Khi kho hàng thương mại điện tử 'chiếm' mặt bằng vàng của Yody, Thế Giới Di Động

Ngã tư Phùng Hưng - đường 19/8, khu vực Hà Đông, Hà Nội, từng là một điểm đến sầm uất của ngành bán lẻ. Cách đây vài năm, mặt bằng “vàng” này là nơi khách hàng ghé thăm các cửa hàng của Yody hay Topzone - hệ thống bán lẻ sản phẩm Apple thuộc Thế Giới Di Động, để mua sắm quần áo thời trang hay trải nghiệm công nghệ mới. 

Nhưng hiện tại những cửa hàng sang trọng với cửa kính bóng loáng đã biến mất, thay vào đó là những chiếc xe tải ra vào liên tục. Mặt bằng ấy giờ đây không còn là cửa hàng bán lẻ, mà đã trở thành một kho hàng của một đơn vị thương mại điện tử. 

Câu chuyện này không chỉ xảy ra ở Hà Đông. Từ Phố Huế, Kim Ngưu đến Phạm Ngũ Lão, Khâm Thiên, Xã Đàn – những tuyến phố đắc địa vốn là biểu tượng của bán lẻ truyền thống tại Hà Nội, giờ đây đang chứng kiến một sự chuyển mình sâu sắc: kho hàng thương mại điện tử đang dần thay thế các cửa hàng vật lý, phản ánh một xu hướng tiêu dùng không thể đảo ngược, từ offline sang online. 

Sự chuyển dịch này không chỉ là một hiện tượng cục bộ mà là dấu hiệu của một cuộc cách mạng lớn hơn trong thói quen mua sắm của người Việt. Hai năm qua, các cửa hàng bán lẻ truyền thống tại những vị trí vàng lần lượt đóng cửa trước áp lực từ sự thay đổi hành vi tiêu dùng. 

Người dân không còn muốn bước ra khỏi nhà để mua sắm nữa, họ chọn lướt Shopee, Lazada, hay TikTok Shop để đặt hàng mọi thứ, từ quần áo, điện thoại đến cả thực phẩm tươi sống. 

Theo Báo cáo toàn cảnh Thị trường sàn bán lẻ trực tuyến 2024 & Dự báo 2025 của Metric, tổng doanh số của 5 sàn thương mại điện tử lớn đạt 318.900 tỷ đồng trong năm 2024, tăng 37,36% so với năm trước, với sản lượng tiêu thụ vọt lên 3,421 triệu sản phẩm, tăng 50,76%. 

Đây không chỉ là những con số, đây là bằng chứng cho thấy thương mại điện tử đang trở thành lựa chọn thống trị, kéo theo sự chuyển đổi từ mặt bằng bán lẻ sang kho hàng tại những vị trí đắc địa nhất.

Sự bứt phá của thương mại điện tử không chỉ nằm ở doanh số mà còn ở cách nó định hình lại nhu cầu bất động sản bán lẻ. Những tuyến phố từng là “đất vàng” của các cửa hàng giờ đây trở thành địa bàn chiến lược của các đơn vị vận chuyển như Shopee, Giao Hàng Tiết Kiệm, Viettel Post. 

Không còn ẩn mình trong những con ngõ nhỏ, các kho hàng thương mại điện tử chiếm lĩnh mặt phố lớn, sẵn sàng chi hàng trăm triệu đồng mỗi tháng để thuê những vị trí trung tâm. 

Lý do rất đơn giản là để đáp ứng nhu cầu giao hàng nhanh chóng,  yếu tố then chốt khiến người tiêu dùng yêu thích mua sắm online, các sàn cần đặt kho bãi gần khách hàng hơn bao giờ hết.

Thương mại điện tử mang lại những tiện ích mà bán lẻ truyền thống khó sánh kịp như mua sắm nhanh, đa dạng sản phẩm, và khả năng so sánh giá cả tức thì. Các nền tảng số phá vỡ giới hạn địa lý, cho phép doanh nghiệp tiếp cận khách hàng trên toàn quốc chỉ bằng vài cú nhấp chuột.

