Bất động sản đã hết thời chỉ cần phiếu đặt cọc có thể sang tay kiếm lời

Giới đầu cơ bất động sản sang tay dễ dàng kiếm siêu lợi nhuận 2008-2009

Thời kỳ 2008-2009, Việt Nam chịu ảnh hưởng đáng kể từ khủng hoảng kinh tế thế giới. Tăng trưởng tín dụng vào bất động sản khoảng 34%-36%, có nghĩa là 100 đồng tín dụng bơm vào nền kinh tế thì có đến 34-36 đồng vào bất động sản.

Lãi suất tăng từ 12%-14%/năm lên trên 20%/năm, ngay lập tức tác động mạnh đến thị trường bất động sản bởi các doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân đều sử dụng đòn bẩy tài chính rất lớn vào thời điểm đó.

Nền kinh tế tăng trưởng nóng, chính sách nới lỏng tín dụng (bao gồm cho vay dưới chuẩn) dẫn đến bong bóng bất động sản xuất hiện. Hoạt động đầu cơ và thị trường bất động sản thứ cấp phát triển mạnh mẽ. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở Công ty CBRE Việt Nam, từng cho biết 50% số lượng giao dịch bất động sản giai đoạn 2008-2009 là của giới đầu cơ.

Sốt đất trên diện rộng và giới đầu cơ có được những khoản siêu lợi nhuận khi sang tay. Một bài viết của GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, từng chỉ ra rằng giá bán một số dự án tại TP HCM và Hà Nội vào đầu năm 2008 cao gấp 2-3 lần so với đầu năm 2007. Giá nhà ở nhiều khu vực thuộc hai thành phố lớn này đạt ngưỡng 1 tỷ đồng/m2. Số lượng khách đăng ký mua nhà gấp 7-10 lần so với số lượng sản phẩm dự án chào bán.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam, dẫn thêm ví dụ, khách hàng chỉ cần có phiếu mua căn hộ của một dự án ở quận 2 cũ (nay là TP Thủ Đức, TP HCM) thì có thể ra ngoài bán phiếu đó với giá 5.000 USD ngay lập tức. Nếu khách hàng này đặt cọc thì có ngay 30.000-50.000 USD cho việc sang tay.

Bất động sản 2023 khủng hoảng thiếu và thanh khoản nhỏ giọt

Thị trường bất động sản hiện nay đã không còn chứng kiến dòng tiền mua bán ồ ạt khắp nơi. Các nhà đầu tư cá nhân cũng không còn niềm tin có thể mua đất lướt sóng để kiếm chênh lệch bằng lần như 5-7 năm trước. Làn sóng cắt lỗ bất động sản diễn ra mạnh mẽ ở thị trường thứ cấp trong những tháng đầu năm khi nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính cao không thể gồng thêm lãi vay.

TS. Sử Ngọc Khương nhận định, khác với khủng hoảng thừa ở giai đoạn 2008-2009, thị trường bất động sản bây giờ là khủng hoảng thiếu. Nguồn cung (chỉ xét phân khúc đại diện cho thị trường có giá 2-3 tỷ đồng/căn hộ; 3-4 tỷ đồng/căn nhà phố) không đủ đáp ứng nhu cầu nhà ở, nhất là ở hai thành phố lớn TP HCM và Hà Nội.

Nguồn cung căn hộ ở TP HCM trong nửa đầu năm nay giảm hơn 70% so với cùng kỳ và rất thấp so với giai đoạn từ năm 2019 đến nay. Hơn 4.100 căn hộ được chào bán ra thị trường đều ở hạng cao cấp.

Sau năm 2020, số lượng sản phẩm tầm trung giảm rất nhanh và sản phẩm bình dân không còn xuất hiện trên thị trường. Tất cả các các phân khúc căn hộ đều tăng giá đều đặn qua các năm với tốc độ tăng bình quân 8%/năm. Chỉ riêng giao điểm 2022-2023 có một giai đoạn giá bán căn hộ trên thị trường giảm nhẹ.

Với thu nhập bình quân đầu người tại TP HCM khoảng 4.000-4.5000 USD mỗi năm và của quốc gia khoảng 3.800-4.000 USD mỗi năm, một sản phẩm nhà ở với giá bán 10.000-15.000 USD/m2 đã khó với khả năng chi trả của nhiều người.

