Đổi trái phiếu lấy bất động sản: Đâu là vấn đề đau đầu nhất của doanh nghiệp?

Nhằm tháo gỡ một số khó khăn và hướng thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) phát triển lành mạnh thời gian tới, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 08 vào ngày 5/3.

Trong đó, Nghị quyết đề cập đến trường hợp doanh nghiệp có thể đàm phán với trái chủ để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác nếu không thể thanh toán bằng tiền theo phương án phát hành đã công bố đối với các trái phiếu chào bán tại thị trường trong nước.

Tuy nhiên, muốn thực hiện điều này doanh nghiệp phải thực hiện đàm phán với các trái chủ trên nguyên tắc: tuân thủ các quy định pháp luật có liên quan; phải được trái chủ đồng ý và doanh nghiệp phát hành phải công bố thông tin bất thường, chịu hoàn toàn trách nhiệm về tình trạng pháp lý của tài sản sử dụng để hoán đổi nợ.  

Liên quan vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, đây là phương án cơ cấu nợ đã được nhiều doanh nghiệp lựa chọn trong thời gian qua. Việc quy định cụ thể nguyên tắc hoán nợ trái phiếu bằng bất động sản tại Nghị định sẽ là cơ sở pháp lý thúc đẩy việc xử lý nợ xấu trái phiếu doanh nghiệp, giúp các trái chủ có thêm lựa chọn nếu được nhà đầu tư chấp thuận.

Theo vị này, quy định sẽ giúp gỡ nghẽn cho doanh nghiệp ở thời điểm hiện nay và mở ra cơ hội có thêm các phương án xử lý câu chuyện trái phiếu. Tuy nhiên, điều kiện tiên quyết vẫn là cần có sự thương thảo giữa doanh nghiệp và trái chủ.  

Bên cạnh đó, một số quy định mở về trái phiếu trong Nghị định sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản đang có nợ trái phiếu không lâm vào cảnh “chết tắc”. Doanh nghiệp sẽ có thêm hy vọng, thêm thời gian cơ cấu nợ và có phương án thích hợp để tái cấu trúc lại sản phẩm.

Tuy nhiên, theo Nghị quyết, nếu trái chủ không chấp thuận phương án hoán đổi thì doanh nghiệp vẫn phải trả nợ bằng tiền mặt. Do đó, Chủ tịch VARS cho rằng, để quá trình đàm phán thành công và thuyết phục được trái chủ đồng ý, doanh nghiệp phải chứng minh cho trái chủ thấy việc sở hữu tài sản là hấp dẫn. Doanh nghiệp cần phải suy nghĩ về mức định giá và việc định giá bất động sản để trả nợ cho trái chủ một cách chính xác sẽ là bài toán “đau đầu".

Chuyên gia cho rằng việc định giá cần thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, thực trạng của tài sản và phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản tại thời điểm định giá. Song, mức giá thị trường này sẽ căn cứ vào khung giá đất của Nhà nước, giá chào bán sơ cấp của dự án kèm một số ưu đãi hay được thực hiện bởi đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp.

Về phía trái chủ, ông Đính nhận định, việc hoán đổi nợ TPDN lấy bất động sản sẽ tạo cơ hội được chủ động lựa chọn, sở hữu nhà với giá thỏa thuận. Tuy nhiên, khi chấp thuận mức giá này, doanh nghiệp phát hành sẽ không còn nghĩa vụ vay nợ nữa, còn trái chủ sẽ tiếp tục phải đối mặt với rủi ro tài sản giảm giá hoặc các vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản.

Trong đó, bao gồm rủi ro đồng sở hữu bất động sản với các nhà đầu tư khác hoặc phải bỏ thêm tiền chênh lệch để sở hữu riêng do số tiền đầu tư nhỏ, hay nguy cơ doanh nghiệp phát hành đẩy giá bất động sản lên cao để cấn trừ nợ.

Do đó, các trái chủ cần phải định được giá bất động sản hoán đổi, thỏa thuận các khoản phí khi thực hiện thủ tục chuyển đổi và tìm hiểu kỹ về pháp lý dự án.

Áp lực đáo hạn TPDN rơi vào hai quý giữa năm

Tính từ đầu năm đến nay, hoạt động phát hành TPDN tiếp tục trầm lắng khi chỉ có 5 đợt phát hành TPDN theo ghi nhận từ chuyên trang của Sở giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX). Hai trong số các đợt phát hành này đến từ các doanh nghiệp bất động sản với tổng giá trị phát hành theo mệnh giá là 5.200 tỷ đồng.

CTCP Chứng khoán VNDirect ước tính năm 2023, tổng giá trị TPDN đáo hạn ở mức 252.000 tỷ đồng, tăng 64% so với năm trước.

Trong đó, quý I/2023 giá trị đến hạn TPDN khoảng 31.000 tỷ đồng. Sang quý II và quý III, áp lực đáo hạn sẽ tăng mạnh khi lần lượt lên mức 76.500 tỷ đồng và 83.000 tỷ đồng. Cuối năm, áp lực sẽ dịu bớt khi còn 61.000 tỷ đồng đáo hạn ở quý IV/2023.

Riêng với nhóm bất động sản, báo cáo của VNDirect chỉ ra sẽ có khoảng 107.700 tỷ đồng giá trị TPDN đáo hạn trong năm nay. Đây cũng là nhóm chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng giá trị đáo hạn TPDN riêng lẻ năm 2023, với 43%. 

Do đó, nhóm nhận định việc trả nợ bằng tài sản khác sẽ giúp các doanh nghiệp linh hoạt hơn trong việc trả nợ. Các công ty bất động sản sẽ có động lực để đẩy nhanh các dự án đang triển khai dở dang và bán sản phẩm ở một mức giá hợp lý.

Còn việc có được trái chủ chấp thuận hay không sẽ phụ thuộc vào các điều khoản cụ thể, bao gồm tính pháp lý, định giá của tài sản mà doanh nghiệp dùng để thanh toán cho trái chủ. Mặt khác, doanh nghiệp sẽ phải chấp nhận một chi phí cao hơn trong tương lai để giải quyết bài toán đáo hạn trước mắt.