Chờ bất động sản có thanh khoản trở lại

Thanh khoản trên thị trường bất động sản thời gian vừa qua có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất đầu năm 2022. Không ít chủ đầu tư đã dời lịch mở bán sản phẩm mới theo kế hoạch, trong khi nhiều nhà đầu tư cá nhân tiếp tục trạng thái chờ đợi và tỏ ra thận trọng trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao.

Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc phía Nam nhận định, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là củng cố niềm tin cho người mua. Trước đây có gói 30.000 tỷ đồng lãi suất thấp nên khi đó đã kích hoạt phân khúc nhà ở xã hội và lan tỏa giúp thị trường bất động sản hồi phục nhanh chóng.

Trong khi đó, hiện nay có gói 120.000 tỷ đồng nhưng "không ăn thua" vì lãi suất còn cao so với thu nhập của người dân vốn đang giảm sút thê thảm. Chính vì vậy, cần giảm lãi suất về mức 5 - 6% cho cả nhà ở xã hội và nhà thương mại như trước để "kéo" người dân tham gia thị trường.

"Hiện hàng tồn kho rất nhiều, nhiều dự án đủ điều kiện bán hàng nhưng không bán được bởi người mua mất niềm tin. Cần làm sao để khách hàng tiếp cận được vốn vay với lãi suất thấp, giúp thị trường vận động, nhất là kích cầu tiêu dùng. Cần gói tín dụng tiếp cận cụ thể đến khách hàng mới khơi thông được thị trường,…”, vị này nói.

Ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (Mã: AGG), chia sẻ: “Dù NHNN đã điều hành hạ lãi suất nhưng khi chúng tôi tiếp xúc với các lãnh đạo ngân hàng thương mại thì họ đều nói rằng luôn luôn có độ trễ khoảng từ 9 tháng đến một năm để lãi suất thực tế hạ nhiệt.

Có một điểm là có thể lãi suất dành cho các ngành sản xuất kinh doanh khác giảm nhưng lãi suất cho vay đối với bất động sản vẫn giữ rất cao. Dù ngân hàng có mở hầu bao cho vay đi nữa thì doanh nghiệp bất động sản cũng không vay được vì pháp lý không chạy.”

TS. Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) cho rằng, chỉ khi nào mặt bằng lãi suất trung bình giảm xuống dưới 10% thì khi đó thị trường bất động sản mới phản ứng. Vì đây là con số mà các nhà đầu tư có khả năng chịu đựng được khi đi vay.

Vị này phân tích thêm, tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là hai yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường bất động sản trong năm 2023. Mức lãi suất huy động tại nhiều nhà băng ở mức cao vào cuối năm 2022 nên tiền gửi là kênh hút vốn mạnh từ người dân, sau thời gian dài dòng tiền đổ vào chứng khoán, bất động sản.

Theo số liệu mới nhất của NHNN, tổng tiền gửi của khách hàng tại hệ thống tổ thức tín dụng tính đến cuối tháng 2/2023 đạt gần 11,8 triệu tỷ đồng, giảm hơn 23.800 tỷ đồng (giảm 0,2%) so với cuối năm 2022. Nguyên nhân sụt giảm đến từ nhóm khách hàng là tổ chức kinh tế. Ở chiều ngược lại, lượng tiền gửi của dân cư tăng thêm hơn 314.000 tỷ đồng (tăng 5,36%), đánh dấu 15 tháng liên tiếp tăng trưởng dương.

Ông Khôi cho biết, cuối năm 2023 sẽ là thời điểm mấu chốt khi một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn. Và đây cũng sẽ là thời điểm quyết định dòng tiền có quay trở lại thị trường bất động sản hay không.

Theo đó, có hai kịch bản xảy ra. Với kịch bản thứ nhất, nếu tình hình thị trường bất động sản vẫn khó khăn, niềm tin của nhà đầu tư chưa được khôi phục thì có thể nguồn tiền này vẫn tiếp tục ở lại hệ thống ngân hàng, chấp nhận một mức lãi suất thấp hơn. Ở kịch bản thứ hai, lãi suất huy động giảm xuống mức 6 - 7% vào thời điểm cuối năm nay, nguồn tiền rẻ này có thể quay trở lại bất động sản.

“Khi dòng tiền quay trở lại thị trường, nhiều người sẽ tìm đến các kênh đầu tư đem lại lợi nhuận cao hơn so với kênh gửi tiết kiệm. Trong bối cảnh này, nếu nhìn lại quá khứ, thông thường thị trường chứng khoán sẽ phản ứng trước, sau đó sẽ đến thị trường bất động sản”, chuyên gia nhận định.

Còn theo Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, muốn thị trường bất động sản tan băng thì phải xuất hiện một số cơ hội. Thứ nhất là dòng tiền xuất hiện, thứ hai là mặt bằng giá đã giảm xuống một mức nào đó đủ để người mua tin tưởng và chấp nhận. Còn nếu ai cũng muốn giữ giá cao chờ đợi cơ hội thì từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ khó có chuyển biến.

Tuy nhiên, vị này cho rằng, trong năm 2024, khả năng dòng tiền nhàn rỗi quay lại thị trường bất động sản sẽ không cao. Rất nhiều người ôm đất hiện nay đang phải gồng lãi vay ngân hàng từng ngày. Thị trường sẽ không xuất hiện các nhà đầu tư mới (chưa ôm đất) đổ tiền mua bất động sản giống như một làn sóng trước đây. Số lượng người ôm đất mong muốn thoát hàng ra đang nhiều hơn số lượng người có sẵn tiền để ôm hàng, tức là cầu thấp hơn cung.

“Năm 2024, dòng tiền đầu tư bất động sản sẽ rõ ràng hơn, tức là người ta sẽ xuống tiền mua bán ở những nơi đã thấy rõ tiềm năng và có thể khai thác được chứ không mua bán ồ ạt từ thành thị đến thôn quê hẻo lánh như trước đây. Các nhà đầu cơ hiện nay không còn niềm tin mua đất sau đó ăn bằng lần như 5 - 7 năm trước, do đó họ sẽ không mạo hiểm để xuống tiền”, chuyên gia nhận định.