Dự báo đà phục hồi của thị trường bất động sản nghiêng về nửa cuối năm 2024

Trong báo cáo cập nhật mới đây, nhóm phân tích Chứng khoán VNDirect đánh giá, khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản (BĐS) đã qua, tuy nhiên những thách thức vẫn còn đó và thị trường kỳ vọng ấm dần lên vào nửa cuối 2024.

Đơn cử như rủi ro thanh khoản của các doanh nghiệp vẫn ở mức cao, mặc dù có dấu hiệu tích cực từ các doanh nghiệp BĐS trong việc chủ động mua lại trước hạn các khoản trái phiếu doanh nghiệp. Qua đó giúp giảm áp lực đáo hạn trái phiếu dù, áp lực vẫn ở mức cao, đặc biệt với các doanh nghiệp BĐS đang gặp khó khăn về dòng tiền.

"Ước tính rủi ro thanh khoản trong nửa cuối năm 2023 vẫn ở mức cao với lượng lớn trái phiếu đáo hạn của các nhà phát triển BĐS, cụ thể khoảng 65.906 tỷ đồng (tăng 3% so với cùng kỳ) và 124.200 tỷ đồng (tăng 16% so với cùng kỳ) trong năm 2024", nhóm phân tích cho hay.

VNDirect cho rằng lãi suất giảm sẽ giúp thị trường dần “rã đông”. Theo đó, lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng thương mại đã tiếp tục giảm 20 điểm cơ bản trong tháng 7/2023, dao động trong khoảng 6 - 7%/năm, có thể giảm áp lực lãi vay đối với các khoản vay theo lãi suất thả nổi đối với các doanh nghiệp phát triển BĐS.

Mặc dù vậy, lãi suất cho vay trung bình thực tế đối với lĩnh vực BĐS vẫn ở mức cao 13 - 14%. Thị trường BĐS sẽ dần ấm trở lại khi lãi suất vay mua nhà giảm về mức 10 - 11%.

Nhóm phân tích cũng đánh giá, các doanh nghiệp BĐS hiện tại có sức khỏe tài chính tốt hơn giai đoạn 2011 - 2013 với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn, hệ số thanh toán nhanh lành mạnh hơn và khả năng thanh toán lãi vay tốt hơn. Tuy nhiên, hệ số thanh toán hiện hành đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất trong giai đoạn 2011 - 2013, điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán vẫn cao như năm 2011. Tín hiệu tích cực là các hệ số về khả năng thanh khoản đã được cải thiện nhẹ trong quý II/2023.

"Chính phủ đã và đang nỗ lực đưa ra nhiều chính sách tác động đến kênh dẫn vốn, pháp lý dự án và cung cầu để hỗ trợ thị trường, tuy nhiên những nỗ lực cần quyết liệt và đồng bộ hơn nữa để hỗ trợ thị trường hồi phục một cách tốt nhất nhằm thúc đẩy phân khúc nhà ở gắn liền với nhu cầu thực của người mua nhà", VNDirect nhận định.

Đánh giá triển vọng thị trường BĐS trong thời gian tới, các chuyên gia của Chứng khoán VPBankS (VPBankS Research) cho rằng, thời gian qua, áp lực thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã dịu bớt khi các doanh nghiệp gia hạn nợ trái phiếu theo Nghị định 08 và tinh thần Nghị quyết 33 của Chính phủ.

Tuy nhiên rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao với lượng lớn trái phiếu đáo hạn từ các công ty bất động sản, khoảng 65.906 tỷ đồng trong hai quý đầu năm và 124.200 tỷ đồng trong năm 2024. Trong 18 tháng tới, áp lực trả nợ vẫn rất lớn, đặc biệt trong quý III/2023 với 32.655 tỷ đồng và quý III/2024 với 34.632 tỷ đồng.

Ngoài ra, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã cắt giảm lãi suất điều hành 4 lần trong 3 tháng nhưng lãi suất cho vay đối với lĩnh vực bất động sản vẫn còn cao, ở mức 13 - 14%/năm. Do đó, chuyên gia của VPBanks cho rằng. thị trường bất động sản sẽ chỉ có thể dần tăng băng khi lãi suất cho vay thế chấp giảm dần về mức 10 - 11%.