Ví dụ, đối với các bạn sinh viên mới ra trường và kết hôn, để có được 1 tỷ đồng mua căn hộ 2-3 tỷ đồng là câu chuyện lớn bởi phụ thuộc vào một số yếu tố cơ bản như tính ổn định của công việc, dẫn đến khả năng chi trả nợ gốc và lãi hàng tháng.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, bên cạnh câu chuyện sản phẩm không phù hợp, thực trạng giá nhà vượt quá khả năng chi trả của người dân, cùng tâm lý chờ đợi giá bất động sản tiếp tục giảm dẫn đến thanh khoản thị trường nhà ở hiện nay thật sự khó khăn. Ở góc nhìn sáng hơn, chuyên gia cho rằng đây sẽ là điều kiện để thị trường bất động sản phát triển đa dạng sản phẩm.

Nền tảng cho khởi đầu mới của thị trường bất động sản

Cuối năm 2022, nhiều chuyên gia đầu ngành đưa ra nhận định lo lắng về hệ thống tài chính tiền tệ Việt Nam, bao gồm các yếu tố tăng lãi suất, CPI, trái phiếu doanh nghiệp,…

Đến thời điểm này, phần lớn chuyên gia cho rằng dù nền kinh tế vẫn còn rất nhiều khó khăn nhưng đã thoát khỏi nỗi lo sụp đổ. Chính phủ đã kiểm soát tốt dòng tiền vào nền kinh tế cũng như vào bất động sản: Tăng trưởng tín dụng vào bất động sản được kiểm soát dưới 20%; lãi suất huy động 6-7%/năm; lãi suất cho vay 12-15%/năm.

Theo quan điểm của Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, những chính sách của Chính phủ trong giai đoạn vừa qua nhằm từng bước điều chỉnh thị trường về mức ổn định. Đây không phải là chính sách mang tính chữa cháy, tác động xấu đến thị trường bất động sản.

Từ tháng 4 năm ngoái, Quốc hội đã nhận định thị trường bất động sản tiềm ẩn rủi ro, nguy hiểm thông qua một tín hiệu, tia lửa đầu tiên là trái phiếu doanh nghiệp. Liên tục kể từ thời điểm này, bằng nhiều chính sách, Chính phủ đã từng bước dìu nền kinh tế không đi vào sụp đổ như những gì chúng ta lo lắng.

Theo góc nhìn của chuyên gia, tăng trưởng kinh tế 2022-2023 diễn biến theo đồ thị hình chữ V. Sau giai đoạn giãn cách kéo dài do dịch COVID-19, kinh tế Việt Nam đã tăng trưởng trở lại từ tháng 1/2022 và bắt đầu xuất hiện những vấn đề nóng từ tháng 6 cùng năm.

Ngược lại, từ tháng 1/2023, nền kinh tế đi xuống và đáy rơi vào 6 tháng đầu năm. Giai đoạn này chấp nhận kham khổ, không tăng trưởng để ổn định hệ thống tiền tệ, cẩn trọng trong cung tiền. Tất nhiên đây là điều không mong đợi đối với nhà đầu tư cá nhân khi họ không thể mua bán trong bối cảnh thị trường bất động sản suy thoái.

Chuyên gia dự báo nền kinh tế bắt đầu đi lên và tăng trưởng trở lại từ tháng 7-8 dựa trên hai yếu tố. Thứ nhất, lãi suất đã đi vào ổn định, tiền trong ngân hàng đã sẵn sàng cho vay và các ngân hàng thực sự cho vay nếu khách hàng dám vay để mua bất động sản.

Theo quan sát của TS. Đinh Thế Hiển, một số doanh nghiệp hiện nay không thể vay tín dụng không phải do ngân hàng không dám cho vay mà vì các phương án chưa phù hợp. Những doanh nghiệp này không chấp nhận những biện pháp khắc phục trong sản xuất kinh doanh mà chỉ đòi hỏi được cấp thêm vốn.

Thứ hai, khi nền kinh tế thế giới hồi phục, các doanh nghiệp đã bắt đầu có nhiều đơn hàng trở lại và kinh tế trong nước sẽ hồi phục theo xu hướng này.

“Một yếu tố mà Chính phủ không thể kiểm soát được từ tác động khủng hoảng của thị trường bất động sản là đơn hàng giảm quá mạnh từ quý III/2022. GDP hiện nay được phản ánh từ tác động ở quý III năm ngoái bởi độ trễ, để doanh nghiệp nhận được tiền từ các đơn hàng phải chờ sang năm sau.

Thị trường bất động sản sẽ còn trì trệ kéo dài theo hướng không thể tăng giá quá nóng như năm 2022. Tuy nhiên, kinh tế vĩ mô - nền tảng cho thị trường bất động sản - đã từng bước phục hồi rõ ràng, mang lại khởi đầu mới cho thị trường bất động sản”, TS. Đinh Thế Hiển nhận định.