việt Nam dự báo có thể chạm đáy sớm hơn (vào cuối quý IV/2023) và các thành phố lớn (Hà Nội, TP HCM) sẽ phục hồi trước, tương tự thị trường Trung Quốc.

Các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) mới đây cũng đưa ra đánh giá, thị trường bất động sản Việt Nam cũng đang trong giai đoạn thiếu hụt trầm trọng nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung từ các sản phẩm giá bình dân, phù hợp với thu nhập của phần đông người dân. Trong khi đó, có hàng nghìn dự án vẫn đang bị treo chưa thể hoàn thiện để đưa nguồn cung ra thị trường.

"Giải quyết các vấn đề cho các dự án treo này, chắc chắn là một giải phải góp phần tích cực vào cải thiện nguồn cung. Chúng ta nên xem xét, phân loại. Dự án nào cần “truyền máu” là tiền thì tiến hành hỗ trợ. Dự án nào bị treo vì vướng mắc pháp lý thì hỗ trợ pháp lý, giải quyết một cách cụ thể, dứt điểm. Dự án nào treo lâu quá, không thể cứu được thì hỗ trợ để các doanh nghiệp khỏe mạnh mua lại dự án của các doanh nghiệp yếu và đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án", VARs kiến nghị.

Theo các chuyên gia, nhu cầu an cư của người dân Việt Nam là rất lớn, kể cả trong ngắn và dài hạn; họ chỉ đang tìm kiếm nguồn cung phù hợp với mức giá hợp lý. Nếu có nhiều hơn nguồn cung nhà ở thủ tục pháp lý tốt, giá cả phải chăng, lượng giao dịch chắc chắn sẽ tăng mạnh.

Từ đầu năm đến nay, Chính phủ, các bộ ngành đã thể hiện rất quyết liệt trong quyết tâm đồng hành và vực dậy thị trường bất động sản trong nước. Có thể thấy, các cơ chế, chính sách được ban hành với một tần suất khá dày và chưa có dấu hiệu ngừng lại. Đây là một minh chứng rõ ràng rất cho quyết tâm vực dậy ngành bất động sản.

"Giống như một cuộc kéo co, yếu tố tiên quyết để một bên có thể giành được chiến thắng chính là sự đoàn kết, phối hợp nhịp nhàng và tinh thần tập trung cao độ. Tất cả các yếu tố này cần được duy trì tuyệt đối cho đến khi chung cuộc. Bởi lẽ, chỉ cần một phút lơ là sẽ khiến cho cục diện đi vào sụp đổ. Chính bởi vậy, thị trường rất cần sự tiếp tục kiên trì, và quyết liệt hơn nữa từ phía Chính phủ, các cơ quan ban ngành", VARs nhận định.

Theo các chuyên gia, niềm tin của khách hàng và nhà đầu tư cũng là vấn đề lớn cần giải quyết. Chính phủ và các giới chức Trung Quốc đang nỗ lực, dốc sức nhằm giải cứu thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, niềm tin vào thị trường của người dân Trung Quốc dường như đã sụp đổ.

Bằng chứng là, mặc dù các chính sách hỗ trợ đã được nới lỏng, giá nhà tại trung Quốc đã giảm nhiều đợt. Tuy nhiên, doanh số bán nhà mới vẫn tiếp tục giảm mạnh 28% trong tháng 6 và 33% trong tháng 7 so với cùng kỳ năm 2022. Thay vì mua bất động sản trong nước, một lượng lớn khách hàng/nhà đầu tư đã chuyển hướng sang bất động sản nước ngoài (đặc biệt là các bất động sản tại Mỹ). Điều này càng khiến thị trường bất động sản Trung Quốc bó hẹp cơ hội phục hồi.

Do đó, VARs cho rằng, kể cả khi mọi vấn đề, vướng mắc được giải quyết thì thị trường vẫn khó có thể vực dậy nếu niềm tin của khách hàng và nhà đầu tư chưa hoàn toàn được phục hồi. Chính vì thế, song song với các biện pháp nhằm tháo gỡ cho thị trường từ đó gây hiệu ứng “tinh thần” cho người dân, rất cần thêm các cơ chế, chính sách lấy “niềm tin” của người dân làm trọng điểm, để có những tác động một cách cụ thể và trực diện đối với vấn đề này.

Cuối cùng, nhìn từ hiện tượng sụp đổ của hàng loạt các ông lớn trong ngành bất động sản Trung Quốc, VARs cho rằng, Chính phủ Việt Nam nên có sự quan tâm, hỗ trợ riêng và đặc biệt cho các doanh nghiệp lớn, có mức độ ảnh hưởng rộng tới thị trường bất động sản trong nước. Mặc dù vậy cũng cần có các quy định cụ thể để đảm bảo sự hỗ trợ là “xứng đáng”, vì mục tiêu chung, tránh tâm lý “ỷ lại”.

"Chính phủ, các cơ quan ban ngành cũng đang phải đối mặt với thách thức rất lớn trong nỗ lực vực dậy ngành địa ốc. Để thị trường có thể đạt được những chuyển biến rõ rệt, đặc biệt cần thêm nhiều các giải pháp thật sự cụ thể, chi tiết và mạnh tay hơn nữa từ phía Chính phủ, các bộ ngành.

Các hành động này phải thật nhanh, thật mạnh, thật dứt khoát và triệt để đến khi nào các vấn đề của thị trường được giải quyết hết mới thôi, tránh tình trạng ngắt quãng, đứt đoạn khiến đà phục hồi bị mất. Cũng không nên coi nhẹ, gác lại bất cứ tồn đọng nào. Bởi lẽ, chỉ cần một tàn dư nhỏ, ấp ủ lâu dần cũng dễ khiến ngọn lửa bùng trở lại", các chuyên gia nhấn mạnh.