Ngân hàng không thể cho vay, các chuyên gia gợi mở giải pháp cho doanh nghiệp bất động sản

Doanh nghiệp than khó, ngân hàng không thể cho vay

Kể từ năm ngoái, rất nhiều ý kiến cho rằng các chính sách điều tiết của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) trong việc kiểm soát tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, gần nhất là Thông tư 06 đã bóp nghẹt thị trường bất động sản.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã liên tục có văn bản kiến nghị gửi đến Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có các chính sách tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản. Cũng có chuyên gia đề xuất đánh đổi lạm phát với tăng trưởng để cung tiền ra cứu nhóm ngành này.

Tại hội thảo do CafeLand tổ chức vào sáng ngày 20/9, ông Vũ Ngọc Tuân, nguyên Tổng Giám đốc CTCP Rich Real Holdings (doanh nghiệp bất động sản ở Bình Dương), chia sẻ trong và sau đại dịch COVID-19, nền kinh tế và các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản đều rất khó khăn.

Doanh nghiệp phải vay ngân hàng để đầu tư và không thể nào thanh toán nợ gốc, lãi hàng tháng cho ngân hàng. Phía ngân hàng không có chính sách nào cho vấn đề này và cuối cùng cả doanh nghiệp, cá nhân đều rơi vào nợ xấu.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, quá trình triển khai một dự án kéo dài, có thể 6 tháng, 12 tháng, hay vài năm. Khi doanh nghiệp yêu cầu ngân hàng tài trợ vốn cho dự án thì các ngân hàng đã cộng tất cả các chi phí, bao gồm lãi vay vào khoản cho vay. Thực tế doanh nghiệp không phải trả lãi vì chưa thể có thu nhập, lợi nhuận khi dự án còn đang xây dựng dở dang.

"Doanh nghiệp bất động sản nên tìm đến những ngân hàng nào có những giải pháp tài chính cụ thể cho doanh nghiệp vượt qua khó khăn, chứ đừng tìm đến những tổ chức tín dụng mà nhân viên ở đó nói rằng chúng tôi sẽ đẩy giá bất động sản lên, nâng giá trị tài sản thế chấp lên để cấp khoản vay cao hơn mong muốn của doanh nghiệp", TS. Nguyễn Trí Hiếu khuyến nghị.

Một thực trạng được TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Tài chính Ngân hàng chỉ ra là các ngân hàng hiện nay không thể cho vay, không dám cho vay dù nguyên tắc các ngân hàng phải đẩy vốn ra để sinh lời. Điều này xuất phát từ mức độ rủi ro của nền kinh tế và rủi ro từ khách hàng đi vay đều đang tăng.

Trước đây các tổ chức tín dụng rất cởi mở cho các doanh nghiệp bất động sản vay vốn bởi bất động sản là tài sản cố định, ngân hàng có thể đến tận nơi xem xét và đưa ra định giá. Thậm chí trong giai đoạn vốn tín dụng vào bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn, doanh nghiệp nhóm này vẫn có thể hút vốn từ thị trường trái phiếu một cách dễ dàng như những năm 2019-2021.

Còn bối cảnh hiện nay, giá trị bất động sản trên thị trường đã giảm manh, kéo theo giá trị tài sản thế chấp cho các khoản vay cũng giảm, ngân hàng có thu hồi tài sản cũng không đủ bù cho dư nợ. Cộng với sức khỏe tài chính doanh nghiệp suy yếu, chuyên gia cho rằng giảm lãi suất không phải là "chiếc đũa thần" đối với nhóm bất động sản.

Doanh nghiệp vay nhiều hay vay ít không quan trọng

Ở góc nhìn của bà Phạm Thị Quyên, Chuyên gia Kiểm toán - Kế toán Thanh tra viên chính, Phó Trưởng phòng Thanh tra Kiểm toán Nhà nước, nền kinh tế nói chung đã đi qua khó khăn của giai đoạn COVID-19 và tất cả các hệ thống chính trị đã bám sát từng ngày, từng giờ để điều chỉnh chính sách cho phù hợp như những gì đã diễn ra trong thời gian qua.

Chuyên gia cho rằng doanh nghiệp cần phải tập trung vào việc quản trị rủi ro, chỉ cần buông bỏ bớt một chút lòng tham và xây dựng quỹ tài chính bài bản, bao gồm quỹ dự phòng rủi ro. Trong quá trình kinh doanh có ba thời chi phí gồm quá khứ, hiện tại và tương lai. Phần lớn các doanh nghiệp chỉ tính nhẩm bằng cách lấy đầu ra trừ đầu vào mà chưa tính được hết chi phí cơ hội, tương tự khi huy động vốn mà chưa tính đến rủi ro, đặc biệt là sử dụng sai nguồn tiền.

"Doanh nghiệp vay nhiều hay vay ít không quan trọng, quan trọng là khả năng trả nợ. Cách đây hơn 30 năm khi tôi tốt nghiệp đại học và khởi đầu làm việc tại một doanh nghiệp sản xuất, tôi đã được tiếp cận với rất nhiều chi phí ở kho hàng – dạ dày của doanh nghiệp.

Mỗi đồng tiền đều có nghĩa vụ riêng nhưng hầu như chúng ta có sẵn tiền là chi tiêu, không thực hiện đúng nghĩa vụ với khách hàng, nhà phân phối, nhà đầu tư, nhân sự, thuế… Doanh nghiệp phải đặt mục tiêu tài chính lên hàng đầu, làm sao quản trị được từng đồng, từng hào. Cả đời doanh nghiệp chỉ thực hiện một phép tính là doanh thu trừ chi phí bằng lợi nhuận và bây giờ phải đặt ngược phép tính lại: Lợi nhuận bằng doanh thu trừ chi phí", đại diện Kiểm toán Nhà nước chia sẻ.

Với Chuyên gia Kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, khi thành lập doanh nghiệp bất động sản, những người chủ doanh nghiệp phải hiểu đây là ngành đầu tư tài chính, hiểu về kinh tế vĩ mô không phải để nghiên cứu mà coi đó là tài liệu quan trọng trong quá trình quan sát xu hướng thị trường.

Đồng thời, người điều hành doanh nghiệp bất động sản phải có chuyên môn trong lĩnh vực sắp xếp vốn và quản trị rủi ro dòng tiền. Doanh nghiệp bất động sản phải có thực lực về vốn và quản trị tài chính nhưng trong giai đoạn tăng trưởng vừa qua, nhiều doanh nghiệp quên mất những điều này mà cứ nghĩ rằng mình có sứ mệnh mở mang thị trường, cứ vay vốn và phát triển, đến khi tắc vốn lại kêu gọi Chính phủ hỗ trợ cấp vốn.

"Cuối cùng các doanh nghiệp bất động sản buộc phải vượt qua, không có bài toán thần kỳ nào khác bằng cách cắt giảm, cắt giảm và cắt giảm, chứ không phải đưa tiền, đưa tiền và đưa tiền. Chính phủ không thể đổ tiền vào bất động sản như các doanh nghiệp mong muốn", TS. Đinh Thế Hiển cho hay.

Cũng theo chuyên gia, nếu nhận định vấn đề không đúng sẽ dẫn đến việc dự đoán không chính xác về thị trường. Các chính sách mới do Chính phủ, NHNN ban hành trong thời gian gần đây cho thấy các cơ quan đang nỗ lực và làm tốt như những gì mà các chuyên gia, nhà đầu tư mong muốn vào thời điểm 2018-2019, hướng đến một thị trường phát triển bền vững, cho vay chuẩn mực, kiểm soát dòng tiền vào bất động sản.