Thanh khoản bất động sản phía Nam tiếp đà suy yếu

Dữ liệu thống kê mới đây của DKRA cho biết, nguồn cung căn hộ mới hai tháng đầu năm tại TP HCM và các tỉnh lân cận (Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh) ghi nhận sụt giảm, chỉ bằng 44% so với cùng kỳ năm 2022.

Sức cầu chung của thị trường cũng sụt giảm, chỉ bằng một nửa so với cùng kỳ năm trước, tập trung ở một dự án mở bán tại khu Bắc - TP HCM, các dự án còn lại chỉ phổ biến đạt khoảng 30 - 60% giỏ hàng mở bán.

Lực cầu yếu ngay cả khi các chủ đầu tư vừa mạnh tay chiết khấu cho phương thức thanh toán nhanh, vừa có xu hướng kéo giãn lịch thanh toán nhằm kích cầu thị trường giữa bối cảnh khó khăn chung.

Đơn vị này cho biết, mặt bằng giá bán căn hộ sơ cấp vẫn neo ở mức cao trong khi giá và thanh khoản thứ cấp sụt giảm, giá bán thứ cấp ghi nhận giảm 1 - 6% so với cuối năm 2022. Cá biệt ở một số dự án hết thời gian ân hạn gốc/lãi vay, mức giảm ghi nhận lên đến 15 - 20% so với giá hợp đồng.

Tương tự, nguồn cung nhà phố, biệt thự mới trong hai tháng qua giảm mạnh, chỉ ghi nhận 162 căn, giảm 57% so với cùng kỳ. Trong đó, cả ba dự án mở bán mới đều thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo và tập trung chủ yếu ở Bình Dương - chiếm 84% tổng nguồn cung.

Tỷ lệ tiêu thụ cũng chỉ đạt 5% và đây là mức giao dịch thấp nhất trong vòng 10 năm qua, DKRA đánh giá.

Trong khi đó, thanh khoản trên thị trường thứ cấp cũng sụt giảm mạnh. Mặt bằng giá ghi nhận giảm 3-7% so với cuối năm ngoái, đáng chú ý khu vực Đồng Nai cá biệt có dự án ghi nhận mức giảm cao nhất lên đến 32%.

"Với tình hình thị trường khó khăn như hiện nay, lãi suất cho vay tăng cao, tình hình bất ổn địa chính trị, pháp lý chưa được tháo gỡ,… dự kiến nguồn cung và sức cầu thị trường khó có những đột biến trong ngắn hạn", chuyên gia DKRA dự báo.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, đơn vị nghiên cứu cho biết, tình hình hoạt động không có gì khả quan hơn khi thị trường gần như rơi vào cảnh "đóng băng".

Diễn biến ảm đạm của thị trường bất động sản tại khu vực phía Nam đã diễn ra từ nửa cuối năm 2022 trước động thái tăng cường kiểm soát tín dụng, trái phiếu bất ộng sản, hầu hết các dự án căn hộ chỉ hấp thụ được khoảng 30 - 65% giỏ hàng mở bán. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp giảm mạnh từ đầu quý III/2022, tập trung ở các dự án chưa hoàn thiện pháp lý, chậm tiến độ thi công, hết thời gian hỗ trợ ân hạn nợ gốc - lãi vay hay ở những nhà đầu tư cần thu hồi dòng tiền trước áp lực lãi vay leo thang.

Sức cầu yếu, ngay từ thời điểm cuối năm ngoái, nhằm kích thích nhu cầu thị trường, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra chính sách bán hàng có mức chiết khấu hấp dẫn, linh hoạt về phương thức thanh toán cho các nhà đầu tư, nổi bật có chủ đầu tư chiết khấu lên đến 50% cho khách hàng chọn thanh toán 95% giá trị sản phẩm (sản phẩm biệt thự, nhà phố), tuy nhiên thanh khoản ở mức trung bình.

Ở thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư bị áp lực về tài chính chấp nhận hạ giá bán, cắt giảm lợi nhuận, sẵn sàng chiết khấu thêm cho khách hàng giao dịch nhanh chóng.

Kỳ vọng ấm dần từ nửa cuối năm nay

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc sửa đổi các quy định pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản đang được Chính phủ và cũng đã có nhiều dự thảo đang được đưa ra để lấy ý kiến. Ngay trong quý I/2023, nhiều văn bản sẽ được ban hành và có tác động dần dần, mang đến nhiều thay đổi ở quý II, đặc biệt là việc tháo gỡ vướng mắc cho các dự án.

Do đó, một số dự án, nhóm dự án thiết yếu như nhà ỡ xã hội, nhà ở bình dân sẽ được tác động trước. Còn các phân khúc khác sẽ phải chờ lâu hơn.

"Với các doanh nghiệp, tôi cho rằng họ cũng không ngồi chờ chính sách mà đã và đang tự chủ động tái cơ cấu. Rất nhiều doanh nghiệp tôi theo dõi họ đang triển khai từ ý tưởng đến giải pháp cơ cấu để chuyển dần các sản phẩm của mình sang phân khúc dễ hấp thụ hơn trên thị trường, qua đó sớm tạo ra dòng tiền", ông Đính nói.

Vị này dự báo, khoảng cuối quý II/2023, thị trường bất động sản sẽ dần ổn định trở lại cũng như rục rịch có những tín hiệu tốt hơn.

Đưa ra quan điểm thận trọng hơn, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng thị trường bất động sản ấm lên thì phải đến sau tháng 7 âm lịch, tức khoảng cuối quý III/2023. Theo chuyên gia, thời điểm đó có thể kỳ vọng những vụ việc vi phạm thời gian qua cơ bản được xử lý. Những vẫn đề dài hơi liên quan đến sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Đất đai cũng trở nên rõ ràng hơn. Đồng thời, các gói hỗ trợ mới thực dự được bắt đầu triển khai.