Nghị định 08 giúp doanh nghiệp địa ốc có động lực triển khai nhanh các dự án dở dang nhưng đâu là điểm nghẽn?

Chứng khoán VNDirect ước tính giá trị đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) năm 2023 vào khoảng 252.000 tỷ đồng, tăng 64% so với 2022. Nhóm doanh nghiệp bất động sản (BĐS) chiếm tỷ trọng lớn nhất với 43% tổng giá trị đáo hạn trái phiếu riêng lẻ trong năm 2023, tương đương 107.700 tỷ đồng.

Trong bối cảnh, thị trường bất động sản trầm lắng, nhiều doanh nghiệp gặp khó về dòng tiền và hạn chế khả năng tiếp cận nguồn vốn, danh sách các doanh nghiệp chậm thanh toán các nghĩa vụ nợ đang dần tăng lên.

Đánh giá tác động của Nghị định 08, nhóm phân tích VNDirect cho rằng, Nghị định tạo cơ sở pháp lý để tổ chức phát hành thỏa thuận về việc điều chỉnh một số điều khoản của trái phiếu, đặc biệt là việc gia hạn thời điểm đáo hạn. Trước đó một số tổ chức phát hành đã tự thảo thuận với trái chủ nhưng chưa có cơ sở pháp lý cụ thể nên việc thỏa thuận gặp nhiều khó khăn và tỷ lệ thành công thấp.

Ngoài ra, Nghị định cho phép doanh nghiệp thanh toán nghĩa vụ nợ và lãi trái phiếu bằng các tài sản hợp pháp khác. Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp đang gặp khó khăn về dòng tiền như hiện nay thì giải pháp này cũng mở ra một lựa chọn khả thi (trong trường hợp trái chủ đồng ý).

Việc trả nợ bằng tài sản khác cũng giúp các doanh nghiệp linh hoạt hơn trong việc trả nợ đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản. Các chủ đầu tư sẽ có động lực để đẩy nhanh các dự án đang triển khai dở dang và bán ở một mức giá hợp lý để các trái chủ có thể chấp nhận.

Tuy nhiên, việc thỏa thuận có được trái chủ chấp thuận hay không sẽ phụ thuộc vào các điều khoản cụ thể, trong đó bao gồm tính pháp lý, định giá của các tài sản mà doanh nghiệp đưa ra thanh toán cho các trái chủ.

VNDirect cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản cũng phải nỗ lực tái cơ cấu, tái cấu trúc sản phẩm để đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, đồng thời có biện pháp xử lý hàng tồn kho nhằm thu tiền về để giải quyết những khó khăn hiện tại về dòng tiền. Cơ quan quản lý cần có phương án đẩy nhanh giải quyết các thủ tục pháp lý cho các dự án bất động sản.

Bên cạnh đó, tương tự như bài học từ việc xử lý khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp tại các nước khu vực như Hàn Quốc, Trung Quốc, việc hỗ trợ các doanh nghiệp tiếp cận được nguồn vốn, đặc biệt là nguồn vốn tín dụng để giải quyết vấn đề thanh khoản ngắn hạn là rất quan trọng.

Gốc rễ của những khó khăn

Trên thực tế, có hai vấn đề lớn mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt đã được dư luận nhắc đến nhiều trong thời gian gần đây. Thứ nhất là câu chuyện liên quan đến rủi ro pháp lý của các dự án, thứ hai là câu chuyện không thanh toán được trái phiếu doanh nghiệp.

Trong đó, pháp lý được cho là chiếm 70% những vướng mắc hiện nay và cũng là vấn đề khiến cho các nhà băng phải đánh giá và cân nhắc rất kỹ lượng khi cho vay.

“Nhiều dự án bất động sản đang gặp vướng mắc về mặt pháp lý. Khi chưa có đủ cơ sở pháp lý và xác định được giá đất, bản thân các dự án phải bảo đảm tính khả thi, chứng minh được khả năng trả nợ của doanh nghiệp. Do đó, nếu những khó khăn pháp lý này được tháo gỡ, các tổ chức tín dụng mới có điều kiện thúc đẩy giải ngân tín dụng cho bất động sản, từ đó góp phần tăng tín dụng chung cho nền kinh tế”, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho hay.

Dưới góc nhìn chuyên gia, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam nhận định: “Vấn đề lớn của chúng ta là hành lang pháp lý có sự chồng chéo các luật lẫn nhau. Nếu vấn đề này không thể được giải quyết bằng luật hiện hành, chúng ta phải trình Quốc hội thông qua các luật mới. Tuy nhiên, điều này sẽ mất rất nhiều thời gian”.

Bên cạnh đó, theo chuyên gia, để giải quyết các vấn đề liên quan đến đền bù, giải tỏa, phê duyệt quy hoạch..., cần có một cái nhìn tổng quan hơn và hướng giải quyết mang tính tổng thể. Nếu cần thay đổi luật, cần trình Quốc hội thông qua và có sự chỉ đạo sát sao của Thủ tướng Chính phủ, hoặc chủ tịch UBND các tỉnh thành để quyết định trong trường hợp cần thiết.

Cũng theo vị chuyên gia này, Nhà nước cần tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp và tạo hành lang pháp lý để dự án có thể thực hiện nhanh chóng. Việc này sẽ giúp giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp và tăng lợi ích cho người tiêu dùng.

Bởi các doanh nghiệp nước ngoài mới tham gia thị trường chỉ được thực hiện dự án sau khi đóng tiền sử dụng đất và có giấy phép xây dựng. Do đó, với họ, thủ tục pháp lý là điều quan trọng nhất để xem xét trước khi đầu tư.

"Việc thực hiện đầu tư quá lâu sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và giá bán cao sẽ không phù hợp với đại bộ phận người dân. Tình trạng này làm giảm nguồn cung trên thị trường và đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở, khi nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp và nhà ở thương mại luôn được đặt ra hàng đầu đối với các thành phố lớn. Các đô thị lớn trong khu vực như Bangkok, Jakarta, Singapore,… đều đang phải đối mặt với vấn đề này và chúng ta cũng không nằm ngoài trường hợp này", ông Khương cho hay.

Chuyên gia Savills nhấn mạnh, vấn đề pháp lý là nguyên nhân lớn nhất làm giảm sức hút của thị trường bất động sản Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

“Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng và giảm lãi suất để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kinh doanh trong các lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế. Tuy nhiên, vấn đề pháp lý vẫn là gốc rễ của vấn đề này và làm mất đi sự cạnh tranh trong việc thu hút nguồn đầu tư nước ngoài vào thị trường”, ông nói thêm.