“Dự kiến quý I/2023 là đáy của thị trường. Những khó khăn của lĩnh vực bất động sản nhà ở sẽ dịu đi trong nửa cuối năm 2023, trong môi trường lãi suất cho vay dù còn cao nhưng đang có xu hướng giảm dần, áp lực từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã giảm bớt và tín dụng ngân hàng dần bớt hạn chế.

Bên cạnh đó, những động thái về chính sách của Chính phủ cho thấy sự chủ động và theo đó có thể kỳ vọng phục hồi nhanh hơn so với chu kỳ trước. Điểm đảo chiều có thể không còn quá xa. Dự kiến, thị trường bất động sản sẽ hồi phục từ quý II/2024”, nhóm phân tích VPBankS nhận định.

Còn theo báo cáo kết quả kinh doanh quý II/2023 do WiGroup phát hành mới đây, tổng lợi nhuận sau thuế quý II của ngành bất động sản dân cư đạt 11.318 tỷ đồng, tăng 187,5% so với cùng kỳ, được đóng góp từ việc CTCP Vinhomes (Mã: VHM) ghi nhận lợi nhuận lớn sau khi bàn giao các sản phẩm tại dự án Vinhomes Ocean Park 2.

Nếu loại trừ Vinhomes, lợi nhuận sau thuế quý II của toàn ngành BĐS dân cư ghi nhận mức tăng trưởng âm khoảng 46% so với cùng kỳ, dù số giá trị tuyệt đối có ghi nhận tăng so với quý đầu năm nhưng chưa có chất xúc tác nào thực sự mạnh mẽ để thúc đẩy lợi nhuận toàn ngành vực dậy từ đáy.

Đi sâu vào phân tích tăng trưởng của 20 doanh nghiệp (chiếm 90% vốn hóa toàn ngành), số liệu của WiGroup thể hiện chỉ có 5 công ty BĐS ghi nhận tăng trưởng dương trong quý II nhưng đến từ 2 nguyên nhân chính. Một là tăng trưởng đột biến từ lợi nhuận lợi khác, không đến từ kinh doanh cốt lõi, hai là tăng trưởng cao do nền lợi nhuận cùng kỳ thấp.

Các doanh nghiệp vốn hóa lớn khác trong ngành đều ghi nhận mức sụt giảm lợi nhuận trên 20% so với cùng kỳ, phản ánh sự khó khăn chung của thị trường BĐS.

Theo nhận định của WiGroup, giá trị hàng tồn kho của toàn ngành có sự sụt giảm so với quý đầu năm. Hành lang pháp lý thắt chặt và siết dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường BĐS là hai lý do chính khiến cho các doanh nghiệp gặp khó trong việc triển khai các dự án.

Tỷ số người mua trả tiền trước/hàng tồn kho + giá trị xây dựng dở dang của toàn ngành đã giảm quý thứ 3 liên tiếp, chỉ còn 24,2%. Điều này cho thấy tiềm năng ghi nhận lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS không còn nhiều trong nửa cuối 2023 nếu thị trường BĐS vẫn trong trạng thái đóng băng.

Nhóm phân tích dự phóng lợi nhuận sau thuế toàn ngành BĐS dân cư trong nửa cuối năm 2023 giảm 10% so với cùng kỳ. Trong khi đó, nhóm các doanh nghiệp BĐS còn lại tiếp tục trải qua giai đoạn khó khăn của ngành, do đó không hoàn thành kế hoạch lợi nhuận năm nay và dự báo sẽ sụt giảm gần 42%.

“Có một số tín hiệu để dự đoán thị trường BĐS khởi sắc, bao gồm: Lãi suất cho vay giảm về mức thấp hơn sẽ là động lực chính cho toàn ngành vực dậy, hiện lãi suất huy động đã điều chỉnh từ quý I/2023 nhưng diễn biến lãi suất cho vay có độ trễ. Hành lang pháp lý được tháo gỡ giúp khơi thông lại nguồn cung BĐS. Phân khúc NOXH có thể là chất xúc tác cho ngành BĐS dân cư khi mà phân khúc này được hưởng lợi từ nhiều chính sách hỗ trợ của Chính phủ. Theo đó, sự phục hồi của thị trường BĐS nói chung và ngành BĐS dân cư nói riêng sẽ rơi vào khoảng nửa cuối 2024 khi mà những chính sách hỗ trợ bắt đầu thẩm thấu”, WiGroup nhận định.