Chuyên gia: Được gỡ khó trái phiếu, doanh nghiệp vẫn cần giảm giá nhà để có dòng tiền

Đánh giá về Nghị định số 08/2023/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, Nghị định vừa tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn, vừa xác định lộ trình xây dựng thị trường trái phiếu doanh nghiệp theo hướng minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững và trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa trung hạn, dài hạn quan trọng của nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản. 

Tuy nhiên, Nghị định này chỉ quy định ngưng hiệu lực thi hành đến hết ngày 31/12/2023 đối với ba quy định gồm: Xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân, thời gian phân phối trái phiếu của từng đợt phát hành, kết quả xếp hạng tín nhiệm.

Do đó, ông Châu cho rằng, các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản phải rất nỗ lực để tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm theo hướng phát triển các phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực, có tính thanh khoản cao như nhà ở giá vừa túi tiền, nhất là tích cực tham gia Chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030.

Song song với đó là thực hiện khuyến mãi, tăng chiết khấu, giảm giá bán nhà theo phương châm chấp nhận bán lỗ để có dòng tiền, có thanh khoản trong tình hình rất khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay và để tồn tại trước rồi mới tìm cơ hội phát triển trở lại.

Ngoài ra, theo vị này, việc xử lý trái phiếu đến hạn phải được sự đồng thuận của các trái chủ với doanh nghiệp thông qua đàm phán thỏa thuận nên mất rất nhiều thời gian, mà hiện nay chỉ còn gần 9 tháng để thực hiện Nghị định số 08. Vì vậy, vấn đề cần được quan tâm xem xét, tháo gỡ tiếp theo là việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng và giảm lãi suất cho vay về mức hợp lý cho doanh nghiệp và người dân. 

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cũng cho rằng, trong bối cảnh thị trường khó khăn, niềm tin giảm, thanh khoản giảm và doanh nghiệp cần thêm thời gian để chuẩn bị tinh thần, năng lực, quy trình, nhân lực… thì các quy định cho phép lùi thời gian áp dụng xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân, xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp và thời gian phân phối trái phiếu của từng đợt phát hành là cần thiết song chỉ là giải pháp tình thế.

Việc giảm áp lực trả nợ lượng trái phiếu đáo hạn với điểm rơi cao điểm là khoảng 120.000 tỷ đồng đối với các doanh nghiệp bất động sản năm 2023 và 110.000 tỷ đồng năm 2024 là cần thiết song sẽ đẩy áp lực lùi về các năm tiếp theo.

Do đó, theo chuyên gia, các doanh nghiệp cần sớm chuẩn bị phát hành mới theo Nghị định 08 để có tiền trả nợ, hoàn thiện các dự án dở dang. Song song với đó, doanh nghiệp nên tiếp tục sẵn sàng bán tài sản với mức chiết khấu có thể lên đến 30-40%, đẩy mạnh cơ cấu lại sản phẩm, hoạt động, tiết giảm chi phí.

Đánh giá về việc sửa đổi các quy định pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, những văn bản được ban hành trong quý I/2023 sẽ có độ trễ, do đó tác động dần dần và mang đến nhiều thay đổi hơn ở quý II.

Do đó, một số dự án, nhóm dự án thiết yếu như nhà ỡ xã hội, nhà ở bình dân sẽ được tác động trước. Còn các phân khúc khác sẽ phải chờ lâu hơn.

"Với các doanh nghiệp, tôi cho rằng họ cũng không ngồi chờ chính sách mà đã và đang tự chủ động tái cơ cấu. Rất nhiều doanh nghiệp tôi theo dõi họ đang triển khai từ ý tưởng đến giải pháp cơ cấu để chuyển dần các sản phẩm của mình sang phân khúc dễ hấp thụ hơn trên thị trường, qua đó sớm tạo ra dòng tiền", vị này cho hay.