Nhà đầu tư còn chờ tín hiệu gì từ bất động sản?

Kinh tế trong nước vẫn khó khăn, bất động sản vẫn chưa có thanh khoản trở lại sau khi đi qua hai quý của năm 2023. Các nhà đầu tư vẫn đang trong trạng thái chờ đợi và thận trọng quan sát.

Nói như bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, một trong những yếu tố tác động đến thanh khoản của thị trường hiện nay là lãi suất ngân hàng vẫn ở mức cao. Lãi suất cho vay hiện vẫn hơn 10%/năm, còn lãi suất huy động ở quý I có thời điểm lên đến 9,7-10%/năm. Do đó, nhiều người có tiền lại cân nhắc gửi ngân hàng thời hạn 6 tháng đến một năm.

Mặc dù vậy, tâm lý thị trường phần nào đã được xoa dịu. Ngoài hàng loạt giải pháp chính sách nhằm mục đích hỗ trợ từ phía Chính phủ, từ đầu năm 2023 đến nay, NHNN đã điều chỉnh giảm 4 lần các mức lãi suất điều hành với tổng mức giảm 0,5-2,0 %/năm.

Theo đó, kể từ ngày 19/6, lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của NHNN đối với tổ chức tín dụng chỉ còn 5%/năm. Lãi suất tái cấp vốn còn 4,5%/năm. Lãi suất tái chiết khấu chỉ còn 3%/năm. Lãi suất tối đa áp dụng đối với tiền gửi có kỳ hạn từ 1 tháng đến dưới 6 tháng chỉ còn 4,75%/năm.

Lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa của tổ chức tín dụng để phục vụ một số lĩnh vực, ngành kinh tế giảm từ 4,5%/năm xuống 4%.

Đại diện NHNN cho biết, việc điều chỉnh giảm trần lãi suất tiền gửi bằng VND các kỳ hạn từ 1 đến dưới 6 tháng cũng hỗ trợ các TCTD giảm chi phí đầu vào, từ đó có điều kiện thuận lợi tiếp tục giảm lãi suất cho vay để hỗ trợ khách hàng giảm chi phí tài chính. Bên cạnh đó, việc tiếp tục giảm lãi suất điều hành của NHNN khẳng định và xác lập xu hướng giảm lãi suất cho thị trường trong thời gian tới, góp phần thúc đẩy tăng trưởng và phục hồi kinh tế,…

Nhìn lại giai đoạn 2010-2013 (thời điểm diễn ra khủng hoảng nợ công ở châu Âu năm 2010-2012), kinh tế Việt Nam không mấy thuận lợi. Đây cũng là giai đoạn bất động sản rơi vào cảnh đóng băng lần thứ 3 (2011 - 2013).

Trong bối cảnh này, kể từ tháng 9/2011 đến tháng 6/2013, NHNN đã có 8 lần điều chỉnh giảm trần lãi suất huy động tiền gửi VND. Qua các đợt điều chỉnh, lãi suất huy động VND có kỳ hạn dưới 1 tháng đã giảm từ 6%/năm xuống 1,25%/năm, kỳ hạn từ 1 đến dưới 12 tháng giảm từ 14%/năm xuống còn 7%/năm.

Cùng với nỗ lực giảm lãi suất huy động, NHNN đã triển khai nhiều biện pháp để giảm mặt bằng lãi suất cho vay, đặc biệt là đối với 5 lĩnh vực ưu tiên. Riêng trong thời gian từ tháng 6/2012 đến 6/2013, NHNN đã 5 lần điều chỉnh giảm trần lãi suất đối với lĩnh vực, ngành nghề sản xuất ưu tiên.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, tại thời điểm quý I/2012, NHNN bắt đầu có những điều chỉnh giảm mạnh lãi suất kỳ hạn 1 - 6 tháng. Và sau khoảng 1,5 năm (6 - 7 quý), đến quý II/2013, thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện tín hiệu tăng trưởng.

“Nếu đối chiếu ở giai đoạn hiện tại, lãi suất kỳ hạn 1 - 6 tháng bắt đầu tăng lên từ quý II/2022. Như vậy, từ quý I/2023 NHNN bắt đầu điều thực hiện việc điều chỉnh lãi suất thì dự báo phải đến quý II/2024, bất động sản mới xuất hiện tín hiệu đảo chiều”, chuyên gia nhận định.

Lý thuyết là vậy, nhưng có lẽ điều kiện cho vay (lãi suất cho vay) mới là một trong những vấn đề mà doanh nghiệp, người dân trong đó có người mua nhà và các nhà đầu tư đang quan tâm.

