Điều kiện cần để vốn tín dụng tiếp tục chảy vào bất động sản

Giữa tháng 2 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chủ trì Hội nghị trực tuyến toàn quốc “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” với sự tham dự của lãnh đạo các Bộ Xây dựng, Kế hoạch & Đầu tư, Tài nguyên & Môi trường, Tài chính, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng như nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn trong nước.

Cùng với đó, trong thời gian gần đây, Chính phủ cũng đưa ra nhiều chỉ đạo nhằm giải quyết những vấn đề khó khăn đến thị trường bất động sản hiện nay, từ đó có những giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường tiếp tục phát triển bền vững và lành mạnh. Điều này cho thấy sự quan tâm đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ đối với ngành bất động sản và xem đây là một trong những ngành kinh tế đặc biệt quan trọng. 

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam đánh giá, đây là một trong những tín hiệu tích cực và đáng kỳ vọng cho các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh khó khăn hiện nay. Tuy nhiên, cần có những giải pháp thực tế và nhanh chóng để giải quyết vấn đề gốc rễ, đó là hành lang pháp lý chồng chéo.

“Vấn đề lớn của chúng ta là hành lang pháp lý có sự chồng chéo các luật lẫn nhau. Nếu vấn đề này không thể được giải quyết bằng luật hiện hành, chúng ta phải trình Quốc hội thông qua các luật mới. Tuy nhiên, điều này sẽ mất rất nhiều thời gian”, ông nói.

Bên cạnh đó, theo chuyên gia, để giải quyết các vấn đề liên quan đến đền bù, giải tỏa, phê duyệt quy hoạch..., cần có một cái nhìn tổng quan hơn và hướng giải quyết mang tính tổng thể. Nếu cần thay đổi luật, cần trình Quốc hội thông qua và có sự chỉ đạo sát sao của Thủ tướng Chính phủ, hoặc chủ tịch UBND các tỉnh thành để quyết định trong trường hợp cần thiết. 

Cũng theo vị chuyên gia này, Nhà nước cần tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp và tạo hành lang pháp lý để dự án có thể thực hiện nhanh chóng. Việc này sẽ giúp giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp và tăng lợi ích cho người tiêu dùng. 

Bởi các doanh nghiệp nước ngoài mới tham gia thị trường chỉ được thực hiện dự án sau khi đóng tiền sử dụng đất và có giấy phép xây dựng. Do đó, với họ, thủ tục pháp lý là điều quan trọng nhất để xem xét trước khi đầu tư.

"Việc thực hiện đầu tư quá lâu sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và giá bán cao sẽ không phù hợp với đại bộ phận người dân. Tình trạng này làm giảm nguồn cung trên thị trường và đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở, khi nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp và nhà ở thương mại luôn được đặt ra hàng đầu đối với các thành phố lớn. Các đô thị lớn trong khu vực như Bangkok, Jakarta, Singapore,… đều đang phải đối mặt với vấn đề này và chúng ta cũng không nằm ngoài trường hợp này", ông Khương cho hay.

Chuyên gia Savills nhấn mạnh, vấn đề pháp lý là nguyên nhân lớn nhất làm giảm sức hút của thị trường bất động sản Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

“Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng và giảm lãi suất để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kinh doanh trong các lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế. Tuy nhiên, vấn đề pháp lý vẫn là gốc rễ của vấn đề này và làm mất đi sự cạnh tranh trong việc thu hút nguồn đầu tư nước ngoài vào thị trường”, ông nói thêm.

TS. Sử Ngọc Khương cho rằng, để trở thành điểm thu hút đầu tư lớn nhất trong khu vực Đông Nam Á, cần thu hút nguồn lực từ nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường Việt Nam. Điều này liên quan đến các phân khúc chủ đạo như nhà ở, bán lẻ, văn phòng, bất động sản công nghiệp,... và cần phải tạo điều kiện cho các doanh nghiệp để đầu tư vào các sản phẩm này.

“Bên cạnh nguồn lực của nhân dân và Chính phủ, lực đỡ từ nguồn thu FDI cũng rất lớn để giúp cho nền kinh tế của nước ta phát triển. Với tốc độ phát triển GDP năm 2022 là 8,02% và GDP bình quân đầu người năm 2022 đạt 4.110 USD, chúng ta cần phải tiếp tục thu hút nguồn đầu tư nước ngoài để phát triển nền kinh tế”, chuyên gia khuyến nghị.

Các dự án đủ pháp lý tiếp tục được cho cho vay

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, giai đoạn 2017 - 2019 (thời điểm trước khi xảy ra dịch COVID-19), tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng trưởng trên 20%/năm; cao hơn mức độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (13 - 14%) và giữ tỷ trọng 18 - 19% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế.

Giai đoạn 2021 - 2021, dưới tác động của đại dịch, dư nợ tín dụng bất động sản vẫn có sự tăng trưởng tuy nhiên ở mức thấp hơn những năm trước (năm 2020 tăng 12,06%, năm 2021 tăng 15,37%).

Tính đến cuối năm 2022, dư nợ tín dụng vào lĩnh vực này đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021. Đây là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng lớn với 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế.

Trong cơ cấu này, trên 60% là tín dụng cho nhu cầu nhà ở, đáng nói ở đây là chủ yếu là phân khúc giá trị cao, còn hơn 30% là cho vay đối với nhu cầu kinh doanh bất động sản (cho vay chủ đầu tư).

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, nhiều dự án bất động sản đang gặp vướng mắc về mặt pháp lý. Khi chưa có đủ cơ sở pháp lý và xác định được giá đất, bản thân các dự án phải bảo đảm tính khả thi, chứng minh được khả năng trả nợ của doanh nghiệp.

“Tuy nhiên, doanh nghiệp chưa chứng minh được nên bản thân tổ chức tín dụng khó có thể cho vay, đây là ý kiến phản ánh trong hội nghị tín dụng bất động sản mà các ngân hàng đã nêu. Vì vậy, nếu vướng mắc về mặt pháp lý được tháo gỡ, sẽ giúp cho khơi thông dòng vốn tín dụng của ngân hàng”, Thống đốc nhấn mạnh.

Liên quan đến tình trạng mất cân đối cung cầu trên thị trường, theo bà Hồng, tín dụng trong những năm qua chảy vào phân khúc cao cấp khá lớn. Hiện nay với những dự án vừa chưa có cơ sở pháp lý, giá nhà chưa phù hợp nên khách hàng chưa quyết định mua. Vì vậy, phân khúc này cần hoàn thiện thủ tục pháp lý, đã xây xong nhà phải có sổ hồng, sổ đỏ thì người dân mới mua và phải lưu ý về giá cả. Nếu hai điều này được cân nhắc và có sự điều chỉnh thì sẽ kích thích nhu cầu mua nhà đối với phân khúc cao cấp.

Với phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội, đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng. Phải có những giải pháp thúc đẩy nguồn cung với doanh nghiệp xây dựng phân khúc này, từ đó, thúc đẩy nguồn vốn cho thị trường bất động sản.

Vị này cho biết, NHNN cũng đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiếp tục dành nguồn vốn cho các dự án bất động sản đủ điều kiện pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩm, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở; đồng thời tiết kiệm chi phí hoạt động để cho vay với lãi suất thấp hơn. Và NHNN cũng không có room kiểm soát riêng tín dụng bất động sản.