Hóa giải hai mối lo của doanh nghiệp bất động sản

Giãn nợ gốc, cơ cấu lại nhóm nợ cho doanh nghiệp

Theo Nghị quyết số 33/NQ-CP vừa được Chính phủ ban hành, các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tạo điều kiện nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Các doanh nghiệp bất động sản khó khăn sẽ được xem xét giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ,... Các dự án bất động sản nhà ở đáp ứng nhu cầu thực của người dân, có hiệu quả, thanh khoản tốt như nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, văn phòng cho thuê, bất động sản phục vụ sản xuất, công nghiệp, du lịch cũng được tạo điều kiện vay vốn.

 "Vốn tín dụng sẽ tập trung cho các dự án, phương án vay khả thi, khách hàng có năng lực tài chính, khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn", Nghị quyết nêu rõ.

Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước xem xét chỉ đạo các tổ chức tín dụng rà soát, phân loại dự án bất động sản để có các biện pháp xử lý phù hợp (như giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ,…) theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng.

Ngân hàng Nhà nước cũng được yêu cầu chỉ đạo các tổ chức tín dụng đánh giá tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, tiềm năng của từng dự án và loại hình phân khúc bất động sản như bất động sản nhà ở phù hợp thu nhập người dân, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; bất động sản công nghiệp, du lịch, văn phòng,... để xem xét điều chỉnh các điều kiện cho vay mà không đánh đồng chính sách với các dự án có những rủi ro.

Ngoài ra, nhà điều hành xem xét điều chỉnh phù hợp hệ số rủi ro đối với các phân khúc bất động sản khác nhau; rà soát các quy định liên quan đến cho vay, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cho đồng bộ, phù hợp với chính sách phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Chính phủ.

Tuy nhiên, Chính phủ lưu ý các doanh nghiệp bất động sản phải có trách nhiệm ưu tiên mọi nguồn lực để thanh toán nợ, đặc biệt là nợ trái phiếu; chủ động nghiên cứu tái cơ lại giá cả, cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tiễn của thị trường.

Giảm lãi suất cho vay 

Nghị quyết cũng nêu rõ, Ngân hàng Nhà nước xem xét chỉ đạo các tổ chức tín dụng nỗ lực tiết giảm chi phí hoạt động để có dư địa giảm lãi suất cho vay đối với nền kinh tế, trong đó có người mua nhà và các dự án bất động sản, góp phần tháo gỡ khó khăn về vốn tín dụng cho doanh nghiệp,...

Theo nhận định của TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế, tín dụng cho bất động sản đã quá nhiều. Và đây là một sự nỗ lực rất lớn của các ngân hàng trong thời gian vừa qua khi mà quy mô tín dụng cho lĩnh vực này tính đến cuối năm 2022 đã lên tới hơn 20% trong tổng tín dụng cho nền kinh tế. Nghĩa là cứ 5 đồng vốn ngân hàng bỏ ra đã có 1 đồng vào bất động sản.

"Tín dụng bất động sản tăng tới 24%, tức là gần gấp đôi so với cấp độ chung tăng tín dụng cho nền kinh tế trong năm 2022. Như chúng ta đã nói, gần 70% vốn cho bất động sản là từ tín dụng ngân hàng, do đó việc thêm vốn tín dụng là rất khó", vị này nói.

Chuyên gia cho biết thêm, lãi suất cho vay bất động sản trong mọi trường hợp rất khó thấp hơn so với lãi suất chung của thị trường. Tuy nhiên, xu hướng chung năm 2023 sẽ rất khả thi, có thể thực hiện được đó là lãi suất nói chung đối với bất động sản sẽ giảm.

Do đó, TS. Vũ Đình Ánh khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản trước khi nói về câu chuyện đáo hạn trái phiếu, phát hành trái phiếu riêng lẻ,… cần tái cơ cấu lại hoạt động kinh doanh.

"Có khá nhiều doanh nghiệp tôi được biết, vấn đề là do họ tự gây nên chứ không phải do các nguồn lực hay do vấn đề vĩ mô, tài chính. Nên tôi rất mong các chủ đầu tư rà soát lại hoạt động của mình. Trên cơ sở tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, các doanh nghiệp nên cơ cấu lại nguồn tài chính và sau đó mới bàn tới câu chuyện tái cơ cấu trái phiếu doanh nghiệp. Theo đó, các doanh nghiệp nên đưa phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp vào danh mục của mình", ông nói.

Trong khi đó, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, hiện tất cả các doanh nghiệp đều muốn giảm lãi suất, trừ những người gửi tiền.

Chuyên gia chỉ ra 4 lý do khiến mặt bằng lãi suất của Việt Nam cao hơn so với quốc tế. Một là lạm phát của Việt Nam thông thường cao hơn (trừ năm 2022). Hai là rủi ro của nền kinh tế Việt Nam, của các doanh nghiệp Việt Nam cao hơn. Các doanh nghiệp Việt Nam đi vay ngoại tệ hiện nay sẽ phải trả lãi suất 6 - 7%/năm, rất khó vay được với lãi suất thấp hơn.

Ba là chi phí giao dịch của toàn bộ nền kinh tế Việt Nam rất cao, trong đó có cả chi phí chính thức và không chính thức. Và cuối cùng là lãi suất đầu vào cao, kéo theo lãi suất đầu ra cũng phải cao.

"Muốn kéo giảm lãi suất xuống 8 - 9%/năm cũng phải có lộ trình từ từ. Trong khi đó, NHNN vẫn luôn muốn người dân nhận lãi suất dương, tức mức lãi gửi ngân hàng luôn cao hơn mức kỳ vọng lạm phát tại Việt Nam. Ví dụ lạm phát ở mức 4,5 - 5% thì lãi suất tiền gửi cũng phải ở mức 6 - 7%/năm. Tuy nhiên, chúng ta hiện nay có nhiều khả năng để giảm nhẹ lãi suất ", ông Lực nói.