Làn sóng cắt lỗ bất động sản tăng mạnh ở nhiều phân khúc

Trong 2 tháng đầu năm, sức cầu chung của thị trường bất động sản giảm đáng kể khi chỉ bằng 2% so với cùng kỳ và tương đương 5% so với những tháng cuối năm ngoái. Lượng tin rao, tìm kiếm cũng giảm mạnh hơn 50% so với cùng kỳ và giảm khoảng 30% so với tháng 12/2022.

Theo nhận định của chuyên gia R&D DKRA, xu hướng giảm thanh khoản chưa có dấu hiệu dừng lại, trạng thái ngủ đông lan trên diện rộng khi nguồn vốn bất động sản chưa được khơi thông và pháp lý chưa được tháo gỡ.

“Thị trường sơ cấp chưa ghi nhận dấu hiệu giảm giá, trong khi đó đối với thị trường thứ cấp làn sóng cắt lỗ diễn ra trên diện rộng. Lạm phát và lãi suất tăng cao đã ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Một số khách hàng chịu áp lực lớn về lãi vay đã chấp nhận giảm một phần lợi nhuận, bán lỗ với mức giá thấp hơn kỳ vọng để thu hồi vốn”, chuyên gia DKRA nhận định.

Chuyên gia DKRA dẫn chứng, phân khúc nhà phố, biệt thự tại TP HCM và vùng giáp ranh ghi nhận mức giá thứ cấp giảm 3-7% so với giai đoạn cuối năm 2022, cá biệt có dự án ở Đồng Nai ghi nhận mức giảm 32%.

Theo chuyên gia DKRA, nguyên nhân lớn nhất của làn sóng cắt lỗ, giảm giá này là do khách hàng gặp nhiều khó khăn về gánh nặng lãi suất, dự án ngừng triển khai do vướng pháp lý kèm theo thanh khoản thị trường không mấy khả quan.

Phân khúc căn hộ tại thị trường Bình Dương cũng ghi nhận mức giảm khá cao 10-13% so với cùng kỳ năm ngoái. Phân khúc nhà phố, biệt thự tại Đà Nẵng và vùng phụ cận cũng ghi nhận mức giảm 3-5% so với cùng kỳ.

“Rất có thể làn sóng cắt lỗ, giảm giá bất động sản sẽ tiếp tục gia tăng trên thị trường thứ cấp khi khách hàng không thể gồng thêm gánh nặng lãi vay. Năm 2023 cũng là năm kết thúc chính sách ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất 0% trong 24 tháng của nhiều dự án. Điều này tạo áp lực buộc các nhà đầu tư bán bất động sản, thậm chí bán lỗ để trả gốc, lãi cho khoản vay bằng lãi suất thả nổi của thị trường hiện tại”, chuyên gia DKRA dự báo.

Kể từ năm ngoái, thị trường bất động sản kẹt thanh khoản, một số phân khúc gần như ngủ đông do nhiều nguyên nhân. Nút thắt về pháp lý, khó khăn về dòng tiền, thanh khoản giảm mạnh có thể được xem là ba điểm nghẽn lớn nhất của thị trường hiện nay.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), hiện nay hơn 70% vướng mắc của các dự án bất động sản liên quan đến vấn đề pháp lý.

Theo số liệu thống kê của Sở Kế hoạch và Đầu tư, lũy kế đến tháng 2, cả nước có hơn 1.000 dự án vướng thủ tục pháp lý. Trong đó, TP HCM có khoảng 116 dự án và TP Hà Nội có khoảng 140 dự án. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp gặp sức ép khi dự án có nhưng không thể triển khai.

Bên cạnh đó, việc tăng cường kiểm soát tín dụng, phát hành trái phiếu khiến các doanh nghiệp gặp khó trong việc huy động. Trong đó, lượng trái phiếu đến hạn lớn gây sức ép dòng tiền cho nhiều doanh nghiệp. Riêng năm 2023 sẽ có khoảng 120.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn và năm 2024 có khoảng 110.000 tỷ đồng.

Theo TS. Cấn Văn Lực, bài toán về dòng vốn và vướng mắc về pháp lý đang là hai khó khăn lớn nhất cho thị trường bất động sản hiện nay. Đối với câu chuyện dòng vốn, chuyên gia cho rằng dư địa cho vay bất động sản tại Việt Nam vẫn còn, vấn đề hiện nay là cấu trúc vốn của thị trường bất động sản đang bất hợp lý.

“Cấu trúc vốn ở năm 2021 là bình thường nhưng sang đến năm 2022 là bất bình thường khi vốn tín dụng cho bất động sản chiếm đến 74%, tăng khoảng 24% so với cuối năm 2021. Vì vậy, doanh nghiệp bất động sản cần cân đối lại cấu trúc nguồn vốn của để tránh lệ thuộc. Vốn tín dụng chỉ nên chiếm 40%”, TS. Cấn Văn Lực nói.

Ngoài ra, những thông tin tiêu cực của thị trường cùng với các hoạt động thanh tra, kiểm soát liên tục diễn ra trong thời gian qua đã tác động mạnh đến tâm lý đầu tư và khách hàng có tâm lý thận trọng hơn trong việc xuống tiền.

Tuy nhiên, Chính phủ đã và đang đưa ra nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn và tạo điều kiện thúc đẩy sự phát triển ổn định, lành mạnh cho thị trường bất động sản. Trong đó, sự ra đời của Nghị định 08/2023 về việc tháo gỡ cho trái phiếu doanh nghiệp vào thời điểm này tạo cơ sở pháp lý chắc chắn để giải quyết phần nào những bài toán trước mắt như trái phiếu đến hạn.

Gần đây nhất, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP có hiệu lực từ ngày 12/3/2023, tập trung các giải pháp liên quan đến nguồn vốn tín dụng. Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản khó khăn sẽ được xem xét giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ,... Các dự án bất động sản nhà ở đáp ứng nhu cầu thực của người dân, có hiệu quả, thanh khoản tốt như nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, văn phòng cho thuê, bất động sản phục vụ sản xuất, công nghiệp, du lịch cũng được tạo điều kiện vay vốn.