Kích thanh khoản cho bất động sản

Vừa qua, tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đã đề xuất Chính phủ bố trí gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng theo phương thức tái cấp vốn (giống gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện rất tốt trong giai đoạn 2013 - 2016 trước đây) cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay.

Cụ thể, đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dành khoảng 50% gói tín dụng, tương đương 55.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư dự án vay ưu đãi. Đối với người mua NOXH, nhà ở công nhân, dành khoảng 50% gói tín dụng, tương đương 55.000 tỷ đồng cho khách cá nhân là người mua, thuê mua NOXH, nhà ở công nhân.

Đánh giá về đề xuất trên của Bộ Xây dựng, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, việc có một gói tín dụng riêng cho lĩnh vực này là cần thiết để tăng nguồn cung nhà ở xã hội, giúp giảm tình trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường bất động sản.

“Nhưng nguồn vốn từ đâu cũng phải cân nhắc, tức là với nguồn vốn từ tái cấp vốn, là cung ứng tiền ra với thời gian dài hạn, có thể làm giảm tính linh hoạt trong điều hành chính sách tiền tệ. Vì vậy, cần tính toán nguồn vốn tổng thể trên cơ sở chính sách tiền tệ cũng đang thực hiện nhiều chỉ đạo của Chính phủ về tái cơ cấu như tái cơ cấu ngân hàng 0 đồng,… và ở các lĩnh vực, các ngành kinh tế khác”, Thống đốc đặt vấn đề.

Vị này cũng thông tin thêm, NHNN đã họp với 4 ngân hàng thương mại Nhà nước (Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank). Các ngân hàng này cũng thống nhất dành một gói tín dụng cho lĩnh vực nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp trị giá 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay cả người xây dựng và người mua nhà thấp hơn từ 1,5-2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ.

Thống đốc cho biết, NHNN sẽ giao đơn vị theo dõi, tổ chức, triển khai chương trình này. "Chúng tôi sẽ thông báo cho các ngân hàng khác nếu các ngân hàng khác tham gia thì gói này có thể sẽ được nhiều hơn. Trong quá trình triển khai, nếu các ngân hàng tham gia mà bị thiếu hụt về thanh khoản thì NHNN sẵn sàng tái cấp vốn cho để triển khai tiếp”, bà Nguyễn Thị Hồng nói.

Như vậy, có thể hiểu, gói tín dụng 110.000 tỷ đồng mà Bộ Xây dựng đề xuất được triển khai theo phương thức tái cấp vốn. Gói này đã được Chính phủ đề xuất lên Quốc hội và đang chờ được thông qua. Còn gói 120.000 tỷ là chương trình cam kết của 4 ngân hàng thương mại Nhà nước với lãi suất ưu đãi (thấp hơn thị trường), chi tiết phân bổ chưa được nêu rõ. Mặc dù vậy, NHNN cho biết sẽ cho các tổ chức tín dụng tham gia gói này vay bù đắp trong trường hợp thiếu hụt trong thanh toán.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), về bản chất, hai gói tín dụng nói trên đều nhằm mục đích là hỗ trợ thị trường bất động sản. Trong quá khứ, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được triển khai nhằm phát triển nhà ở xã hội và cho người mua nhà được vay với mức lãi suất ưu đãi và đã vực lại thị trường bất động sản thành công.

Còn hiện nay, do quy mô thị trường đã lớn hơn trước nên Bộ Xây dựng đề xuất gói 110.000 tỷ đồng với mục đích tương tự nhằm kích thích lại thanh khoản, khơi thông nguồn vốn, cụ thể là phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng của NHNN dự kiến đưa ra thị trường cho các dự án có nhu cầu cấp thiết và người mua nhà, áp dụng với đối tượng có thể rộng hơn.

"Khi nguồn vốn được khơi thông và lãi suất hạ nhiệt chắc chắn sẽ kích thích được thị trường phát triển tốt trở lại nhưng theo hướng bền vững, lành mạnh. Các doanh nghiệp muốn được hỗ trợ phải chọn đúng dòng sản phẩm trọng tâm và có pháp lý rõ ràng", vị này nói.

Doanh nghiệp không bị bỏ rơi

Theo tiết lộ của TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, một bộ cơ chế chính sách nhằm tháo gỡ những khó khăn cho thị trường bất động sản đang được bàn luận. Bộ này sẽ lấy kinh nghiệm từ thực tiễn, gặp mặt các hiệp hội, doanh nghiệp để nắm vấn đề. Bên cạnh đó là tham khảo những kinh nghiệm quốc tế,...

Còn về cơ chế chính sách hiện nay, theo ông Lực, có hai nhóm là chính sách ngắn hạn và chính sách trung - dài hạn đều đang được Chính phủ vào cuộc tháo gỡ.

Về ngắn hạn phải xử lý những vấn đề trước mắt. Thứ nhất là pháp lý, nếu tháo gỡ được thì lập tức hàng trăm dự án được giải toả và dòng tiền từ đó mà ra. Quan trọng hơn, pháp lý là niềm tin, tháo gỡ sẽ củng cố niềm tin một cách mạnh mẽ. Một minh chứng là sau Hội nghị vừa qua, các địa phương đã vào cuộc mạnh mẽ hơn, trong đó TP HCM đã có ít nhất ba cuộc họp.

Thứ hai là vấn đề vốn, năm nay nóng nhất là vấn đề trái phiếu, ước tính sơ bộ có 120.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn và năm sau là khoảng 110.000 tỷ đồng. Nếu như các doanh nghiệp bất động sản không mua lại trái phiếu thì phần đó vẫn còn. Mặt giải pháp xử lý thì vẫn còn đang thảo luận.

"Nhiều doanh nghiệp lớn đang vất vả đàm phán, thương lượng với trái chủ để giải quyết trái phiếu đáo hạn, điển hình như Tập đoàn Novaland những ngày qua. Nghị định sửa đổi nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp cũng đang được gấp rút sửa đổi sẽ tạo điều kiện tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp phù hợp với tình hình thực tiễn,...", vị này nói.

Nhóm vấn đề nữa liên quan đến vốn tín dụng, theo ông Lực, dòng vốn này trong năm nay cơ bản không có vấn đề gì. Chỉ có hai vấn đề tiếp tục kiến nghị là cho phép cơ cấu lại nợ, giữ nguyên nhóm nợ để doanh nghiệp có thể tiếp cận được vốn. Điều này đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Bên cạnh đó là kiến nghị liên quan đến việc cân đối lại trọng số rủi ro. 

Ngoài ra còn một dòng vốn khác đến từ việc M&A đang xuất hiện rất nhiều trong thời gian qua. Ông Lực cho biết, nhiều doanh nghiệp M&A đang đề nghị nên cho phép ngân hàng cho vay phần vốn thiếu hụt khi thực hiện thương vụ. Điều này nên cho phép vì hoàn toàn khả thi. "Doanh nghiệp có 70%, ngân hàng tài trợ 30% thì không có vấn đề gì," ông nói.

TS. Cấn Văn Lực cũng cho rằng, cần hiểu đúng hơn về thông điệp của Thủ tướng tại Hội nghị cuối tuần qua. Doanh nghiệp phải nhìn nhận thẳng thắng những gì mình đã làm được và chưa được để rút kinh nghiệm, chứ không phải doanh nghiệp bị bỏ rơi.