'Nới điều kiện cho vay BĐS trước mắt sẽ giảm bớt rủi ro thanh khoản nhưng sẽ gia tăng rủi ro nợ xấu'

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới đây đã ban hành Thông tư số 10/2023/TT-NHNN ngưng hiệu lực thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều 8 của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN (đã được bổ sung theo khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06/2023/TT-NHNN) từ ngày 1/9/2023 cho đến ngày có hiệu lực thi hành của văn bản quy phạm pháp luật mới quy định về các vấn đề này. 

Thông tư 10 được ban hành ngay trước thời điểm Thông tư 06 có hiệu lực. Trong báo cáo mới đây, Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho rằng, đây có thể xem là một giải pháp tình thế khi khó khăn của thị trường bất động sản kéo dài và nguồn cung ứng vốn chính cho thị trường này lại trở về kênh tín dụng. Việc ngưng hiệu lực thi hành một số quy định được xem là “siết” hoạt động cho vay, kinh doanh bất động sản cho thấy hệ thống (gồm cả bên cho vay và đi vay) vẫn chưa sẵn sàng để nâng cấp.

"Trước mắt, thông tư 10 sẽ giúp giảm bớt rủi ro thanh khoản tuy nhiên việc vận hành theo phương thức cũ sẽ dẫn đến gia tăng rủi ro nợ xấu, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản phục hồi chậm và yếu", nhóm phân tích nhận định.

Thực tế, theo thống kê của VDSC, tỷ lệ nợ xấu nội bảng toàn ngành (thống kê 27 ngân hàng niêm yết) ở mức 2,07%, tăng 0,57% so với quý II/2022. Trong đó, nợ xấu lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng tăng so với cuối năm trước, tại thời điểm tháng 6/2023 là 2,47% (gần 63.000 tỷ đồng hay 0,5% tổng dư nợ nền kinh tế).

Do đó, nhóm phân tích cho rằng, thách thức đang đặt ra đối với NHNN là vừa thúc đẩy tăng trưởng tín dụng (tín dụng tăng trưởng âm trong tháng 7), vừa đảm bảo chất lượng tín dụng, là một điều khó cân đối trong bối cảnh chính sách tiền tệ không độc lập.  

Liên quan đến tín dụng bất động sản, theo số liệu của NHNN, hiện dư nợ tín dụng vào lĩnh vực này tăng thấp hơn so với tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Trong đó, dư nợ tín dụng vào hoạt động kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 tăng trưởng 17,41%, vượt tốc độ tăng trưởng của cả năm 2022 (10,73%). Ngược lại, tín dụng tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản giảm 1,12%.

Đây cũng là năm đầu tiên dư nợ tín dụng tiêu dùng bất động sản có xu hướng giảm trong 3 năm gần đây. Nhìn lại thời điểm cuối năm 2022, tín dụng lĩnh vực này tăng 31,01%.Như vậy, nếu so với con số hơn 803.000 tỷ đồng tại thời điểm cuối năm 2022 thì các chủ đầu tư địa ốc đã vay thêm hơn 140.000 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm.

Phía NHNN cho biết, số liệu trên phản ánh nguồn vốn tín dụng đang tập trung vào phía cung của thị trường, trong khi đó cầu tín dụng để mua bất động sản với mục đích tiêu dùng, tự sử dụng của thị trường đang sụt giảm. Diễn biến trên cho thấy những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các thị trường vừa qua cũng đã bắt đầu phát huy tác dụng, các khó khăn về mặt pháp lý của các dự án bất động sản đã dần được tháo gỡ, góp phần tăng khả năng tiếp cận tín dụng của chủ đầu tư dự án.

Tuy nhiên, trong bối cảnh khó khăn chung, nhu cầu về mua nhà ở chưa phải là nhu cầu được khách hàng ưu tiên trong thời điểm hiện tại; cơ cấu sản phẩm không hợp lý, dư 6 thừa sản phẩm, phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở giá rẻ, phù hợp với nhu cầu của người dân; các dự án bất động sản gặp khó khăn về mặt pháp lý nên không đáp ứng được điều kiện tín dụng dẫn tới khó tiếp cận nguồn vốn.