Giới phân tích cho rằng lãi suất vay mua nhà hiện tại vẫn dao động quanh khoảng 13%. Do đó, có thể cần phải cắt giảm thêm lãi suất này từ 150 đến 200 điểm cơ bản (1,5 - 2 điểm %) mới có thể kích cầu trên thị trường bất động sản. Nhóm phân tích cho rằng, điều này rất có thể sẽ xảy ra vào năm 2024. Khi đó, tình hình thanh khoản sẽ tốt hơn khi các biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Chính phủ đi vào thực tiễn.

Mặc dù thị trường bất động sản đang cải thiện, nhưng có thể vẫn còn một số trở ngại nhất định. Trong đó lãi suất cho vay vẫn cần giảm thêm để kích thích nhu cầu trở lại. Các chính sách hỗ trợ cũng cần thời gian để thực sự tác động lên thị trường, đặc biệt là tháo gỡ những nút thắt trong quá trình cấp phép dự án.

Chờ một thị trường mới

Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển phân tích, sự khác biệt quan trọng nhất của giai đoạn hiện nay và một thập kỷ trước đó chính là giá cả. Đơn cử vào năm 2012, khi bất động sản đóng băng thì giá đất nền sổ đỏ quận 9 chỉ khoảng 8 - 10 triệu đồng/m2.

Đến nay, sau ba năm liên tục sốt nóng, giá bất động sản đã bị đẩy lên mức quá cao. Nếu như từ năm 2019, thị trường bất động sản chững lại hoặc đi ngang thì sẽ có tích lũy để tiếp tục tăng trưởng. Thế nhưng giai đoạn 2020 - 2021, giá bất động sản lại tiếp tục tăng trong bối cảnh kinh tế suy thoái.

“Bây giờ những người đã ôm đất để đầu tư, đầu cơ có thể nói đều đã chùn tay. Người ta chỉ mong thị trường tan băng, có người mua người bán để thoát được hàng là mừng, chứ không mong nhảy vào bắt đáy như giai đoạn 2012 - 2013”, vị này cho hay.

Ngoài ra, theo vị này, quy mô thị trường bất động sản của năm 2013 chỉ bằng 1/10 thị trường hiện nay. Do đó, các gói hỗ trợ có đi vào cuộc sống cũng không thể tạo ra dòng tiền mạnh như giai đoạn trước đây.

Theo chuyên gia, muốn thị trường bất động sản tan băng thì phải xuất hiện một số cơ hội. Thứ nhất là dòng tiền xuất hiện, thứ hai là mặt bằng giá đã giảm xuống một mức nào đó đủ để người mua tin tưởng và chấp nhận. Còn nếu ai cũng muốn giữ giá cao chờ đợi cơ hội thì từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ khó có chuyển biến.

Về triển vọng năm 2024, xét trong bối cảnh kinh tế thế giới có sự phục hồi, xuất khẩu ổn định và nền kinh tế thị trường nội địa thuận lợi hơn,… ông Hiển cho rằng, kịch bản thị trường bất động sản tan băng là khá rõ nhưng sẽ tập trung ở khu vực dân cư đô thị, vùng có thể đầu tư khai thác được. Lúc này, mặt bằng giá sẽ giảm hoặc đi ngang chứ không có chuyện tăng.

“Chúng ta không thể đòi hỏi Chính phủ hành động để cho thị trường bất động sản tăng trưởng ngay lập tức mà cần ổn định hệ thống tài chính trước, ngoài ra cần có một nhịp điều chỉnh về lãi suất. Chúng ta cần những nhà đầu tư chậm rãi hơn, bình tĩnh hơn cho một thị trường mới, có thể là vào đầu năm 2024.

Lúc này, thị trường bắt đầu đi theo quỹ đạo an toàn, bền vững, đúng như vai trò của thị trường bất động sản đối với mọi nền kinh tế các nước. Đó không phải là một thị trường siêu lợi nhuận, nhưng là một thị trường quy mô lớn và bền vững để góp phần cho các ngành nghề khác phát triển”, ông Hiển nói.

Chuyên cho phân tích thên, năm 2024, dòng tiền đầu tư bất động sản sẽ rõ ràng hơn, tức là người ta sẽ xuống tiền mua bán ở những nơi đã thấy rõ tiềm năng và có thể khai thác được chứ không mua bán ồ ạt từ thành thị đến thôn quê hẻo lánh như trước đây. Các nhà đầu cơ hiện nay không còn niềm tin mua đất sau đó ăn bằng lần như 5 - 7 năm trước, do đó họ sẽ không mạo hiểm để xuống tiền.