'Trong nền kinh tế thị trường không ai giải cứu ai'

Ngày 17/2, Hội nghị trực tuyến “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” đã diễn ra dưới sự chủ trì của Thủ tướng Phạm Minh Chính.

Phát biểu kết luận hội nghị, Thủ tướng nhấn mạnh: "Các doanh nghiệp phải biết lấy lúc làm ăn có lãi bù trừ với lúc thua lỗ, không thể lúc khó khăn cũng đòi có lãi. Không có ai nắm tay đến tối, gối tay đến sáng, phải góp phần vì cái chung". 

Bình luận về quan điểm trên, trong buổi trao đổi tực tiếp với VTC Now, GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng điều này là hoàn toàn hợp lý.

Theo ông, trong nền kinh tế thị trường thì không ai giải cứu ai. Bên cạnh đó, cũng không nên dùng từ  "giải cứu" mà thay vào đó là  "gỡ rối cho thị trường", gỡ từ pháp luật, cấu trúc kinh doanh, đến nguồn vốn và cân đối cung cầu giữa các phân khúc khác nhau.

Để gỡ rối được thì phải xác định được những nút thắt đó là gì. Trước mắt, có thể thấy là vốn cho thị trường và kế đến là vấn đề về pháp luật.

Việt Nam có nhiều luật liên quan đến đất đai và cách thức đầu tư trên đất, hệ thống pháp luật còn nhiều khoảng trống, xung đột. Điều này tạo nên những khó khăn trong việc phê duyệt dự án vì người có thẩm quyền còn e ngại. Mà việc phê duyệt dự án nhanh, thuận lợi, sẽ tạo ra một luồng vốn từ bán bất động sản hình thành trong tương lai, một trong những nguồn vốn rất đáng kể để phát triển thị trường bất động sản.

Vốn tín dụng hay phát hành trái phiếu vẫn có thể khó khăn, nhưng nếu khơi thông được luồng vốn này thì sẽ là một giải pháp rất lớn về vốn cho chủ đầu tư. "Không phê duyệt được dự án là nguồn vốn này tắt", ông nói.

Do đó, ông Võ đánh giá kiến nghị của doanh nghiệp về việc đơn giản hoá thủ tục hành chính tại Hội nghị vừa qua là hợp lý. Nếu trình tự thủ tục hành chính phức tạp, nghĩa là chi phí cho thủ tục hành chính lớn hơn mà chi phí lớn hơn thì giá bất động sản sẽ cao.

Theo chuyên gia, cách tốt nhất hiện tại là Chính phủ trình một dự thảo nghị quyết lên Quốc hội, cho phép tạm thời chỉnh lại một số điều của luật sao cho thống nhất để có thể phát triển, phê duyệt được dự án bất động sản thay vì chờ sửa từng luật, nhóm luật để đồng bộ với nhau. Như vậy, những người có thẩm quyền mới mạnh dạn, tự tin hơn trong việc phê duyệt dự án. Đồng thời, các cơ quan quản lý cũng nên tự nhìn nhận lại trách nhiệm của mình khi để hệ thống pháp luật có nhiều xung đột.

Ngân hàng cũng là một doanh nghiệp

Liên quan đến tín dụng ngân hàng, ông Võ cho biết ở các nước công nghiệp có hai loại là tín dụng thương mại dành cho những người đi buôn vay và tín dụng đầu tư dành cho những nhà đầu tư vay với lãi suất thấp hơn.

Các nước có tín dụng đầu tư, cách thức tạo vốn cho vay để đầu tư phù hợp từ đó sản phẩm từ đầu tư đưa ra thị trường giá không cao. Còn ở Việt Nam lấy vốn vay thương mại để đầu tư, chịu lãi suất vay thương mại thì dẫn đến giá thành sản phẩm cao.

Ngoài ra, các kiến nghị về thị trường bất động sản dường như đang có sự lộn xộn giữa việc Nhà nước quyết định cái gì và Nhà nước tác động lên các ngân hàng thương mại (NHTM) đến đâu. Theo vị này, NHTM cũng là một doanh nghiệp, không phải là cơ quan Nhà nước, cũng không phải là chân rết của Ngân hàng Nhà nước. Nếu họ làm đúng Luật thì cơ quan Nhà nước chẳng thể nào sai khiến được.

Bên cạnh đó, đừng chỉ nhìn vào thị trường bất động sản mà nói về một nền kinh tế, phải nhìn trên một bình diện thống nhất. Việt Nam là nước có nền kinh tế mở, tỷ trọng xuất nhập khẩu khá lớn, còn cần phải xem xét đến vấn đề tỷ giá trên thị trường quốc tế. Chính sách tín dụng cần một giải pháp cụ thể trong vấn đề này.

Một vấn đề nữa là thị trường bất động sản Việt Nam không minh bạch; hồ sơ dự án, chủ đầu tư, hạng mục và tiến độ cũng không công khai. Ông Võ nhắc lại một câu nói của một chuyên gia nước ngoài: "Việt Nam tiếp nhận cơ chế thị trường quá nhanh mà chưa chuẩn bị văn hoá thị trường".

Chuyên gia cũng nêu lên hai điểm mà ông đánh giá đây là khuyết tật lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam. Thứ nhất là lệch pha về cung cầu. Phân khúc cao cấp có cung lớn nhưng cầu chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ trong dân số. Cung bao nhiêu thì giới đầu cơ ôm trọn, ai muốn mua thì phải mua lại từ giới đầu cơ đó.

Biệt thự, nhà liền kề cao cấp được giới đầu tư và đầu cơ dồn tiền, nhưng tiền nằm ở đó và chờ tăng giá, không sản sinh của cải vật chất. Vì vậy, giá tăng là ảo, rất có hại cho nền kinh tế. 

Còn ở phân khúc nhà ở giá thấp, nhu cầu của đại đa số người dân nhưng cung nhỏ giọt. 10 năm trước, khi thị trường bất động sản mất thanh khoản, có gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Nhưng khi hết 30.000 tỷ đó thì nhà ở xã hội dần nguội lại, mọi thứ đâu lại vào đấy.

Thứ hai là chi phí vốn ở Việt Nam quá cao. Vốn tín dụng của ngân hàng khoảng 10%, có lẽ là cao nhất Đông Nam Á. Như vậy phát hành cổ phiếu, trái phiếu cũng phải có lãi suất cao hơn dẫn đến chi phí vốn cho phát triển bất động sản quá lớn, bất lợi cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.