Báo cáo của YouNet ECI và YouNet Media dự báo tổng giá trị giao dịch thương mại điện tử tại Việt Nam có thể chạm mốc 49,9 tỷ USD vào năm 2028, một con số phản ánh tiềm năng khổng lồ của kênh trực tuyến. 

Nhưng sự thay đổi không chỉ dừng ở hàng hóa công nghệ hay thời trang. Ngay cả ngành bách hóa – thực phẩm, vốn từng là thế mạnh của siêu thị và trung tâm thương mại, nay cũng ghi nhận mức tăng trưởng 76,3% trên các sàn bán online. Người Việt giờ đây đặt rau củ, thịt cá qua mạng, tin tưởng vào sự tiện lợi và độ tin cậy của các gian hàng chính hãng như Shop Mall trên Shopee (tăng 69,79%) hay TikTok Shop (tăng 181,31%). 

Dù số lượng cửa hàng phát sinh đơn hàng giảm 20,25%, doanh số từ các nguồn chính hãng lại bùng nổ, cho thấy người tiêu dùng không chỉ mua nhiều hơn mà còn đòi hỏi chất lượng cao hơn, điều mà các nền tảng số đang làm tốt hơn hẳn các cửa hàng vật lý.

Dẫu vậy, bán lẻ truyền thống chưa hoàn toàn bị xóa sổ trước cơn sóng thương mại điện tử. Báo cáo thị trường quý IV/2024 của Savills ghi nhận công suất thuê mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội ổn định ở mức 85%, trong khi TP HCM đạt 93,5%. 

Bà Hoàng Nguyệt Minh, chuyên gia từ Savills, cho rằng trong 5 năm tới, thương mại điện tử chưa đủ sức làm giảm nhu cầu mặt bằng bán lẻ, đặc biệt với các thương hiệu quốc tế. Khi gia nhập thị trường Việt Nam, những nhãn hàng này vẫn ưu tiên mở rộng hệ thống cửa hàng flagship để xây dựng nhận diện thương hiệu trước khi đẩy mạnh doanh số online. 

Văn hóa bán lẻ đặc trưng của Việt Nam – nơi các cửa hàng không chỉ là điểm giao dịch mà còn là không gian kết nối cộng đồng, cũng góp phần duy trì vai trò của mô hình truyền thống.

Nhưng áp lực từ thương mại điện tử là không thể phủ nhận. Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Việt Nam, nhấn mạnh rằng các nhà bán lẻ cần tích hợp online và offline để tối ưu hóa trải nghiệm khách hàng: “Vừa tận dụng công nghệ số để mở rộng quy mô, vừa đảm bảo giá trị của không gian vật lý”.

Tuy nhiên, không phải ai cũng thích nghi kịp thời. Khi người tiêu dùng chuyển sang online, những mặt bằng từng là “đất vàng” giờ đây phải đối mặt với nguy cơ bị thay thế bởi các kho hàng. Dù vậy, nguồn cung mặt bằng bán lẻ chất lượng tại Việt Nam vẫn còn hạn chế, chỉ tăng trung bình 3%/năm tại Hà Nội – và chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu của các thương hiệu lớn. 

So với các nước trong khu vực như Thái Lan, Singapore hay Malaysia, mặt bằng bán lẻ Việt Nam còn khiêm tốn về quy mô, chất lượng và trải nghiệm, tạo ra một thị trường nghiêng về bên cho thuê hơn là bên thuê.

Nhìn về phía trước, với dân số trẻ và tầng lớp trung lưu ngày càng đông, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn cho cả bán lẻ truyền thống lẫn thương mại điện tử. Bà Minh tại Savill định rằng Việt Nam có tiềm năng trở thành một trong những thị trường bán lẻ nổi bật tại Đông Nam Á, nhưng điều đó đòi hỏi đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng và nâng cao trải nghiệm mua sắm.

Nhưng để đạt được điều đó, các nhà bán lẻ phải thay đổi nhanh chóng bởi trong thế giới mà mọi thứ chỉ cách một cú nhấp chuột, kẻ chậm chân sẽ bị bỏ lại phía sau.