Kinh tế trưởng VinaCapital nói về thanh khoản của các nhà phát triển bất động sản Việt Nam

Nhà phát triển không đủ vốn dài hạn để tạo lập quỹ đất

Theo ông Michael Kokalari, CFA, ‎Chuyên gia Kinh tế trưởng VinaCapital, trong năm qua, các vấn đề thanh khoản càng trầm trọng đối với các nhà phát triển bất động sản của Việt Nam. Đỉnh điểm là vào tuần trước, một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất tại Việt Nam đã chậm thanh toán  một trong những lô trái phiếu đang lưu hành.

Các chu kỳ bùng nổ và suy thoái bất động sản thường xảy ở các thị trường mới nổi, đặc trưng chung là do việc xây dựng quá nhiều nhà ở mới, trong khi thị trường nhà ở Việt Nam lại thiếu nguồn cung.

Do đó, vấn đề dòng tiền hiện tại của các nhà phát triển bất động sản không phải do thị trường thiếu nhu cầu. Nhu cầu sở hữu nhà ở mới tại Việt Nam vượt xa nguồn cung hàng năm của các đơn vị cung cấp và mức cho vay mua nhà tại Việt Nam còn khiêm tốn, chiếm khoảng 20% trên GDP.

"Các nhà phát triển bất động sản đang gặp phải là những khó khăn trong việc đảo nợ, điều họ cần phải làm để hoàn thành các dự án còn tồn đọng và trả các khoản vay. Vấn đề lỗ hổng thanh khoản này có thể sẽ được giải quyết bằng các chính sách của Chính phủ chứ không phải bằng tiền ngân sách.

Ngoài ra, chúng tôi không cho rằng nợ xấu của các ngân hàng sẽ tăng đáng kể, bởi khả năng giảm giá nhà ở là rất hạn chế khi có sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu đối với nhà ở mới tại Việt Nam", Kinh tế trưởng VinaCapital nhận định.

Nhiều tháng qua, các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam gặp khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng và một số đang gặp khó khăn trong việc đáo hạn trái phiếu, bắt nguồn từ pháp lý dự án bởi vì các ngân hàng yêu cầu cung cấp tài liệu thích hợp để gia hạn các khoản vay được thế chấp bởi các dự án đó.

Thêm vào đó, một số nhà phát triển bất động sản đã xây dựng quá nhiều dự án cao cấp, không phù hợp với người mua nhà thuộc tầng lớp trung lưu mới nổi; tính thanh khoản trong hệ thống ngân hàng của Việt Nam hiện đang đặc biệt eo hẹp và các nhà phát triển cũng phải đối mặt với các vấn đề cơ cấu thanh khoản.

Theo đánh giá của chuyên gia VinaCapital, các nhà phát triển bất động sản Việt Nam không có đủ nguồn vốn dài hạn để hỗ trợ các hoạt động tạo lập quỹ đất. Nói cách khác, các miếng đất thô đó không thể dùng đi vay vốn cho đến khi đã được chuyển đổi sang đất ở và dự án đã được phê duyệt.

Tính từ thời điểm các công ty bất động sản mua một lô đất thô, cho đến khi thời điểm lô đất đó được chuyển mục đích sử dụng là đất ở và đến lúc các tòa nhà chung cư nhà ở được xây dựng thông thường mất khoảng 5 năm. Các miếng đất thô đó sẽ không thể dùng để đi vay vốn được cho đến khi miếng đất đã được chuyển đổi mục đích sang thành đất ở và dự án đã được phê duyệt.

Hệ quả là các công ty bất động sản đã thu hút vốn để thu gom quỹ đất thông qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp có kỳ hạn ngắn hạn, dẫn đến giá trị phát hành tăng vọt từ 12 tỷ USD năm 2019 lên 32 tỷ USD vào năm 2021. 

