Hiểu thế nào về Thông tư 10 của NHNN liên quan đến việc huy động vốn của doanh nghiệp BĐS?

Tối muộn ngày 23/8, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Thông tư số 10/2023/TT-NHNN ngưng hiệu lực thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều 8 của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN (đã được bổ sung theo khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06/2023/TT-NHNN) từ ngày 1/9/2023 cho đến ngày có hiệu lực thi hành của văn bản quy phạm pháp luật mới quy định về các vấn đề này.

Thông tư 06 đã bổ sung quy định về cho vay phù hợp với quá trình chuyển đổi số trong hoạt động ngân hàng và các quy định khác để tháo gỡ, tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa cho khách hàng tiếp cận vốn vay ngân hàng. Đồng thời, Thông tư bổ sung một số quy định nhằm kiểm soát rủi ro phát sinh trong hoạt động cho vay, góp phần đảm bảo an toàn hoạt động của hệ thống các tổ chức tín dụng.

Phía NHNN cho biết, trong thời gian tới, NHNN sẽ phối hợp với các cơ quan, đơn vị liên quan để nghiên cứu, xem xét các giải pháp phù hợp nhằm kiểm soát rủi ro, đảm bảo an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng, hỗ trợ tháo gỡ khó khăn cho người dân và doanh nghiệp.

Khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06 bổ sung 4 nhu cầu vốn các tổ chức tín dụng không được cho vay, gồm: Vay để gửi tiền; vay để bù đắp tài chính; vay để góp vốn, chuyển nhượng phần vốn góp của công ty TNHH, công ty hợp danh, công ty cổ phần chưa niêm yết hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch UPCoM; vay để góp vốn thực hiện các dự án không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật tại thời điểm quyết định cho vay.

Khoản 2 Điều 1 được cho là dựng thêm “rào chắn” làm cho việc tiếp cận tín dụng khó khăn hơn so với trước đây do đã quy định tăng thêm từ 6 lên 10 trường hợp mà tổ chức tín dụng không được cho vay. Quy định này nếu có hiệu lực thi hành sẽ khiến một số doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực của nền kinh tế có nhu cầu vay vốn, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà, nhà đầu tư bất động sản gặp khó trong việc tiếp cận tín dụng ngân hàng.

Như vậy, việc NHNN ngưng hiệu lực thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều 8 có nghĩa từ ngày 1/9 tới đây, các doanh nghiệp vẫn được vay vốn để để bù đắp tài chính nếu đáp ứng đủ điều kiện vay.

Ngoài ra, doanh nghiệp vẫn được vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (chưa thể ký hợp đồng mua bán với khách hàng). Điều này sẽ không cản trở các doanh nghiệp trong hoạt động M&A, mở rộng quỹ đất hoặc đầu tư vào một dự án mới. 

Mặc dù vậy, cần lưu ý rằng việc vay vốn cho các nhu cầu nói trên có thể sẽ có thay đổi cho đến khi có văn bản quy phạm pháp luật mới quy định về các vấn đề này được NHNN ban hành và có hiệu lực thi hành.

Trên thực tế, các chủ đầu tư địa ốc đang chịu nhiều áp lực về dòng tiền trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn chưa hết khó khăn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), trong tình thế thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn do sức mua rất yếu hiện nay dẫn đến tình trạng doanh nghiệp tiếp tục bị thiếu dòng tiền, bị sụt giảm thanh khoản thậm chí bị mất thanh khoản lại đang bị tắc các nguồn vốn khác như bị tắc nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp hoặc bị tắc nguồn vốn huy động từ khách hàng thì việc được tiếp cận nguồn vốn tín dụng là “chiếc phao cứu sinh” đối với các doanh nghiệp bất động sản.

“NHNN cũng cho biết tín dụng tiêu dùng bất động sản sụt giảm trong 6 tháng đầu năm 2023 so với cùng kỳ năm trước đã cho thấy người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản khó tiếp cận tín dụng hoặc giảm nhu cầu tín dụng có liên quan đến tâm lý giảm niềm tin thị trường. Do đó, nếu có cơ chế hỗ trợ về tín dụng sẽ giúp làm tăng sức mua và tăng tổng cầu cho thị trường. Trong tình thế thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn hiện nay thì giải pháp tín dụng là giải pháp có tính đột phá và có tính lan tỏa nhanh nhất, rộng khắp nhất”, vị này cho hay.

Theo số liệu của NHNN, dư nợ tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tính đến cuối tháng 6/2023 đạt hơn 2,7 triệu tỷ đồng, tăng gần 5% so với cuối năm 2022 (đạt 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021).

Trong đó, dư nợ tín dụng vào hoạt động kinh doanh bất động sản tăng trưởng 17,41%;  tín dụng tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản lại giảm 1,12% so với cuối năm 2022. Đây cũng là năm đầu tiên dư nợ tín dụng tiêu dùng bất động sản có xu hướng giảm trong 3 năm gần đây.

Nhìn lại giai đoạn 2017 - 2019 (thời điểm trước khi xảy ra dịch COVID-19), tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng trưởng trên 20%/năm; cao hơn mức độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (13 - 14%) và giữ tỷ trọng 18 - 19% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế.

Giai đoạn 2021 - 2021, dưới tác động của đại dịch, dư nợ tín dụng bất động sản vẫn có sự tăng trưởng tuy nhiên ở mức thấp hơn những năm trước (năm 2020 tăng 12,06%, năm 2021 tăng 15,37%).