Khó khăn đeo bám doanh nghiệp làm chậm đà phục hồi của thị trường địa ốc

Kết quả khảo sát mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) với hơn 500 doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh dịch vụ bất động sản cho thấy, nguồn vốn vẫn là khó khăn dai dẳng, đeo bám nhiều doanh nghiệp. Trong đó, hơn 70% doanh nghiệp cho biết, các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy tác động tới doanh nghiệp.

Hiện nay, hệ thống vay của các doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào 3 nguồn chính từ khách hàng, phát hành trái phiếu và tín dụng ngân hàng. Trong khi đó, dòng tiền từ các kênh này, đều đang gặp khó.

Thị trường trái phiếu đã có một số tín hiệu phục hồi nhưng vẫn chưa giải quyết được nỗi lo áp lực đáo hạn trong thời gian tới. Đó là hệ lụy của sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp với số lượng phát hành tăng đột biến vào giai đoạn 2019 - 2021.

Nhà đầu tư khủng hoảng niềm tin, vẫn còn tâm lý chờ đợi, chưa xuống tiền mua nhà. Trong khi điều kiện vay tín dụng ngân hàng ngày càng có xu hướng “thắt chặt" để bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng, ổn định kinh tế vĩ mô.

Việc khó tiếp cận dòng tiền khiến mọi hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, giao dịch,... trên thị trường gần như bị ngưng trệ, ảnh hưởng trực tiếp tới các cá nhân, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và một số ngành nghề liên quan.

Kể từ quý II/2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp ghi nhận hàng loạt thông tin tiêu cực. Việc huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) nói chung, TPDN bất động sản nói riêng bị “chặn". Cùng với đó là sự kiểm soát, cảnh báo từ cơ quan chức năng, các văn bản yêu cầu các cơ quan liên quan chấn chỉnh và ổn định hoạt động của thị trường TPDN nhằm đảm bảo thị trường hoạt động an toàn, hiệu quả lành mạnh và minh bạch.

Trước những lo ngại của các cơ quan quản lý nhà nước về thực trạng bất đối xứng thông tin giữa doanh nghiệp và nhà đầu tư, doanh nghiệp phát hành sử dụng nguồn vốn không đúng mục đích, kinh doanh thua lỗ dẫn đến rủi ro cho trái chủ,... khiến giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ liên tục tụt giảm kể từ tháng 6 năm ngoái và chỉ ghi nhận sự cải thiện trở lại kể từ tháng 3 năm nay nhờ nghị định số 08/NĐ-CP và một số động thái từ phía Ngân hàng nhà nước (NHNN).

Theo thống kê của FiinRatings, tính từ ngày 1/8 đến ngày 29/8, thị trường trái phiếu doanh nghiệp ghi nhận 18 lô trái phiếu phát hành mới trị giá 21.360 tỷ đồng, giảm 31,69% so với tháng trước và tương đương 91,15% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Trong đó, giá trị phát hành từ nhóm ngành tổ chức tín dụng tiếp tục chiếm tỷ lệ lớn với 56% trên tổng phát hành trong tháng. Quy mô trái phiếu mua lại trước ngày đáo hạn cũng chứng kiến sự sụt giảm với tổng khối lượng đạt 12.360 tỷ đồng, giảm 51% so với tháng 7 và giảm hơn 44% so với cùng kỳ năm trước.

Cơ cấu trái phiếu mua lại vẫn giữ ổn định với nhóm tổ chức tín dụng chiếm đa số (hơn 49%), tiếp theo đến nhóm ngành bất động sản và các nhóm ngành khác.

"Trong các tháng tiếp theo, áp lực đáo hạn vẫn sẽ tiếp tục là khó khăn chung của thị trường. Cụ thể, quý IV/2023 là cao điểm đáo hạn trái phiếu với tổng giá trị lên đến 65.500 tỷ đồng (không tính các lô giãn hoãn), với gần 80% thuộc nhóm ngành bất động sản", nhóm phân tích cho hay.

Theo đánh giá của các chuyên gia VARs, khó khăn vẫn ở phía trước, việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp các doanh nghiệp có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ doanh nghiệp để phục hồi. Về cơ bản chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác.

Danh sách các doanh nghiệp chậm thanh toán vẫn đang kéo dài thêm qua từng ngày. Theo ước tính của VNDirect, tính đến ngày 24/8/2023 có khoảng 67 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp theo thông báo của HNX.

VNDirect ước tính, tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp này vào khoảng 173.680 tỷ đồng, chiếm khoảng 15,9% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ toàn thị trường. Phần lớn trong số các tổ chức phát hành này là các doanh nghiệp thuộc nhóm bất động sản.

Tính đến ngày 24/8/2023, có khoảng 67 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp.

Doanh nghiệp và ngân hàng vẫn “khó gặp nhau”

Trong bối cảnh thị trường trái phiếu vẫn chưa có nhiều tín hiệu khả quan, thanh khoản trên thị trường thấp, nhà đầu tư khủng hoảng niềm tin, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản vẫn phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng để duy trì hoạt động. 

Theo số liệu của NHNN, dư nợ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản trong 6 tháng đầu năm tăng thấp hơn so với tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Trong đó, dư nợ tín dụng vào hoạt động kinh doanh bất động sản tăng trưởng 17,41%, vượt tốc độ tăng trưởng của cả năm 2022 (10,73%). Ngược lại, tín dụng tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản giảm 1,12%.

Trong khi đó, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng gia tăng so với thời điểm cuối năm trước (tháng 6/2022 là 1,53%, tháng 6/2023 là 2,47%). 

Các chuyên gia VARs đánh giá, mặc dù NHNN đã nỗ lực điều chỉnh, hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế thông qua nhiều đợt giảm lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi,... doanh nghiệp và ngân hàng vẫn khó gặp nhau. Bởi các chủ đầu tư địa ốc không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn do sức khỏe của các đối tượng này vốn đã suy yếu từ lâu cùng với các khó khăn của thị trường.

Một nhóm các doanh nghiệp đủ điều kiện tiếp cận được với nguồn vốn, đủ khả năng để hấp thụ nguồn vốn lại đang bị vướng mắc về pháp lý dự án. Một nhóm các doanh nghiệp đã sẵn sàng để tiếp cận với nguồn vốn lại gặp khó khăn do khó hấp thụ vì lãi suất vẫn đang ở ngưỡng cao so với khả năng chịu đựng. Một nhóm các doanh nghiệp còn lại thậm chí chưa đủ điều kiện để có thể vượt qua vòng thẩm định hồ sơ để tiếp cận nguồn vốn do vẫn còn tồn nhiều khoản nợ đọng trước đó, có nguy cơ gây rủi ro cho ngân hàng.

Theo VARs, để doanh nghiệp bất động sản có thể hấp thụ các nguồn vốn mới, các vấn đề của thị trường phải được giải quyết một cách triệt để.

Bên cạnh đó, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), cần có các cơ chế, chính sách để phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản - REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản...), hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài).

Đồng thời, các cơ quan chức năng bên cạnh việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro, cần có những chính sách bảo vệ chính các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính. Nguồn vốn cần được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, trong đó có bất động sản.