Phần lớn số trái phiếu này được mua bởi các nhà đầu tư nhỏ lẻ như giải pháp thay thế tiền gửi ngân hàng. Tuy nhiên, một số nhà phát triển đã sử dụng số tiền huy động được bằng cách phát hành trái phiếu cho các mục đích khác với mục đích được nêu trong bản cáo bạch trái phiếu, dẫn đến một số vụ bắt giữ lãnh đạo doanh nghiệp, cũng như tăng cường kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo cơ chế mới với Nghị định 65.

Nhiều giải pháp được đề xuất 

Kể từ đầu năm đến nay, nhiều cuộc họp bàn về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản liên tục diễn ra. Chính phủ và lãnh đạo ngành bất động sản đã tăng cường thảo luận nhằm giải quyết các vấn đề, đưa ra một loạt các sáng kiến ​​và đề xuất.

Giữa tháng 2, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chủ trì hội nghị tập trung giải quyết các vấn đề đang cản trở ngành bất động sản Việt Nam. Hội nghị có sự tham dự của các viên chức từ các bộ ngành Chính phủ, chính quyền địa phương cũng như giám đốc điều hành của các nhà phát triển.

Thủ tướng Phạm Minh Chính cho rằng các chủ đầu tư đã quá tập trung phát triển nhà ở cao cấp, thay vì cung cấp nhà ở với giá cả hợp lý cho thị trường và yêu cầu các cơ quan các cấp tháo gỡ những vướng mắc cản trở quá trình phê duyệt dự án.

Hầu hết các chuyên gia bất động sản Việt Nam, bao gồm các chuyên gia bất động sản của VinaLiving ở VinaCapital, tin rằng quy trình phê duyệt chậm là vấn đề lớn nhất mà ngành bất động sản đang phải đối mặt, trong đó có việc nhiều cơ quan hiện đang thận trọng trong việc ký duyệt các dự án mới.

Tại TP HCM, Phó Chủ tịch UBND TP HCM cũng đã có ba buổi họp lắng nghe doanh nghiệp báo cáo vướng mắc dự án trên địa bàn thành phố. 

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng đang xem xét việc giãn, hoãn nợ cho doanh nghiệp bất động sản khó khăn với đối tượng và thời hạn phù hợp. Mới đây, NHNN đã họp và thống nhất triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, do 4 ngân hàng thương mại ((Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank) thực hiện, được áp dụng ở lĩnh vực nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp với lãi suất cho vay cả người xây dựng và người mua nhà thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ.

Thêm vào đó, các quy định mới của Chính phủ về thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Việt Nam vào năm ngoái đã tác động đến khả năng tái cấp vốn, đảo hạn trái phiếu doanh nghiệp của các nhà phát triển bất động sản.

Kinh tế trưởng VinaCapital cho rằng các thảo luận về việc sửa đổi Nghị định 65 có thể giúp giảm bớt một số hạn chế mới như các nhà phát triển bất động sản sẽ có thể hoàn trả một tỷ lệ đáng kể trong số trái phiếu doanh nghiệp sắp đáo hạn dưới hình thức bất động sản và/hoặc cổ phiếu mới phát hành.

Ngoài ra, việc thực hiện các hạn chế đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ (chiếm tỷ lệ lớn những người mua trái phiếu doanh nghiệp) mua trái phiếu mới phát hành có thể sẽ được hoãn lại một năm.

Đánh giá về triển vọng dài hạn, ôngMichael Kokalari cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn vững mạnh. Tăng trưởng kinh tế cao đang thúc đẩy nhu cầu nhà ở của nhóm người tiêu dùng trung lưu mới nổi ngày càng đông đảo nhưng số lượng nhà ở mới phù hợp với những người mua nhà tiềm năng này lại thấp hơn nhiều so với nhu cầu.

"Bất chấp những động lực cung và cầu thuận lợi đó, một số nhà phát triển bất động sản Việt Nam đang phải đối mặt với những thách thức về thanh khoản, chủ yếu là do quá trình phê duyệt dự án chậm. Vì vậy, VinaCapital thấy một số tín hiệu lạc quan khi Chính phủ có hành động để hỗ trợ tháo gỡ khó khăn cho các nhà phát triển", ông Michael Kokalari cho hay.