Dòng tiền từ kênh trái phiếu đang quay trở lại thị trường bất động sản

CTCP Đầu tư Kinh doanh và Phát triển Đô thị Ngôi sao Phương Nam vừa công bố huy động thành công gần 4.700 tỷ đồng từ thị trường trái phiếu trong nước.

Cụ thể, doanh nghiệp phát hành 46.950 trái phiếu với mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, kỳ hạn 18 tháng, đáo hạn vào ngày 16/9/2024. Lô trái phiếu này có lãi suất kết hợp giữa cố định 13%/năm và thả nổi, theo công bố của HNX. Mục đích phát hành không được đề cập. 

Theo thống kê, kể từ sau khi Nghị định 08 có hiệu lực thi hành (5/3/2023), các doanh nghiệp bất động sản đã huy động được hơn 16.000 tỷ đồng trái phiếu.

Trong đó, một số lô trái phiếu có giá trị lớn được phát hành như CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nam An (4.700 tỷ đồng), Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Dream City Villas (2.300 tỷ đồng), Công ty TNHH Kinh doanh Nội thất Luxury Living (4.800 tỷ đồng).

Trái phiếu doanh nghiệp là kênh huy động vốn được rất nhiều doanh nghiệp bất động sản sử dụng trong giai đoạn 2022 - 2021. Tuy nhiên, sang năm 2022, nhiều rủi ro bộc lộ đã khiến nhà đầu tư mất niềm tin vào kênh này. Theo thống kê của Chứng khoán VNDirect, khối lượng trái phiếu do nhóm bất động sản phát hành chỉ ghi nhận hơn 62.000 tỷ đồng trong năm vừa qua, sụt giảm 79% so với năm 2021.

Cùng với việc tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt, thị trường trái phiếu "đóng băng" đã làm gia tăng khó khăn cho các chủ đầu tư trong việc huy động vốn để triển khai dự án.

Nghị định 08 vừa ra đời được cho là yếu tố quyết định sự sống còn của doanh nghiệp. Thị trường bất động sản đang gặp khó khăn trong môi trường lãi suất cao, việc giãn nợ sẽ giúp các doanh nghiệp có đủ thời gian hồi phục để thu về lợi nhuận và hoàn thành nghĩa vụ nợ. Ngoài ra, việc cho phép trả nợ bằng tài sản cũng giúp các doanh nghiệp tránh vỡ nợ cũng như xoa dịu trái chủ nếu giá trị tài sản thỏa đáng.

Theo ông Đỗ Ngọc Quỳnh, Tổng thư ký Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), Nghị định 08 sẽ góp phần giải quyết được hai nhóm vấn đề của doanh nghiệp và thị trường hiện nay.

Nhóm thứ nhất là doanh nghiệp có thể tái cơ cấu nợ trái phiếu khi hoán đổi nợ trái phiếu sang các loại hình tài sản khác như bất động sản, cổ phiếu,... Nhóm thứ hai là doanh nghiệp có thể đàm phán với nhà đầu tư để đàm phán kéo dài, giãn nợ tối đa hai năm. Hai nội dung này sẽ giúp doanh nghiệp tái cấu trúc nợ, thông qua kỳ hạn trả nợ. 

"Nghị định 08 trước mắt tháo gỡ doanh nghiệp tái cấu trúc nợ, có thời gian nâng tầm theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp hơn, không phải thay đổi để doanh nghiệp phát hành thuận lợi hơn. Vấn đề là doanh nghiệp phải nâng tầm để chuyên nghiệp hơn, đáp ứng các chuẩn mới. Trong ngắn hạn là hỗ trợ tái cấu trúc nếu doanh nghiệp đàm phán được, có cơ hội phục hồi hoạt động, còn lại vẫn phải huy động vốn qua hình thức khác", ông Quỳnh nói.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, quy định cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác sẽ giúp gỡ nghẽn cho doanh nghiệp ở thời điểm này. Đồng thời, mở ra cơ hội cho doanh nghiệp có thêm các phương án xử lý câu chuyện trái phiếu. Nhưng điều kiện tiên quyết là cần có sự thương thảo giữa hai bên doanh nghiệp và trái chủ.

Một số quy định mở về trái phiếu trong Nghị định cũng sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản đang có khoản nợ trái phiếu không lâm vào cảnh “chết tắc”, mở ra cho họ hy vọng, có thêm thời gian cơ cấu nợ, có phương án thích hợp để tái cấu trúc lại sản phẩm, có cơ hội phát triển, có lợi cho thị trường, nhà đầu tư và nền kinh tế nói chung.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cũng cho rằng, việc kéo giãn kỳ hạn trái phiếu hai năm mang đến kỳ vọng kéo dài thời gian và điều kiện để các doanh nghiệp bất động sản tháo gỡ các dự án đang vướng pháp lý, chuyển nhượng dự án (M&A) hoặc tích lũy dòng tiền từ các đợt bán hàng để thanh toán nợ trái phiếu đến hạn.

“Khi niềm tin các nhà đầu tư quay lại cùng với các dự án được tháo gỡ pháp lý thì việc phát hành huy động mới, phát hành trái phiếu doanh nghiệp trở lại giúp cho việc thanh toán dễ dàng hơn”, chuyên gia nói.

Mặt khác, chuyên gia cho rằng Nghị định 08 không chỉ giúp giảm tải áp lực cho doanh nghiệp mà còn có thể bảo vệ nhà đầu tư. Đối với các trái chủ không muốn gia hạn hai năm, nghị định bảo vệ trực tiếp quyền lợi của họ thông qua việc cho phép họ quyền chọn lựa chứ doanh nghiệp không được tự ý gia hạn.

Với những nhà đầu tư chưa có nhu cầu ngay, doanh nghiệp có thời gian tái cơ cấu, không bán rẻ tài sản, từ đó bảo toàn giá trị tài sản trong thời gian ngắn hạn để đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư.