Liệu có một đợt hạ giá bất động sản trên quy mô rộng?

“Đối với thị trường bất động sản, chúng ta phải tìm điểm cân bằng giữa cung và cầu, phải chăng điểm cân bằng này thể hiện qua giá cả, cần phân tích xem liệu giá cả bất động sản đã phù hợp với thu nhập chưa, có tình trạng lệch pha về cung cầu nhà đất không?... Giá cả phải là động lực để thúc đẩy sự phát triển, chứ không phải triệt tiêu sự phát triển”, đây là một trong những vấn đề Thủ tướng Phạm Minh Chính đặt ra tại Hội nghị toàn quốc về bất động sản diễn ra mới đây.

Thực tế, việc giá cả bất động sản vượt quá khả năng chi trả của đa số người dân là vấn đề đã được nhắc đến từ nhiều năm nay.

Theo một thống kê, người Việt Nam trung bình cần ít nhất 23,5 năm có thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia (càng cao, càng đắt) trên thế giới, tương đương Thái Lan, Hàn Quốc (trong khi thu nhập của chúng ta thấp hơn họ); cao hơn nhiều so với các nước Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm) và Malaysia (8,1 năm),…

Kể từ cuối năm ngoái đến nay, thanh khoản bất động sản gần như “kẹt cứng”, lượng hàng tồn kho của nhiều chủ đầu tư tăng lên trong bối cảnh nhiều khoản nợ đến hạn phải trả.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết, thị trường bất động sản hiện nay đang trong tình trạng khó khăn, các doanh nghiệp địa ốc thiếu tiền mặt, thiếu thanh khoản nghiêm trọng, tài sản lớn nhưng không bán được (có nhiều dự án giảm giá 40 - 50%, giá từ 4 tỉ đồng/căn nay chỉ còn 2 tỷ đồng). Các doanh nghiệp đã tái cấu trúc, tái cơ cấu sản phẩm, giảm giá bán, đình, hoãn các dự án, dừng triển khai xây dựng, ngừng kinh doanh,…

Tưởng chừng các giải pháp tình thế có thể cứu nguy cho chủ đầu tư nhưng cho đến nay, thanh khoản vẫn là bài toán nhức nhối.

Nhiều câu hỏi được đặt ra: “Vì sao doanh nghiệp không giảm giá để nhanh bán được hàng? Vì sao người mua vẫn không hào hứng,…?”

Chủ đầu tư buộc phải hy sinh lợi nhuận

Theo một số liệu thống kê của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), hàng tồn kho trên thị trường bất động sản tính đến thời điểm cuối năm 2022 ngót nghét 100.000 sản phẩm với tính thanh khoản rất yếu, đa số nằm ở phân khúc cao cấp. Số lượng hàng tồn kho này cũng gần tương đương với thời điểm 2011 - 2013 và đều có tính chấp giống nhau là khó hấp thụ vào thị trường. Nguyên nhân là do mức giá quá cao, không phù hợp nhu cầu của đại đa số người dân.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch VNREA cho biết, trong giai đoạn 10 năm trước có gói hỗ trợ lãi suất 30.000 tỷ đồng để giải quyết lượng hàng tồn kho. Nếu so với giá trị hàng tồn kho tại thời điểm đó, con số 30.000 tỷ đồng không thấm vào đâu. Tuy nhiên, chính sách này đã tạo cú huých và niềm tin, lập tức trong bối cảnh thị trường đóng băng có rất nhiều dự án thương mại đã xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội, mục đích là để tiếp cận với gói hỗ trợ này.

“Ở thời điểm hiện tại, trong số gần 100.000 sản phẩm tồn kho kia là những căn hộ có giá trên dưới 2 tỷ đồng thay vì 6 - 7 tỷ đồng, nếu chào ra thị trường thì chỉ trong một ngày mở bán là hết sạch. Bởi vì nhu cầu nhà ở của người dân rất cao và người dân đang chuẩn bị sẵn những nguồn lực để mua nhà. Các nhà đầu tư cũng vậy, họ vẫn trực chờ để tìm những sản phẩm có mức giá phù hợp để xuống tiền. Nhưng hiện nay trên thị trường, những sản phẩm có giá phù hợp không còn”, vị này nhấn mạnh.

Vì vậy, làm thế nào để các chủ đầu tư cân đối và đưa ra được những sản phẩm có mức giá phù hợp thì rất cần chính sách. Chuyên gia cho rằng điều này rất quan trọng, bởi chính sách không tác động trực tiếp về mặt thanh khoản, nhưng đã đem đến những hướng đi mới của thị trường.

Về phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group đánh giá, sau một thời gian thị trường tăng trưởng, giá một số bất động sản đang ở mức cao. Như nguy hiểm hơn là nó khó có thể giảm trong tương lai, ít nhất là ở thị trường sơ cấp.

Vị này phân tích, giá được lập ra từ 5 cấu thành chính. Đầu tiên là tiền giải phóng mặt bằng, thứ hai là tiền sử dụng đất, thứ ba là chi phí hạ tầng, xây dựng, thứ tư là chi phí vốn, thứ năm là lợi nhuận gộp của chủ đầu tư.

“Chúng ta đang thấy tiền giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất sẽ tăng do sắp tới khung giá đất sẽ tính theo giá thị trường. Việc này sẽ khiến câu chuyện giải phóng mặt bằng trở nên khó khăn hơn và chi phí cũng cao hơn”, ông Tuyển nói.

Bên cạnh đó, Chủ tịch BHS Group cho rằng chi phí hạ tầng, xây dựng cũng sẽ tăng do lạm phát và giá nguyên vật liệu đầu vào không giảm. Khoản chi phí vốn chắc chắn sẽ tiếp tục tăng do thời gian triển khai dự án lâu và lãi vay đang cao.

Cuối cùng, chỉ có lợi nhuận gộp của chủ đầu tư có thể giảm được. Các chủ đầu tư sẽ vất vả hơn và lợi nhuận cũng rất mỏng. Lúc này, các doanh nghiệp cần phải quản trị thật tốt và cạnh tranh nhau rất khốc liệt.

"Nhiều chủ đầu tư sẽ phải đau xót bán lỗ một vài dự án để cứu những sản phẩm còn lại", vị này nói.

Tổng quan, ông Tuyển cho rằng các chủ đầu tư cần phải chấp nhận đưa ra một mức giá rất hấp dẫn để khách hàng có động lực xuống tiền. Trong trường hợp khác, một số bên có thể đóng bảng hàng, ngừng bán và chờ đợi tín hiệu tích cực từ thị trường.

Cũng theo Chủ tịch BHS Group, việc tháo gỡ các vấn đề pháp lý là ưu tiên quan trọng và lâu dài. Trong khi đó, yếu tố lãi suất chỉ là câu chuyện trước mắt. “Giá cả hãy để cho cung cầu quyết định. Lòng tin của hàng triệu khách hàng luôn mạnh hơn các nguồn lực khác. Họ cần pháp lý rõ ràng, lãi suất hạ nhiệt, giá cả hấp dẫn”, ông Tuyển nhận định.